上市证明渠道增加 优先购买权明确
近日，北京市国土资源和房屋管理局出台了本市已购公房上市出售的《补充规定》（即[2003]378号文），新的《补充规定》，是对《北京市已购公房上市出售实施办法》（以下简称《原办法》）而言的，《补充规定》的出台将更有利于二手房交易过程的清晰，对二手房交易量的提升也将有促进的作用。如何正确理解这七项补充规定，记者日前采访了有关方面。
■上市证明提供渠道增加
《补充规定》就出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同增加了另外两条变通渠道，一是可以用房改售房的档案材料充抵；二是用原产权单位出具的证明。也就是说房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明等同于公有住房买卖合同。如此看来，政府在对已购公房的上市出售条件又做了进一步调整，政策的放宽将会促进已购公房的大量上市，从而提升二手房成交总量。
现在，上市出售已购公有住房，出售人需提供如下四种证明即可：1、出具房屋所有权证（房屋所有权共有的，需提交共有人同意出售的书面意见）
2、身份证或其他有效身份证明
3、与产权单位签订的公有住房买卖合同、房改售房的档案材料、原产权单位出具的证明，三者中任选其一
4、与买受人签订的已购公有住房买卖合同
■区域更加明确
《补充规定》中第二条对是关于《原办法》中第五条有关执行区域来讲的，明确指出《原办法》中第五条是按当年房改成本价6%价款扣除或补交的规定以及收缴方式适用于城近郊八区（东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀、丰台、石景山），远郊十个区县另有规定的按其规定办理。
附：《补充规定》中第二条原文：“京政发[2003]3号文第五条关于上市出售按房改标准价购买的公有住房按当年房改成本价6%扣除价款和上市出售前将房改标准价所购住房变为成本价住房时按当年房改成本价6%补交价款的规定以及收缴方式适用于城近郊八区。远郊十个区县另有规定的按其规定办理。”
本款有几处需要了解的：
1、房改标准价和房改成本价的含义：房改标准价（也可称为房改优惠价）和房改成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房。通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣。
标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权，其中单位占6%，职工家庭占94%。在房屋需要进行买卖转让时，必须有单位出具的上市证明（证明材料如第一条所述），并补交土地出让金。所有权属职工家庭，可以上市转让继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。
每年北京市政府根据房屋建筑成本状况发布当年的售房标准价及成本价。
2、当年房改成本价6%价款的扣除或补交如何计算：《补充规定》中关于当年房改成本价6%价款有两种规定，可以解释为，同样是房主以标准价购买的公有住房，第一种是该房屋即将转让，上市出售时所要承担的费用，第二种是该房屋并不上市出售，要变成完全产权，所需补足的费用。
举例说明：一套50平方米的已购公房，当时出售价为26万元。当年成本价按北京市政府规定的1560元/平方米。
第一种情况计算结果：
所需承担的费用：印花税：260000×0.5‰=130元
扣除6%价款1560×50×6%=4680元
上市出售时房主净得价：260000－4680－130=255190元
第二种情况计算如下：
需补交费用：1560×50×6%=4680元
3、去何处办理
公有住房的转让或变成完全产权的手续去房屋所在区的国土资源和房屋管理局办理。
■明确了原产权单位的优先购买权
《原办法》中第中条有这样的规定：对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订有公有住房买卖合同中有特殊约定的已购公有住房，应按法律、法规规定和与单位的约定执行。
其中的“特殊约定”中就包括《补充规定》的“原产权单位的优先购买权”，但《原办法》中并没有明确指出，在以往的执行过程中也有过纠纷出现，那么原产权单位在何种条件下可以优先购买？《补充规定》的出台，对此做了明确的说明：原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权。
■供暖、物业管理费由谁承担
《原办法》中第七条对已购公有住房上市涉及的供暖、物业管理费和公共维修基金等事项，只标明：出售人要如实告知买受人，并将处理方式写入房屋买卖合同条款中。新的《补充规定》对此更加明确：已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决、原状产权或售房单位不再承担该房屋的上述费用。购房人仍是原产权或售房单位职工的按有关规定办理。
目前二手房买卖过程中所涉及的二手房买卖合同，并没有过商品房统一的合同范本，所以在二手房交易过程中，买卖双方对合同就要求仔细审查了，合同中关于细节问题如果有明确规定，那么在物业交割后对于买卖双方都减少不必要的麻烦了。
链家·宝业提示购房者：在购买公有住房时，最好找正规的中介公司。第一可以节省时间寻找适合自己的房屋；第二可以对房屋更加确切地了解，不会存在入住后还要帮原房主缴纳供暖、物业管理、公共维修基金等费用；第三，正规的中介公司会提供条款清晰、公正的二手房买卖合同。
■央产权脱离隶属关系的房屋有了自主权
在《原办法》中关于央产权房上市出售没有任何说明，附原文第二条：本办法适用于本市行政区域内已购公有住房首次上市出售，对于京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定。
《补充规定》就央产权房屋哪些可以上市出售做了回答：在京中央和国家机关、军队以及中央在京企业事业单位职工已购公有住房要求上市出售的，仍按京政发[2003]3号第二条的规定办理。但上述职工原产权单位在机构改革中已脱离隶属关系并能出具证明的可以上市出售已购的公有住房。
对于央产权已购公房的上市的松动，业内均表示关注。链家·宝业专业人士认为：《补充规定》的出台是央产权房逐渐放开的前奏，其出台至少让脱离隶属关系的央产权房有了自主权，相信央产权房会逐渐放开。
在二手房买卖中，特殊的环境使央产权房真正成了“不动产”。据有关数据显示：有近50万套的央产权房不能上市出售，如果可以出售10%，也就是5万套央产权房，那么将给二手房消费者多么大的选择余地！
■按成本价购买的已购公房可以赠与他人
《补充规定》给按成本价购买的公有住房多了一项说明：按成本价购买的已购公有住房可以赠与。赠与他人时要按房屋转让的规定办理，也就是说赠与时，也要将该房屋的性质变成商品房，既要补足房改成本价1%的土地出让金，并缴纳相关税费。
■经济适用房上市出售不得低于政府限价
《补充规定》中已购经济适用房上市出售成交价格不得低于政府限价。已购经济适用房上市出售要补足成交额3%的土地出让金，且出售价格不得低于政府限价。成交价格低于市场价格或政府限价的，土地出让金的征收部门可委托具备房地产评估资质的评估机构进行评估，评估价格征收相关税费，评估费用由交易双方共同负担。
总之，《新办法》的实施，由于税费的降低、手续的简化等让二手房市场着实火了一次，《补充规定》的出台，又将进一步扫清了二手房交易的道路，使二手房交易市场愈加成熟，将有利于北京二级市场的发展。
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