钟晓：城市商圈规划与发展

德阳市住建局总规划师 钟晓

2016年是“十三五”开局之年，新年伊始。加快成德同城、打造成都北部新城、提升城市品味价值、建设智慧城市、创建健康城市……诸多关键词，成为市民热议。楼市作为城市的重要板块构成，无论是满足居住功能的商品住房，还是提升城市繁荣的商业地产，在大城崛起的过程中都发挥着重要作用。

商以城在，城以商兴。商业的发展依赖于城市的发展，而城市的繁荣则以商业发展为条件。无论是传统的南街商圈、旌东商圈，还是正在孕育发展中的黄河新城商圈、旌南商圈等，都将迎来生机蓬勃的崭新发展机遇。

“借德阳城市品质提档升级的良好契机，传统的南街商圈势必经旧城改造而重绽活力，而黄河新城由万达广场、碧桂园、希望城圣地龙商业中心、喜莱登国际酒店等众多商家云集构成的‘百亿商圈’则更加令人期待。”市住建局总规划师钟晓直抒己见。

政府推动——

记忆中的繁华 南街商圈独领风骚

要问市区哪里最繁华最热闹，“老德阳”们的第一个反应就是——南街。南街传统商业街与彩泉商圈作为德阳最老、最传统的核心商业圈，在德阳老、中、青三代人的心中都具有深刻的历史印迹和意义。

作为德阳最早的商业街，南街商业街有鳞次栉比的商铺，众多的时尚元素让那里聚集了其他商业区少有的人气。

“其实，德阳先天不具备流通性城市基础。”谈起南街商业街的“前世”，钟晓记忆犹新，“商业兴，则城兴。这是众所周知的道理。因此，为了推动新生的德阳商业发展繁荣，当时的德阳市委、市政府做了很多努力。到上世纪80年代中后期，南街商业街步入辉煌的发展通道，德阳作为区域中心城市的地位也在一定程度上得到巩固与加强。”

在南街商业街以繁荣之势蓬勃发展的同时，彩泉商圈慢慢形成，近年来成为德阳最为热闹的核心商圈。2013年，上美广场的开业，更为传统的彩泉商圈赋予了崭新的定义。

旧城改造——

衰落后的奋起 南街商圈未来可期

随着时代的发展与进步，曾经辉煌一时的南街传统商业街与彩泉商圈受制于最初的业态规划、环境打造等，前进脚步慢了下来。

南街商业街主要以零售购物为主，服饰类占据了一半以上，业态单一;受互联网购物的冲击，部分商家已经出现经营艰难的现象;南街狭窄拥挤的街道，以及停车难的事实，一定程度上影响了现代消费者开车购物的热情。而彩泉商圈则存在服饰店缺乏时尚、品牌店，餐饮店缺乏品牌号召力等严重缺陷。

“城市建设提档升级，旧城改造是重要一环。而旧城改造自然不应把商业改造遗漏。对南街商业街与彩泉商圈的改造，理应成为旧城改造的重要内容之一。”钟晓一针见血地指出。

钟晓建议，应以长远发展的眼光谋划南街商圈的提档升级。比如，狭窄的街道应借此机会进行拓宽;密集的人口应借此机会得到分流与稀释。“我认为，成都宽窄巷子、太古里等的改造都相当成功，值得我们学习和借鉴。我对德阳南街商圈经旧城改造后的全新格局非常期待。”

新城规划——

新势力的勃发 黄河商圈锋芒渐露

站上“成德同城化”发展新台阶，德阳致力于加快建设成都现代化国际化大都市北部新城。正努力融入成都大都市圈，在成都平原经济区找坐标的德阳，在城市建设提档升级，对南街传统商圈进行重新包装打造的同时，也在不遗余力地推动分布在城市其他区域的大小商圈快速发展。

“我最看好黄河新城希望城-万达这一新商圈的发展未来。”钟晓直言不讳。

钟晓分析，黄河新城希望城-万达商圈的快速发展，基础扎实，条件优越。

其一，这一片区建成面积约8平方公里，近10万常住人口，10余所教育科研机构、50余个高品质小区、60余个行政单位相继入驻。无论是环境，还是消费人群，这一片区的条件甚好。

其二，这一片区先后修建黄河东路、庐山北路、青衣江东路等19条道路，完成青衣江东路以南片区路网建设。2014年，青衣江东路以北区域的天山北路、庐山北路等9条市政道路相继开工建设;2015年底前，青衣江路以北区域路网的框架也基本形成。目前，已通车的德阳一环路，接驳城市各个角落，让出行更便捷、更畅快。

其三，这一片区有着德阳的大型交通枢纽，可通过成绵乐高铁、宝成铁路以及纵贯全域的成绵高速、108国道等快速接驳成都、绵阳。

其四，这一片区有着极具潜力的“校园经济”。四川智萌国际幼儿园、德阳外国语学校、庐山路小学、德阳中学高中部、德阳奥林匹克后备人才学校、四川护理职业学院、德阳市旅游职业学校、四川省商贸校和中国民航飞行学院德阳校区等，从幼儿园至中学，从普通教育到职业教育，黄河新城全覆盖。教育不仅整体提升黄河新城实力与竞争力，“校园经济”也带热了新城的商业氛围和人气。

钟晓认为，沿着庐山北路，希望城商业中心和万达广场将成为德阳商业“双子塔”新星。万达广场、希望城圣地龙商业中心、喜莱登国际酒店等众多商家云集，黄河新城“百亿商圈”正在聚集。未来，金融服务、社会办医、特色养老、公共医疗服务等将成为黄河新城重要的产业着力点，跑出现代服务业“加速度”。

内涵呈现——

文化的嫁接 体验型街区商业引领发展

对于现在如雨后春笋般呈现的体验型街区式商业，钟晓表示，“这是未来商业发展的方向”。

其实，体验型街区式商业在国内并不罕见，发达城市商业街区往往是该城市最富于创新、最有活力的地区，也是现代商业和文化艺术的聚焦点。

“在德阳，我希望体验型街区式商业能更好地体现‘综合’、‘文化’两个元素。”钟晓说，“其一，我希望德阳的体验型街区式商业要最大程度地囊括多种业态，并能很好地满足高、中、低不同档次人群的消费体验的需求，更‘接地气’。其二，建筑是凝固的历史，承载着历史的变迁;文化街区铸就一座城市的‘魂’，承载着一座城市的记忆。我希望德阳的体验型街区式商业要充分展现德阳的文化特色，突出文化内涵，体现德阳人的‘记忆’。就像众所周知的上海新天地，这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，置身于上个世纪20年代。”

商圈，这个甜甜圈

二马

现在，什么都讲“圈”，图兴趣进的是圈子，抓客户讲的是圈层，谈天说地是朋友圈，城市发展是经济圈。一个城市的商业，还是有商圈。

最早的圈，其实为城。城市城市，有城，有市，两个字，两层意，是“城”和“市”的字意组合词。“城”，主要是为了防卫，城墙围起就成城。《管子》说“内为之城，内为之阔”。随后的圈，才是市。“市”者，《说文》解字：买卖之所也。因此，最早的城，没有市，仅仅是城堡。城堡有了市，才称其为城市。由此可见，“市”对一座“城”的重要性。

老德阳记忆，如果再4D街景回放，那么文庙广场是德阳人心目中的“头号角”。文庙是城市商业的中心，南街是商业中心的承载，一个是耍，一个是购，两相配合，也才有了今日这个中心商圈的繁荣。洋洋百货新卖场投入使用后，很多人都觉得方便，地下停车，顶层娱乐，中间层购物，吃喝玩乐耍，一应俱全。由此可见，商业是要解决全方位的问题。“打造以文庙广场为中心、半径一公里的中心商圈”，这是曾经德阳力推的商业策略。也正因为有着商业的自主成形、政策策略的引导助推，城市商业才提档升级，铸就城市的“商圈一哥”。

成都现代化国际大都市北部新城在崛起，德阳百万人口大城市雏形日渐明晰。南有天府新区，北有德阳新城，城市规模扩大、城市品位提升，城市商业规模也要随同发展。一个文庙南街的中心商圈，已经满足不了市民对城市商业的期盼。多个商圈的形成和崛起，已经成为趋势。

商圈也是圈，一个商圈里，就更需要有引领商业发展的“带头大哥”。城北，还是城南?城东，还是城西?毫无疑问，城北最具形成一个商圈的“先天优势”。在这里，有市民上风上水的价值认同，有成熟商业典范的万达广场，有万达、希望、万兴、福康等一大拨一流的城市地产运营商，最重要的是，这里，居住了很多有消费实力、有消费品位的人。

描绘一幅蓝图，拓宽一片天地，有潜力的商圈就是一个商业的“甜甜圈”。

德阳需要怎样的街区式商业?

体验型街区式商业，引领未来商业发展趋势。当前，随着我国现代城市建设步伐的加快，街区式商业也进入了多样化发展的繁荣期。

在德阳，街区式商业正如雨后春笋般接连呈现，但尚未出现真正运作成功者。那么，德阳到底需要怎样的街区式商业?什么样的街区式商业才能一炮而红?最先进的街区式商业应该具备哪些条件?为此，我们采访了德阳万达广场投资有限公司副总经理张与先生。

Q：请问，您认为一个新兴的体验型街区式商业成功的基础是什么?

张与：首先，必须要有高起点、前瞻性的规划。未来街区式商业必须迎合城市发展的方向和趋势，应该设在中高端消费人群集中的区域。就目前而言，德阳只有黄河新城能够胜任;其次，必须要有情景化的主题，以体验型的业态为主;再次，要有一家成熟、有经验的商业管理公司运营。

Q：您认为成功的新兴街区式商业可为当地带来什么?

张与：首先，一个新兴商圈的形成意味着一个新的城市副中心的形成。它将完善城市生活配套，提升区域影响力和价值;其次，它将为当地新增众多的就业机会;第三，它将有助于缓解中心城区人口和交通压力，助力城市发展;第四，它将为当地带来可持续的税收来源。

Q：任何一个商业模式的引进乃至商圈的兴盛，都离不开政府的政策扶持和市场培育;请问，一个新兴商业中心在市场培育初期，政府应该从哪些方面进行政策的扶持?

张与：德阳万达广场作为德阳市2015年重点招商引资项目，市、区两级政府都给予了极大的关心和支持，安排了专门的对接人，并数次到德阳万达广场项目进行实地考察和指导工作。万达金街作为体验型街区式商业步行街，正在争创“德阳商业经营示范段”和“德阳自主创业示范基地”，我相信未来必将得到政府各项扶持的优惠政策。

Q：据我所知，商业市场千差万别，有的项目未开先热，商铺被投资者热抢，有的项目无人问津;请街区式商铺热销的关键因素是什么?

张与：客流是决定商业成败的关键因素。街区式商业步行街本身无主力店，不具备吸客能力，因此其对客流的要求更高。万达金街紧邻万达广场开业，每天会有数万的巨大人流量，这是任何其他街区式商业无法比拟的。