广州：第一烂尾楼一年蒸发10亿元

　　“很多人找到我，想逼我出局，但我怎肯退让?我已投入3亿多元。”——秦发公司董事长徐吉华

　　脱去那袭华丽的广告外衣，天河北的中水广场又恢复原有的裸坯模样。

　　14年了，初生的婴儿也已步入豆蔻年华，周边地价亦已飙升N倍，唯有它烂尾至今。

　　在近期被曝月收入广告费380万元后，这个搁置了14年的烂尾楼重成广州市民茶余饭后的谈资，其背后的烂尾始末更显扑朔迷离。

　　假设以2012年体育中心地段写字楼的平均租金132.5元/平方米计算，地上建筑面积达63928平方米的中水广场每月亦可收租847万元，相当于每天有28万元、一年有近10亿元白白蒸发。

　　事实上，中水广场从来不缺关注。十余年来不少开发商都动过它的主意，无奈其负债累累且官司缠身，不少人因此望而却步。

　　每天消失28 .2万元

　　从广州火车东站出来，映入眼帘的中轴景观中，除了中信广场，中水广场必然是第二抢镜的“尤物”。此前，它因外表被巨幅酒广告包围仿若一瓶酒;如今，则因它的毛坯容颜沧桑与周边色彩鲜明的高楼大厦格格不入。

　　过去多年，中水广场曾和中诚广场、合银广场、京华广场、保华广场并称广州的五大烂尾楼。但在近年房价高飙中，后四者先后被盘活更名启用，且运营不错，唯有中水广场未见动静。

　　在寸土寸金的天河北，分分秒秒都是黄金。

　　满堂红写字楼部的数据显示，2012年体育中心区域热点二手写字楼的售价约27343元/平方米，同比升5.23%。即便是老牌的广州国际贸易中心，去年二手均价亦达19833元/平方米，与中水广场为邻的中信广场则为34100元/平方米。去年，体育中心的平均租金比2011年上涨了5.7%，达132.5元/平方米；中信广场是150元/平方米，中泰国际广场是110元/平方米至142元/平方米。

　　即使在今天看来，中水广场无论外形或地理位置，都不失为宝地。若取该地段写字楼平均租金132.5元/平方米计算，地上建筑面积达63928平方米，每天可收租28.2万元。

　　实际上，倘若真正运营起来，中水广场的收入或不止于此。其地上裙楼6层的商业面积11162平方米，而商铺的租金非写字楼的租金可匹敌;且地下室四层达14080平方米，亦有相应的停车收入。

　　但于目前看来，中水广场的官司纠纷不知何日可息。每天至少28.2万元，每月847万元，一年达近10亿元的租金收入，仍继续于烂尾中无形消失。

　　7000多万元地价至今未付清

　　中水广场位于林和西路，与中信广场百米之遥，与广州体育学院一墙之隔。

　　知情人透露，1994年，占地面积4358平方米的中水广场属于体育学院的地，后被广州建筑置业公司拿下，“当年拿地的成本，大约是总价7000多万元，钱至今未付清”。

　　广州市晋新房地产开发有限公司(下称晋新地产)2008年的审计报表佐证了此事。在1997年4月、1998年1月，晋新地产原财务经理廖汉通分别支付广州体院校办产业办公室50万元，合共100万元。

　　晋新地产于1995年8月2日由广州市建筑置业公司(下称建置公司)和香港新中国集团有限公司(下称新中国公司)合作而设，双方合作经营中水广场的开发、建设销售、出租管理等，投资总额为2065.34万美元，注册资本826.14万美元。当年，建置公司是广州市房地产实业总公司旗下的子公司之一，成立于1992年的广州市房地产实业总公司则是广州市房地产管理局(现房管局)政企分开而组建的国企。香港新中国公司则是由汕头市政府在香港设立的窗口公司粤东发展有限公司与另一公司投资成立。

　　“当年合作就是因为资金的问题没钱开发，而且合资风行一时。”建置公司现任法人陈朝平表示。

　　1994年12月，建置公司在获得土地7个月后找到了香港新中国公司。双方曾初步达成建置公司占股两成，新中国公司占股八成。双方约定，合作条件是建置公司提供中水广场的土地使用权及其合法有效凭证，新中国公司提供建设所需的全部资金(含税费)并保证所投入的资金能达到工程正常进度，直至竣工交付使用。

　　“商品房的销售，由香港新中国集团有限公司在境外独家总代理销售，销售对象以海外华侨、港澳同胞、归侨为主，国内居民为辅。内销、外销的比例为内销占30%、外销占70%。”1995年，晋新地产正式成立，双方约定广州市建筑置业公司以30%，香港新中国集团有限公司以70%的比例分享利润或分担亏损，合作期限为15年。

　　穗港合资还引入央企

　　然而，合作半年，晋新地产内部就发生重大变化。

　　1996年5月2日，晋新地产董事会决议通过，引进央企中国华水水电开发总公司(下称华水公司，为长江三峡集团的子企业)参与合作公司的经营，建置公司让甲方于华水公司，退居为乙方;新中国公司则居丙方。晋新公司亦从越秀区小北路的建置公司迁往天河区天寿路朝晖商业中心。

　　1996年8月23日，三方再次修订合同，对项目的总投资额2065.34万美元作出重新分配。华水公司负责投资额1445 .74万美元，并缴付注册资本578.298万美元;新中国公司负责投资额826 .14万美元，并缴付注册资本247.842万美元。三方约定，投资额从合同生效起六个月内投入，总投资额全部在三年半内投入完毕，建置公司则负责提供土地使用权。

　　分工明晰，开发管理费华水公司承担70%，新中国承担30%，项目竣工后华水获70%权益，新中国占30%。华水公司负责项目的全部建设资金及有关税费，新中国公司负责拆迁补偿费、三通一平费及有关税费，建置公司负责跑政府，负责各类批文等。合作期间，晋新公司按建筑面积(地下室、设备层除外)每平方米人民币120元向建置公司支付开发管理费，做为建置公司在晋新公司的固定收益分配，建置公司不再收取总承包管理费、土建管理费等其它费用，也不享有晋新公司的其它权益。

　　华水公司委派三人，建置、新中国公司各委派一人组成了五人董事会，董事长由华水公司人员担任，副董事长由建置、新中国的人员担任。此次合作后，中水广场动工终于正式提上日程。但谁也没料到，国企、央企和港企三方合作，项目竟然也烂尾。