设计师：开发商都在挖掘项目附加值

　　30平方米的小户型，大开间，洗手间旁安一个小楼梯，楼梯之上的阁楼修成一个卧室。近期，北京东四环的一个新开总价低的小户型销售火热。

　　从毛坯房到精装修，从成本控制到质量保证，开发商对消费者需求的关注正在渐渐升温。与其说小户型正在成为开发商的救命稻草，不如说小户型是开发商对暴利时代的一种反思。“地产商独断专行的时代已经远去，他们逐渐学会了尊重专业人士，也揣摩消费者的心理。”笔者在对多位建筑设计师的采访中得到了这样的反馈。

　　“公摊越小的房子越好卖，客观上，小户型公摊本来就大，所以减少公摊对小户型设计很重要。”建筑师刘先生说。

　　刘先生是北京一家大型设计院的工程师，市场的变化使他不得不在户型设计上花费更多的心思。

　　公摊之外，户型的组合也非常重要，如果一排房子，设计成3套80平方米并列的房子，中间的80平方米就很不好卖。但如果设计成80平方米、60平方米、60平方米、80平方米这样的序列，中间的2套卖的总价低，即使采光不如两边的户型好，很多人也能接受。

　　临近春节，刘先生依然很忙。“大设计院也要放下身段了，几万平方米的小活儿我们也接。”过去，大设计院都习惯接设计费在上百万上千万的大单子，因为工期长、稳定、工作组织起来有效率。那时候，刘先生反而不像现在这么忙碌。

　　“现在大的工程少了很多。但有品牌的设计院总体的效益是没有下降的。无非就是活儿变小点，更琐碎、更辛苦。”刘先生介绍，“过去乙方一般只参与开发商的设计部分，但现在从前期的调研开始，开发商都会要求我们参与，甚至包括项目的定位。”他觉得开发商越来越重视建筑师的意见了。

　　不久前，刘先生刚结束了西安的一个住宅设计。这个项目不仅小户型占了很大比例，而且户型种类多样。“过去，一个几十万平方米的盘，一般只有3种户型，现在不仅户型设计得更丰富，而且即使是小户型，居住的舒适度也不能马虎。小户型对设计师的要求更高，麻雀虽小，却要五脏俱全，比大户型更考验设计能力。好的设计师能将70平方米的房子做成不错的3居。”刘先生说。

　　“现在开发商都在挖掘项目的附加值，最实际的就是通过设计给买房人多一些使用面积，即便是大的开发商，他的设计团队的水准还是没法和大设计院比，差距比较大。”刘先生认为。

　　为万科、阳光100等很多大地产商做精装修的科宝博洛尼也有同样的体会。科宝被万科选中的一个重要因素就是科宝能在有建筑误差的住宅里做大规模精装修。

　　据笔者了解，科宝和日本松下一起参加万科在深圳项目的装修的招投标，因为中国的住宅都无法做到工业化生产，存在建筑误差。松下的装修如果配到中国有建筑误差的毛坯房上，造价比科宝高很多，而科宝通过预先留下的产品调节空间来适应建筑误差，赢得了万科的业务。

　　科宝的优势还在于适应住宅变化的能力。以科宝和阳光100在天津合作的项目为例，该小区以小户型为主，科宝在天棚上安装了一个滑轨，滑轨上可根据需要安装或拆卸一个隔离幕，居住者按照自己的需要可以将一个大开间隔成两个房间。这样的户型被阳光100定义为可随意变换空间内部格局并以此满足不同阶段生活需求的“无户型”产品。

　　科宝博洛尼副总经理陈炜向笔者讲述这一年和开发商合作关系的变化：“过去，人家都是做好了设计图纸，我们才参与招投标。现在不是这样了，从他们出草图、户型化的时候开始，我们就参与进去，他们也听我们的意见。一开始就系统地考虑了规划、设计、精装修等因素。这样我们就能在后期精装修时规模化地批量生产。”

　　深圳华森建筑与工程设计顾问公司的副总建筑师郭智敏亦告诉笔者，南方的公司在户型等方面的设计研究很早就市场化。但她还是觉得现在开发商对建筑师的要求比过去精细了很多。开发商现在设计的项目，小户型的比例在明显增大。设计师通常会通过交通集约化、提高管线综合利用率等多种方式来减少公摊，增加每户的使用面积。

　　清华大学建筑学院的周榕教授认为，现在的开发商必须放弃过去那种单靠营销的手法了。