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周世义:把园区地产这门不好做的生意做到全国去

2016-5-31 15:17| 发布者: ccbuild| 查看: 3029| 评论: 0 |来自: 网络

简介:北京经开投资开发股份有限公司总裁 周世义 北京经开投资开发股份有限公司(简称北京经开)成立20多年来,在北京先后开发了北工大软件园、国际企业大道、壹中心、智汇园等高端园区,拥有近20年的产业园区开发经验 ...

北京经开投资开发股份有限公司总裁 周世义

北京经开投资开发股份有限公司(简称“北京经开”)成立20多年来,在北京先后开发了北工大软件园、国际企业大道、壹中心、智汇园等高端园区,拥有近20年的产业园区开发经验。尽管如此,5月18日,北京经开总裁周世义在北京接受中国房地产报记者专访时表示:“园区地产并不是一门好做的生意。企业要通过专业的运营,为入驻企业提供更为全面、更为便捷和提升人们幸福感的服务,使入驻企业在产业园区能够不断成长,这才是一个园区能成功的核心和关键。”在他看来,“产业园区的核心是产业,要在打造产业发展基础上,才能促使园区健康发展。”此外,他还就园区地产其他的热点问题,诸如园区与城市、产业、政府、住宅开发等热点和难点问题,阐述了自己的观点。

与此同时,在致力于“低碳、高端、智慧”园区的基础之上,周世义还向中国房地产报记者透露,北京经开在立足首都基础上,将面向环渤海经济圈发展,全国化布局也在稳步推进。“我们将高度关注一些具有产业基础和发展特色的二线城市,并尝试逐步走向全国。”

园区进入3.0竞争时代3.0时代

最具标志性的产品定位就是以“低碳、高端、智慧”为代表的新型产业园区,其中,“低碳”预示着美丽中国,“高端”体现为产业升级,而“智慧”旨在通过物联网、云计算、下一代互联网以及新一代移动通信为代表的信息技术的不断革新与融合。

Q:我了解到,北京经开为国有控股的专业高端园区开发运营公司,致力于打造低碳、高端、生态型园区,在行业内塑造了“低碳、高端、智慧”的企业品牌。如何理解所谓低碳、高端、生态型的园区?

周世义:产业园区历经以生产制造等劳动密集型产业为主的空间聚集和产业聚集的1.0时代,以总部经济为代表的人才聚集的2.0时代。现在,融入产业、技术、商务、商业、服务等多城市功能的3.0时代的产业园区,无论从功能形态、园区配套,还是从运营管理、服务经验等方面都实现了质的飞跃。

3.0时代最具标志性的产品定位就是以“低碳、高端、智慧”为代表的新型产业园区,其中,“低碳”预示着美丽中国,“高端”体现为产业升级,而“智慧”旨在通过物联网、云计算、下一代互联网以及新一代移动通信为代表的信息技术的不断革新与融合。

北京经开致力于打造低碳、高端、生态型园区,也是公司结合自身发展情况而探索出的差异化发展道路。其中,我们的低碳高端产业园是一种高产值、低排放的新型产业园区,以系统产生最少的温室气体排放、获得最大的社会产出为目标,是一种带有行业引领特性的企业空间解决模式。高端主要体现在品质高端、产业高端和服务高端,除了基本的生活及商务配套外,园区还具备良好的金融创投环境,并逐步朝着社区化、综合化的方向迈进。此外,借助信息化手段,我们搭建园区云服务平台,真正实现园区服务的多元化、一体化、及时性和可达性,形成政府、园区客户、合作单位和自身多方共赢的良好局面。

Q:运营是园区可持续发展的灵魂,而北京经开的经营理念是努力成为低碳智慧园区(企业)整体方案的解决者。那么,在具体的园区运营中,北京经开是如何做好“运营”这篇重头文章的?

周世义:北京经开已经开发和正在开发的高端园区有9个,同时持有运营4个工业园区和1个商业物业,旗下园区的入驻客户达到1042家。要知道产业园区的开发建设和房地产开发有着极大的差别,这不仅体现在项目策划、开发环节、开发流程等前期阶段,更体现在后期的运营上。我们把园区运营服务智造商作为公司的角色定位和最终方向,以低碳高端智慧园区打造作为我们差异化的核心内容和发展基础,通过服务创造价值,并在此基础上进行资产持有经营和股权投资。

在建设途径上,我们采取软硬件双向推进,一方面,构建整体性的园区空间、打造标准化可复制的绿色低碳园区、建设模块化可扩展的智慧管理体系、智慧与低碳交通系统;另一方面,构建园区服务软件环境,建设以“鑫经彩卡”为核心的身份识别与智慧支付系统、以云平台为核心的IT服务系统以及以云平台为基础的园区综合服务体系。

我们倡导的“智慧园区”,就是要为入驻企业提供更为全面、更为便捷和提升人们幸福感的服务,这样的园区才更具吸引力。在整个软硬件环境的建设中,我们希望能够形成一整套可复制的系统解决方案,用以指导北京经开以后的各项新园区建设,实现更大范围的推广。

以目前运营比较成熟的国际企业大道Ⅰ/Ⅱ为例,该项目根据北京经济技术开发区“首都现代制造业和高新技术产业区域”的定位,于2004年开始打造。项目以“打造共生与多赢的企业生态,创造财智生产的企业家园”为策略,从企业需求出发,定制了极富独立性、灵活性、生态性、标志性、展示性的专属价值空间。园区、产业与政府一个都不能少产业地产的发展非常需要政府的支持甚至参与。只有政府和企业一起来研究区域的历史、现状,共同谋划地区的未来,并从政策上为园区产业发展提供足够支持,才有可能真正推动区域发展。此外,由于产业地产开发周期长,兼之需要对园区进行持有经营,因此资金密集型特征更为明显,融资渠道相对较窄也是行业面临的一个主要困境。

Q:一线城市做高端园区开发运营的优势有哪些?在二三线城市做园区开发应注意哪些问题?

周世义:产业园区的核心是产业,一线城市的产业结构和二三线城市有明显差别,制造业相对偏少,总体还是以服务业为重心;从产业链看,一线城市的产业偏重于产业链前端的总部、研发、设计,以及后端的营销等环节;从产业人群来看,一线城市的智力密集型行业比二三线城市更加集中。这些因素,使得高端园区与一线城市存在天然的匹配度,也更容易找到对应的客户群体。

我们在高端产业园区开发建设和运营过程中应关注几个要点:

一是要找准定位,在每一个园区建设之前,要看园区所处的区域产业特性如何、经济发展水平和趋势如何、政府需求如何,在各种约束条件中寻找园区定位的最优解,并在此基础之上进行园区的规划设计、招商和运营中的资源导入。

二是追求园区最优的性价比。对于做产业园的企业来说,硬件是基础,也是企业的核心产品和品牌载体,我们当然都希望能够通过硬件的打造获得最佳的回报。可以说,产业园区的打造非常专业,非专家不能做、非专家不会买。所以,产业园区的建设一定要充分挖掘区域潜力、项目潜力和发展潜力,通过打造最低碳、耐用、持久的品质园区,形成最佳的性价比,而不是一味追求高精尖和噱头。园区关注的是如何做到真正以“用户为核心”,从企业需求着眼,考虑如何使企业获得最好的展示效应、最高的空间利用率、最佳的办公环境,同时在层高、承重、电力荷载、物流条件等各方面满足企业多元化和长期发展的需求。

三是注重产业生态的营造,一线城市本身具有很多优势,资源条件、人才优势都很突出,如何利用这些优质的条件,顺势而为去推进产业生态的形成,是园区能否成功的一个重要因素。譬如,我们位于北京亦庄开发区路东区的数字工场项目,该区域随着京东迁入,吸引了电子商务上下游产业链上的企业,我们在招商、服务和服务平台打造上,也就顺势推进,主动营造产业生态,取得了很好的效果,形成了良性发展的态势。

我说的以上几点,在二三线城市也一样适用。由于每个区域的产业条件相差很大,在二三线城市做园区开发,也必须基于对区域发展最深刻的理解才能去启动产业园区的开发,并且通过对产业的深刻理解去推进园区的运营和服务。

Q:专业的运营是园区地产可持续发展的关键。除此之外,决定园区地产成败的因素还有哪些方面?

周世义:与普通住宅和商业地产相比,园区地产受区域规划、政策导向等宏观因素影响更甚,投资回收期更长,因此风险相对较大,且由于目前处于行业发展初期,产业地产尚未形成完全固定的模式,参与者众却缺乏规范,产品质量参差不齐,影响到外界对行业的整体认知。产业地产的发展非常需要政府的支持甚至参与。只有政府和企业一起来研究区域的历史、现状,共同谋划地区未来,并从政策上为园区产业发展提供足够支持,才有可能真正推动区域发展。我们非常希望政府能够在了解的基础上对我们更多一些支持。

此外,由于产业地产开发周期长,兼之需要对园区进行持有经营,因此资金密集型特征更为明显,融资渠道相对较窄也是我们面临的一个主要困境。由于国内的金融创新模式相对滞后,很多国外已经成熟的产业地产运作模式尚不能在国内加以运用,传统的融资模式很难满足产业地产的发展需要,我们也很希望能够尽早实现金融创新,推动企业跨越式发展。平台创造是园区大势

一个成功的产业园不是单凭开发商或政府就能运营好,更重要的是通过搭建一个符合产业发展需要和城市发展方向的平台,依靠开发者和合作伙伴整合、集成、运营,通过园区内产业的发展以及多种业态功能的正向叠加实现长期价值的创造,最终实现经济与环境的双赢。

Q:不可否认的是,当下国内的房地产市场形势已经发生变化,您如何判断房地产市场,包括产业园区开发的走势?判断的依据是什么?

周世义:随着土地市场供应的萎缩和地价的上涨,过去一直依靠获取土地资源来开拓业务发展是不可持续的,房地产市场的黄金时代已经远去,加快转型发展是我们必然要面临的问题。

产业园区开发运营有着其自身的复杂性、系统性和长期性,相对其他类型的房地产开发,它对开发商的定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力等要求都极高。一个成功的产业园不是单凭开发商或政府就能运营好,更重要的是通过搭建一个符合产业发展需要和城市发展方向的平台,依靠开发者和合作伙伴整合、集成、运营,通过园区内产业的发展以及多种业态功能的正向叠加实现长期价值的创造,最终实现经济与环境的双赢。

从整个行业未来的发展趋势来看,生态、环保、智慧、低碳等发展理念将是未来产业地产越来越重视的问题,办公区域将与更多的城市生活元素相结合,形成独特的文化特性;产品将拥有更多的附加值,除产品本身外,相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素;社区化的服务体系,是体现差异化和增强企业进驻欲望的重要驱动力。

Q:国内有部分开发商也在考虑转型到园区地产开发,对于此类企业,您有哪些比较现实的建议?

周世义:产业园区并不是简单的房地产开发,考虑到产业园区投资的长周期性、政策的限制性、打磨政府关系的复杂性……因此,产业地产并不是一门好做的生意。园区的核心并不是简单盖几栋厂房或办公楼,真正的重中之重是如何实现产业园区的招商,这其实是要去打造园区的产业,要促进园区产业氛围的形成,同时也意味着要围绕产业园区运营和企业后续服务做深耕,即如何使入驻企业在产业园区能够不断成长,这才是一个园区能成功的核心和关键,也是园区的可持续发展之道,所以产业园区开发运营商绝不是房地产开发商。

我们一直认为,“楼房只是载体,服务才是根本”,如何让物理空间发挥出更多的创造力和可能性才是重中之重。城市与住宅的二次元无论是做产业还是做住宅,都要考虑到职、住、商的平衡关系,无非是比例的不同。在土地性质允许的前提下,我们更多地会去考虑在区域发展特定阶段的需求,是产业需求多,还是商业需求更突出,我们要做的,就是去满足市场的需求。

Q:据我所知,公司也在进入纯住宅的开发,比如尚处于前期策划及规划设计阶段的、位于北京经济技术开发区路东区的G1R1项目;还有大型高端商务综合体项目,比如尚处于前期策划及规划设计阶段、位于北京经济技术开发区路东区的数字显示产业园内的E2F1项目。上述两种业态的介入,基于怎样的考虑?

周世义:北京经开所做的住宅开发主要还是以产业为核心的配套住宅项目,关注点主要是区域的产业人群,所以在项目体量、规划设计特点上都有自己的一些特点,譬如体量相对小、户型偏刚需、注重与产业及办公地块的交流互动、自持比重较大等等。综合体的开发也是如此,产业发展和市场需求还是考虑的核心和出发点。

其实,无论是做产业还是做住宅,都要考虑到职、住、商的平衡关系,无非是比例的不同。在土地性质允许的前提下,我们更多的会去考虑在区域发展特定阶段的需求,是产业需求多,还是商业需求更突出,我们要做的,就是去满足市场的需求。

G1R1项目因为是多功能性质,给我们提供了选择的机会,因此我们在项目设计上会更加灵活,兼顾区域产业发展和商业商务的多功能需要,考虑到亦庄路东区商业的稀缺性和项目邻近居民区的特点,我们在商业比例上可能会更高一些,这也并不是追随市场热点的盲目跟风行为。

Q:北京经开在天津滨海新区开发了国际企业大道,目前的建设进度如何?企业今后一段时间向其他区域的拓展思路是怎样的?

周世义:我们在天津滨海新区开发建设的国际企业大道项目总体量60余万平方米,目前一二期已建设完毕,一期已经基本入驻。尽管目前天津整体市场处在较为低迷的状态,但是我们还是看好天津的长期发展潜力。

由于在战略层面,我们正逐步从开发向运营转型,因此区域拓展方面,公司没有将大规模拿地作为我们的战略重心。未来北京经开首先还是立足首都,面向环渤海经济圈发展,做园区运营服务的深耕。但我们也在高度关注和深度调研一些具有产业基础和发展特色的二线城市,比如武汉、柳州等地;并尝试逐步走向全国。目前,我们在呼和浩特、天津、深圳都有子公司,这有利于公司分享不同地区经济发展的成果。我们会通过运营和服务输出来进行区域拓展,在条件合适的前提下稳健发展。

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