随着北京房地产市场开发热度持续升高，以及看好申奥和入世的良好发展前景，境外企业、外埠企业大举涌入北京市场，其他行业的一些企业，也转向涉足房地产行业，想分得一杯羹。
与找项目、拿地、期房预售等火爆场面相比，也有一些问题值得注意。现在，一些项目入住交付时，出现不少纷争：延期交房、面积缩水、施工质量差等；还有一些项目由于市场定位不准、经营不善，也使销售出现半死不活的难堪局面；还有一些企业跑马占地，根本无力开发……
问题的症结在哪儿？下面的北京房地产市场经营规模调查可以说明一些问题——
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^开发企业数量多、规模小
根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家，而北京市场上在售的项目，据搜房数据库统计总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万平方米；如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。
通过对企业开发规模进行统计，开发规模最大的前100家企业，其项目占到市场全部在售项目总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；剩余400余家企业所占市场份额不足40％，平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小，仍是市场一大特点。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^新项目规模仍偏小
据搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数，为55.77％。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。在搜房交易数据库中，规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03％，远大于上半年新开盘项目中同规模项目比重（28.85％），开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85％，也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。
从上面的调查分析可以看出，开发企业太多，企业规模偏小，结构不合理，市场分散，资金分散，项目不成规模，过度的无序竞争，特别是一些小企业无相应的技术人才、管理人才和稳定的经营队伍，这是造成房地产市场秩序混乱、商品房质量不高的一个重要原因。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^亟待抬高准入门槛
北京房地产市场要健康有序发展，政府有关部门必须加强调控和管理。上海、广州等地都已经取消“期房”，制定出多层建筑必须封顶、高层建筑必须完成三分之二的结构工程后才能预售等规定，使那些实力不强、靠预售款收入维持运作的开发商难以为继，也有效控制了发展过快的开发队伍。上海、广州等地还从源头上，从土地市场上实行调控，建立土地一级市场和土地强制收购储备机制，有计划地通过拍卖、招投标等形式出让土地，调控开发规模，控制开发企业规模。
现在，传出一些好消息。北京市已经成立了土地整理储备中心，准备由政府统一供地，调控土地市场的供需，现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项目和开发企业的清查工作，将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略。但是，有关部门还应该尽快将取消“期房”预售提到议事日程上来。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^大企业集团重拳出击
当然，房地产企业的整合、重组，主要还应通过市场竞争优胜劣汰。目前，一些大的企业集团开始重拳出击，势头很猛，并将改变北京房地产市场的格局。比如：华远集团现在正在全面热销4个项目，即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑，2000年销售额达20亿元，在北京市场占有率达到5％。今年下半年，华远将推出4个新项目：峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠城，总体市场价值达44亿元，今明两年在北京市场的占有率将扩大到15％。当代集团也同时推出当代城市家园、当代青云科技大厦、当代万国城，开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同规模的项目，气势逼人。新世界等大公司也将有大动作，新世界集团目前也将崇外大街两侧到广安大街以北的地皮统统囊括。可以预期，北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被无情逐出北京市场，二三十家大型开发集团将主导北京市场。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^本期话题：市场法则
目前，北京房地产企业存在的数量多、规模小、结构不合理等问题，应该说具有一定的代表性。由于这些因素的存在，必然会出现过度的无序竞争，其结果则是房地产市场混乱、商品房质量不高等等问题的暴露。
市场的发育与成熟，必须要遵守市场法则。市场法则即生存法则，在房地产企业竞争中则表现为优胜劣汰。房地产企业的整合、重组及规模化经营战略，将会使那些在资金、人才、项目等方面处于弱势的小企业被理所当然地逐出市场。
在房地产市场的发展过程中，无论是政府还是企业，都有很多事要做，其目的无非是适应并促进市场的发育与完善。至于市场行为方面的问题，则应该通过市场本身去解决——毕竟，市场法则真实地存在着，谁也不能回避。
■栏目主持：柳笛 | 
