^^^^目前北京住宅区域市场竞争非常激烈。创新在加速，同质化在加速，新技术、新产品、新概念、新的推广手段很快被效仿。从区域市场看，望京、亚运村、中关村及其辐射区、CBD及其辐射区、燕莎商圈、京通快速路沿线、南城等片区已由点状开发到线状开发到呈片状开发态势。那么对购房人来说，这些区域各具什么特点，发展趋向、投资前景如何呢？最近，“搜房·典指”对其做了相关分析。
^^^^京通捷运沿线升值潜力大
^^^^从四惠桥往东走，沿京通快速路沿线近20个大大小小的项目，其规模大部分超过30万平方米。据调查，京通快速路沿线的各大楼盘在近一阶段均保持了良好的销售业绩。阳光曼哈顿二期阳光华苑提出“uptown”概念，主张轻松、快速、享受、“CBD后花园”的概念更被越来越多的通州楼盘所运用，目标直指国贸商圈中小白领。有些项目如武夷花园、运乔嘉园离国贸稍远，但价位在2000－3000元/平方米，距国贸20－30分钟的车程、良好的居住环境（运河、运潮减河、潮白河蜿蜒流过）、日益改善的人文环境（已投入使用的运河文化广场、规划中的东方文化广场）吸引了中小白领、离退休干部和拆迁户在通州置业、安家。
^^^^东四环沿线往东、京通快速路沿线还有足够的土地可供开发。但是，通州地区的优质配套工程还有待增加，目前上规模项目只能依靠自身配套满足社区居民要求，加之历史遗留的脏乱秩序，对小区的安防提出了更高的要求。从长远看，随着地铁八通线的建设，这一区域还有更大的升值潜力。
^^^^望京地区得利区位大规划
^^^^由于望京地区是仅晚于方庄开发的大规模集中居住区，不涉及拆迁问题，所以开发成本低，开发周期缩短。并且有市政府的整体规划，相对配套齐全，交通也相当便利，进出机场、燕莎商圈、CBD、亚运村非常方便，这是该地区的一个巨大优势。
^^^^该地区处在北京上风上水，距京密引水渠较近，保证了优势水源；并且北京电子城、空港工业区的规划，吸纳了越来越多的国内外高科技生产型和物流公司的进驻，这样，该区域物业有了就业支持的强大支撑。已经开发建设的20余个新老楼盘在这里摆开擂台，共同推进着望京楼市的发展。
^^^^望京地区是普通住宅投资回报率较高的区域。由于靠近高档外销公寓、别墅区，相对低廉的价格、不俗的楼盘品质和环境，受到越来越多的国际友人的青睐，尤其是受到韩国等国家人士的关注，该地区一度被称为“联合国村”。为体现区位价值，部分楼盘取得内销外租资格，可以获得更大的升值空间和投资回报。
^^^^望京地区的房屋质量越来越好，楼盘的竞争最终会演变为品质的竞争。目前，望京地区楼盘均价在4500元/平方米左右，而新楼盘无论在社区规划、户型设计等方面都会对老楼盘形成冲击。
^^^^CBD区域宜商不宜住
^^^^CBD区域现有的优势：国贸商圈及其辐射区已成为北京涉外商务和使馆区，虽然该地段的价格一直不菲，但是仍有很多人首选这里作为商务居住或为投资而买房。随着加入WTO进程的加快，CBD区域的住宅项目人气将会激升。
^^^^大北窑桥的改建四环路的贯通，将这个地区和西边的中关村、北边的亚运村、东北角的望京等串成了一片；亮马桥路、光华路等三四环之间联络路线的拓宽，使这个区域交通顺畅。
^^^^随着CBD规划方案的落定，颇具实力的京内外企业在该地区都将有大手笔。这将使CBD与国际化接轨更靠近一步，并将吸引更多的公司在此办公，其辐射区也受益匪浅。同时通过工业厂房的搬迁，将改善京东地区空气污染严重问题，并涌现出更多的地标性建筑。
^^^^CBD区域的不足之处：价格昂贵。目前CBD及其辐射区住宅项目均价为：8900元/平方米，仅次于燕莎地区。由于该区域核心地段住宅价格和生活消费昂贵，只适宜高级商务居住或办公。
^^^^该区域土地开发强度太高，容积率达到5.29，不是最佳的生活居住区。专家告诫，CBD中的居住类物业若占到总物业量的20％－25％以上，则投资价值将大打折扣。
^^^^近期该地区多个项目已进入内部认购阶段，下半年开盘动工，扎堆儿推向市场，BCD规划落定后地价成本已经上升，楼盘的品质将有激烈竞争，估计短期内该地区的楼价不会有大的竞争，但长期看，该地区的楼价更主要的要取决于国际经济的景气度，投资者应该注意这一因素。
^^^^亚运村区域存量过大
^^^^亚运村区域现存的优势：北京北部被视为“风水宝地”。
^^^^亚运村有大型的体育活动中心，可满足都市人健身活动的需要，其它设施，如商场、写字楼也较为完善，配套服务设施较齐全。
^^^^亚运村地区房地产项目较为集中，北京有实力的开发商都在亚运村有开发项目。该区域项目大部分为中高档公寓，均价在6500元左右，基本定位于中产阶层。亚运村地区作为京城最早成片开放、规模最大、较早兴建涉外别墅和公寓的新型社区，其形成的独特的中产阶层的人文环境，使其居住者的属地感很强。据统计，有相当比例的购房者为亚运村本地住户的二次置业。
奥运选址定在亚运村必将带动亚运村地区房地产业的突飞猛进。
^^^^亚运村区域现存的不足之处：对生活在该区域的购房者来说，生活成本相对较高；目前该地区交通还不太完善，而且亚北，尤其是立汤路一带基本上是个大工地。地铁五号线、轻轨、扩建中的中轴路、五环路等基础交通设施正在建设中；亚运村地区的土地集中在北辰和华汇两大集团手中，土地成本高，因此房价不是很低，且该区域房地产存量过大，而供量过大会使楼价下调，致使房子的投资空间减小。
^^^^中关村及其辐射区商住前景均好
^^^^中关村区域现存的优势：随着全球IT业为主导的高科技产业的蓬勃发展，以中关村为核心的西部商务区成为北京经济发展的领头羊。该区域由于得天独厚的科技和人文环境，以及政府给予的政策支持，其发展势头和前景世人皆知，直接带动了办公、商务需求的升温。投资扩张以及随之而来的就业机会的增多，必然加大了市场对居住类物业的多样性需求。
^^^^北京西部具有特殊的教育文化优势，再加上北京市教委的区域性招生制度，重视后代教育的家长优先选择该区来置业，北京西部有一个特别的消费群体。
^^^^中关村大街及西北四环的开通，缓解了这一地区交通拥挤状况，在拓展、改进中的学院路、西直门北大街、白石桥路段，使这一居住圈更有吸引力。
^^^^中关村区域的不足之处：“进不去，出不来。”中关村是海淀区的塞车“大户”，缺少东部地区的高档商务配套设施，如酒店、娱乐设施，真正的大型跨国公司落脚此地的还不多，作为中国硅谷其功能和国际性还需培育。
^^^^中关村将来可能的机会：
^^^^按中央指示，中关村核心区域不再批准住宅项目。中关村地区的物业价格将保持稳中有升，尤其是位于核心区的项目，由于其周边商品房供应量会越来越小，需求会大于供给，中关村的住宅有相当投资潜力。
^^^^据调查，中关村地区目前高档公寓的实际供应量不到40万平方米。中关村西区的规划已经落实，招商工作顺利推进，而与之对应的，为各类商务人才服务的高档公寓还没有完全到位。随着中关村高科技园区的建设，区内环境将越来越好。另外在新经济快速发展的时代里，年轻的新贵将不断在这里诞生。因此，该区域的高档公寓市场还大有潜力。市场供需决定了该地区的楼价尚处于上升阶段，预计此势头可一直持续到明年。
^^^^南城借助政府扶持大变样
^^^^前几年，北京的房地产开发地域上呈“门”状分布，不包括南城地区，由此可见南城的地位。但这两年，随着市政府的政策倾斜，交通状况得到明显改善，拆迁力度在加大，又将兴建两个水厂以解除南城水质问题，加上南城固有的人文、自然环境优势以及相对低的地价，南城也已出现了京城重量级项目，如珠江骏景，天天家园、清芷园、世纪星、大观园附近的荣宁园等，南城不再缺少好房，“北贵南贱”的局面正在改变。按照北京市“十五”规划提出的5年完成城区危旧房改造，实现卫星城、小城镇的造镇计划，从现在起5至10年内北京的南城将彻底变样。
| 
