张宁：智慧建筑的一体化管理

    李进：欢迎大家回来。各位敬爱的嘉宾，各位亲爱的朋友，各位可爱的同行们，大家下午好。非常荣幸能够受托主持下午的论坛，上午我们有四位嘉宾和相关的领导已经做了非常精彩的发言。我相信下午六位明星依然会给大家呈现非常精彩的演讲内容，也给大家奉献学术深度广度的享受。下面我们有请第一位明星，CCDI数字化业务部总经理张宁先生给大家作演讲，大家欢迎。
   
    张宁：很高兴今天下午有这个机会跟大家一起交流这个题目，智慧建筑的一体化管理，跟大家手中拿的题目稍微有点不一样，那个题目应该是叫智慧建筑的数字化管理，我后来改成一体化，我不希望大家过多认为它只是数字化、IT技术的东西。
    今天跟大家谈的问题，智慧建筑一体化管理，核心的是建筑管理，谈论的这个事情是大家谈论不太多的事情，我们同行里面谈得不太多的，主要指的是建筑在后47年里管理所出现的问题，但是当我谈完这个问题他们又会发现后47年管理中出现的很多问题是前三年的开发过程中可预见性解决的。智慧建筑一体化管理问题，我们会发现是整个建筑生命周期的问题，这个在朱总的演讲里大概提过这句话，下午借这个机会跟大家做一个比较深入的探讨。这个探讨我们从什么角度出发。最近这个行业里面，尤其房地产开发行业里面有一个词是很热的，自持有，从潘石屹在微博上非常高调的宣布我要转型，并且自持有到租金的收益达到几十亿，这是很典型在行业里所表现出的现象。但是这个现象其实背后是有笑有骂，这个原因我们可以分析。
    还有我们在行业里边说我们商业地产的领头羊，万达地产，大家觉得在行业里望其项背的模式变成什么模式，背后的数字也有含义要讲。这些模式是非常具有中国特色的现象，但是这种特色现象是不是会持久，大家都在看这个事情。我提到这些企业表面现象的背后还有另外深层的东西，深层的东西是什么呢？当潘石屹在网上宣布自己要做转型之后，大家可以看一下股价，股价大跌。我们看万达数据的时候，会发现万达每年大概1000多亿的营业额里面真正自持有租赁的营业额100亿不到，大概50亿左右。所以真正想转换模式是非常困难的，要解决困难有很多原因，我要自持有物业，前期资金投入非常大。国内有很多房地产企业，我要转型，但是资金链又不够怎么办。我昨天看到阳光地产为了解决这个问题，前期不建这个东西，专门从开发商手中接这样的楼盘，然后我利用后端比较强大的运营模式把它管好。其实我们所说的自持有是因为大家把眼光局限在商业地产我们看到的现象，但除了我们所说从资产和设施角度来讲有很多设施，我们大概归纳起来有四种设施，第一种是满足居住需求的设施，这种需求一定是销售型的，租赁型会占很少很少一部分。真正后边三种类型的设施，满足投资性需求的设施，投资性需求的设施主要是大型的租赁为目的的商业地产、产业园区，甚至有些人也把酒店纳入这个范畴。第二种设施满足生产需求的设施，比如说国内很多大型的企业都在建自己的园区总部，或者建自己大型的满足自己生产和研发需求的建筑设施。第三种是满足公共服务需求的设施，其实我们看到，就是当我们把这个眼光放在全部的所有类型的资产设施的时候，其实后两种设施，满足生产需求，研发需求和满足公共服务的设施都是自持有。满足投资需求的设施现在正在做这样的转化，而且在这样的转化过程中我们看到很多的问题，这个问题主要在什么地方？有一些数据大家心里平时也清楚，就是我们到底在一个建筑来说的话，它前面的开发周期和后面运维周期数据的变化。这个过程中，我为什么要建这个设施？我们都是希望这种设施在后期长达90%的运营时间里能带来长久的收益，这种收益无论是直接的租赁资金收益还是间接满足生产和公共服务需求的收益都是在后面的47年发生的。同时我们看建筑全生命周期成本分析的时候，前面的成本只占到15%，我看到最高的数字说前面的开发成本占到25%。后面真正运维发生的成本要占75-85%。既然这个时间段这么重要，那实际会发生什么情况呢？实际我们后端运维对于要求是非常高的，为什么SOHO转型之后它的股价会大跌，觉得他没有能力，SOHO没有真正培养起来对后期商业真正的高端运营能力。而确实在后期高端管理要求非常高，基本四种要求，也有一些其他的杂志上归为六类要求，基本上对于整个建筑所提供给人类环境里面的安全性、舒适性和高效性等等这样的一些要求，这样的要求是很高的。这种要求很高，如果我们放眼，以商业地产来说，现在的商业地产不断往大规模综合体去发展，对于很多开发商来讲持有的资产在全国分布范围非常广，高人流密集，高体量，高功能复杂的建筑如何管理要求是很高的。同时带来的难度也非常大。但是我们发现在要求高难度大的同时，我们管理水平怎么样，行业有一个系统的描述。中国大地上遍地开花的设计很棒很超前，可以说是22世纪的设计，但是我们整个施工怎么样，我们整个建设过程是近现代建造的过程，我们的运维还处于刀耕火种的状态。所以说我们整个管理的水平低，这种低有很多原因，一种原因是我们管理的队伍，这个队伍人工素质低，你给他一个月两三千块钱，你怎么能期待他对建筑很高很好的管理，这跟整个建筑全生命周期重点投资在什么地方有关系。还有一个是管理工具怎么样，管理工具也差，这样就导致管理水平比较低。最后就是管理成本很高，为什么？前段时间跟国内很著名的两家商业地产公司在一起聊这个管理成本，一个大型商业综合体，20万平方的商业综合体，每年运维成本超过1亿。几乎两家公司都说物业公司是赔钱的，他收上来的租金补不上成本的问题。这种情况下，国家也大力提倡说我们要做绿色建筑，做节能建筑，从某种情况下也是对这种问题的解决。面对这样的问题到底应该怎么办？整个行业里有很多人在思考这个问题，已经思考很多年，到底出路在什么地方，这个出路基本大家比较明确有两种思路，现在看起来是比较靠谱的。第一条就是说智慧建筑，智慧建筑这个词在之前有很多人提智能建筑，现在提智慧建筑，我并不在意是智慧还是智能，这个问题本身并不重要。所谓智慧建筑或者智能建筑，关键是如何把管理建筑设施的人和这个建筑设施的物理客体打通，从传统意义上讲我要增加这个建筑的智能性或者智慧性。昨天我参加上海江浙沪港澳智慧建筑论坛的时候，有嘉宾说智慧建筑是把人智能的延伸，延伸到这个建筑领域，是人智力的延伸。这个过程中有什么问题呢？感知、互联、智能都是从建筑客体本身如何延伸到管理人的方位，一步一步搭接起来的，这是行业的思路。第二个思路就是一体化管理，我们说我们管理效益比较低的时候，我们发现我们对建筑的管理确实太碎片式了。我们整个在建筑管理，我跟国内几家比较大的物业管理公司进行沟通的时候，他说他们的管理效率非常低。为什么呢？当他从业主那里拿到资料的时候发现基本是不对，对大概10万平方的建筑需要10个月的时间梳理资料才能弄完，这个弄完只是基本的我可以接手这个建筑去管，然后管理过程中还会发现很多很多的问题。世博有一个很出名的场馆上周刚发生一个问题，为了检修，或者说为了消防，或者应急通道，其实有通道，但是这些信息其实大家都不知道怎么回事。所以上周发生一个问题，这个电梯里边关了一个人关到中间去了，没有人知道关在哪儿。但是对这个信息比较知道的项目经理临时不在那个项目，就是世博中国馆，现在叫中华艺术宫，人在里面关了两个小时，这个人还不是很重要，如果这个人很重要这就是很大的问题，不光是经济问题，可能还是政治问题。怎么解决？项目经理临时走开，没有人知道应急门在哪地方。所以这是很严重的数据的离散，除了数据的离散之外，我们还有建筑管理的功能的离散。对建筑的管理其实有很多方面，层层面面，包括对建筑设备的管理，建筑能源的管理，建筑安全的管理。不同的管理之间其实没有太多必然的联系和逻辑关联，没有逻辑关联导致很多效率很低，需要反复的人工干预。这就是为什么说我们在北京有一个很大的商业综合体，soho里面管理这个建筑的人员超过500人，需要那么多的人去管理这个建筑，成本能不高吗？
    除了这些东西之外，还有一个就是对于建筑管理的时候，跟建筑直接相关的智能化系统的管理，这是第三个层面的管理，我们希望在建筑群生命周期，在管理过程中实现一体化的管理。
    我们说我们既然有思路，思路可行吗？如果说十年前或者多年前不可行的话，其实这么多年里，我们的技术水平已经超越管理水平的发展。关键问题是怎么用这些技术，把这些技术整合起来，这些技术大家很熟悉，我不做太多讲解。包括我们现在日趋成熟和标准化的建筑智能化的技术，还有各个政府人员非常喜欢讲的物联网技术和云技术，还有我们这个行业喜欢赶潮流的数字化建筑，也就是BIM技术，这些技术的发展让我们这些思路有可行性。因此就有了一体化智慧建筑的管理解决方案，这个方案是什么东西呢？
    这是现在搭建的一体化智慧建筑管理的系统，从上面的管理到建筑设施来讲有五个层级的东西，这五个层级的东西，最核心最重要的是中间的数据集成，也就是建筑全生命周期管理的数据库。这里看到一个建筑模型。BIM在全球有很多定义，比较标准的还是看美国的定义，是基于三维数字化的技术，是基于那个技术的，但是最终其实是对建筑物理实体的完整表达，这个完整表达让建筑一开始规划、设计、施工到最后交付运营，到最后报废、拆除，数据整个可以一体化持续留存下来，这是建筑信息模型，这个模型引进到中国就有点变味了，大家都知道这个能做碰撞检测，但是不知道除了做碰撞检测还能做其他什么东西。但是拿BIM做碰撞检测是最低级的东西，其他东西不是不能用，而是需要跟管理水平齐头并进。放到这儿来看，这个建筑信息模型起到什么作用？起到整个全生命周期管理数据库基础框架的作用，为我们整个原本的所谓的建筑设备的信息提供了一个逻辑的框架，这个在没有建筑信息模型之前所有信息是离散的。当我们看一个物业管理公司如何管理建筑的时候，我们发现是一堆设备台帐表，这些台帐表如何关联是没有逻辑信息和逻辑关系的。而我们BIM的信息作为顶层框架联系在一起，我们看到建筑信息模型所提供的只是静态的信息，静态的信息是脱离我们一开始的设计、施工。这有一个动态信息，动态信息从哪里来？动态信息是从智慧建筑控制体系里来。我们发现我们在管理一个建筑的时候，其实不光是要管理建筑本身的设施设备物理的东西，同时我们要管理使用这个建筑的人。所以在这里，包括一些可移动的资产都应该放在这个里面。人的信息如何通过中间的控制系统上来，可能就需要通过一些物联网或者移动互联网的技术。这些数据一定要用，没有用是白搭的。所以有一个完整的数据库之后，可以为已经有的零散的这些建筑功能模块提供统一的数据源，这个数据源包括现在比较热的能源管理的模块，环境管理的模块，包括物业管理公司经常用的设备管理模块，等等。前两天大家看SOHO在国内第一个提出来我要管理SOHO广场的PM2.5，所以环境管理也成为重要的部分。上面需要一体化的管理门户，通过这些门户借助这些模块去分析决策，最后反过来控制这个东西。这是我们对于整个系统简单的介绍。
    刚刚已经对这些做了介绍，我就不做详细的阐述，这是数据集成方面的东西，建筑系统方面的东西，我们有对建筑设计本身的监控，对楼宇的监控，还有楼宇里人的监控。
    似乎我们这个系统很好，但是如何实现？我要实现这个东西，首先要有人帮我做系统集成，有人帮我把这个搭起来，搭起来够不够，其实是不够的。我们跟国内的资产或者物业持有公司沟通的时候，说我管理不好，或者智能化系统用不好，很大的原因是因为最后没有用好，并不是开始的时候没有投资做，我是做了，但是我的物业进来之后把我很多东西都关掉，这有很多原因，或者我自己的队伍使用的时候有很多关系，包括很多系统在开始没有大的规划，我一开始的想法很好，但是我在设计、建造和后边调试过程中一层一层递减，最后基本没有了。所以要实现一体化建筑智慧管理有很多事情要做。系统集成有三块，我们要做建筑数据集成，建筑全生命周期的数据都要集成起来。第二要有建筑智能化工程，包括建筑和人能够连起来。第三就是需要搭建智慧建筑的管理平台。除了做系统集成之外，一开始的时候要做这些客户是需要有一个完整的思路和规划，这样才能保证一开始的想法能在设计和采购过程当中实现，所以我们从方案设计到采购选型，到安装调试，以及到后面的运行维护，我们都需要提供很多咨询意见和建议。最后我们还希望系统运维的服务，不是说我们要接管客户的大楼，而是说如何帮助客户用好建筑，实现其价值。这需要完整的管理团队的培训，甚至开始需要短期的代管服务，这个过程中再慢慢培养客户本身的团队，从长期也需要有相关的团队来提供技术支持。
    所以其实讲到这儿，基本把我们说的一体化智慧建筑管理体系讲清楚了，但是发现在这里牵涉的资源方方面面，有很多，行业里有没有人在做这个事情，有人在想做这件事情，但真正在做这件事情的人有类似的，我看到IBM在其他领域也在尝试做相同的事情，最近我也看到IBM已经想进入房地产领域，已经在做类似的东西。它其实考验的是一个企业的资源整合能力。
    最后给大家看一个我们曾经尝试做的案例，我们最近也在做其他案例，但是考虑到保密性我们不便公布出来。这是我们公布出来的，国家电网中心用这样的思路做的简单尝试，我们做了数据集成，也做了运行状态的连接和上层信息管理系统的开发，这是作为我们整个解决方案的原型给大家讲一下，客户目前已经在上线的一个对象。
    今天我交流的就这么多东西，谢谢大家！
   
    李进：谢谢张总给我们的精彩演讲，我们去年“新立方”的主题就是今天张总讲的主要的内容，就是BIM，今年的主题是复杂工程，其实张总给我们介绍的东西，从技术层面来讲也是一种复杂的工程，复杂的技术应用，当然在我们的工程里边，复杂的技术除了我们建筑的专业，社会的专业以外，还有一个很重要的专业，就是我们的结构专业。
    下面给大家呈现的就是由西南建筑设计院的易勇先生奉献的有关结构复杂技术的他的工程体验和工程体会，我们掌声欢迎。