美国房地产NPI指数分析与启示
我国从1998年开始在全国范围内开展房地产价格指数编制工作以来，取得了较大的进展，但房地产价格指数体系仍不健全。本文对美国房地产NPI指数进行分析，有利于我们进行更好的吸收和借鉴。 一、NCREIF简介 国际房地产投资信托委员会，缩写为NCREIF（NationalCouncilofRealEstateInvestmentFiduciaries），是一个1982年成立的非盈利性产业组织。该委员会会员每个季度为NPI指数提供数据。因此，该委员会聚集了大量可信度高的私人房产数据。其会员与房地产业内人士可利用收集的数据与NPI指数进行房地产研究。国际房地产投资信托委员会的任务主要有收集与确认房地产收益有关数据、计算与公开收益状况、提升与发布房地产信息标准、培养并支持独立的研究、提供收益测算的相关培训等。 NPI全英文为NCREIFPROPERTYINDEX，即NCREIF季度房产指数，是美国商业房地产中最常用的衡量投资回报的参考指数。NPI指数体系的建立、NCREIF的组织形式、NPI指数样本数据的收集方式、数据提交、检验方法、指数计算与发布流程等诸多环节都值得我们借鉴。 二、NPI指数收集的数据类型及数据要求NPI指数收集的数据主要分为两种类型： 第一类数据为房产基本信息，是房产首次进入数据库时提交的。主要包括：房地产名称、地址、邮编、房产类型、获得时间、投资时间、楼层数、单元数（公寓、旅馆）、每平方英尺毛租金与净租金、建造年份、最近翻修日期、空置率等。 第二类数据是季度性收集的，包括用来计算季度回报率与指数值需要的相关数据。国际房地产投资信托委员会收集的数据比NPI指数需要的数据多出很多，多余的数据则用来检验NPI指数数据的有效性，统计附加收益，不断发展数据库并运用于房地产研究。主要包括：市场价值、税收支出、运营费用、净运营收入、资本性支出、部分出售过程估价行为、出租率、空置率、可租区域、委托出租情况、租户发展情况等。 NPI指数对数据库中的数据有以下要求： （1）必须是运营中的房产且必须60%入住率； （2）房产类型必须是公寓、宾馆、厂房、办公楼与商铺； （3）产权未被分割； （4）投资回报的发布不考虑杠杆作用，当NPI中的房产有杠杆作用时，国际房地产投资信托委员会公布的回报是不考虑这一点的； （5）必须由有免税资格的投资者或者指定代理者所有或者控制。 三、NPI指数内涵及其计算方法 （一）NPI指数回报率计算NPI指数以1977年第四季度季度回报率为基期，指数值设定为100.NPI指数回报率实质为季度回报率，其包含季度内物业收益率、物业价值增值率与总回报率三个指标。 NPI指数回报率的计算有如下假设： （1）净营运收入在季度中每个月的月末收到； （2）资本性支出在季度中发生； （3）部分出售是指房产的一定比例出售，在季度中发生。这些假设是下文公式的分母中加上1/2资本费用，减去1/2部分出售收入-1/3净营运收入的原因，这样分母实质是季度平均投资的估计值。 1.物业收益率。物业收益率衡量每个NPI指数数据库中房产的净营运收入对总物业收益回报的贡献。净营运收入为总租赁收入加上其它收入再减去运营费用（包括设施费，维修费，税收，房产管理费，保险费等等）.物业收益率是根据当期净营运收入除以当期投资总估计值得到，考虑了所有的投资性支出与所有发生在季度内的部分出售情况，物业收益率的计算如下： 物业收益率=净营运收入/[（期初市场价格+1/2资本增长-1/2部分出售收入-1/3净营运收入）] 2.物业价值增值率。物业价值增值率衡量从一个时点到另一个时点的物业市场价值的变化。在市场压力下房产可能升值或贬值。当一个房产进入指数系统，资本回报要到下一季度才受影响，物业价值增值率的计算如下： 物业价值增值率=[（期末市场价格-期初市场价格）+部分出售额-资本性支出]/[期初市场价格+1/2资本性支出-1/2部分出售收入-1/3净营运收入] 3.总回报率。总回报率为物业收益率与物业价值增值率之和。表1为各年NPI指数的指标值，从中可以提取很多具有参考价值的信息。 NPI指数季度回报率的计算可以看成是季度收益率的估算，即把NPI指数公式假想成房产在季度初购得并在季度末售出，净营运收入每月获得，所有资本性支出与部分出售都发生在季度中。然后，计算每季度该房产的内部收益率。这个公式考虑了整个季度发生的资金流。如果公式没有在分母减去1/3净营运收入，将使所有的净营运收入似乎都在季度末获得，这样可能使内部收益率不够精确。同样的，如果我们假设资本性支出不在季度末发生，而是在季度中发生，它也将使内部收益率不够精确。因此，计算时一般假定净营运收入在每个季度的第30天、第60天与第90天获得，资本性支出与部分出售在第45天发生。这种方法在收益测算方面更容易被接受。 （二）通过季度回报率计算NPI指数值 用上文讨论的公式为各私人房产计算季度回报率。NPI指数按照每个季度的季度回报率计算，也就是将季度与回报率结合起来计算指数值。例如：2005年第四季度末的指数为816.75625，2006年第一季度的回报率是2.3607%，第二季度的回报率是2.4737%，因此第一季度后的指数将会是816.75625×1.023607=836.03471。可以把这种算法理解为季度回报的锁链关系。 年度回报率通过季度比率按连锁计算，回报率与季度结合考虑。若回报率以一年为基础来表示，继续上例，2006年第3与第4季度的回报率分别为1.5957%与2.4734%，2006年的年度回报率即为：（1.023607×1.024737×1.015957×1.024734）-1=9.2024%。那么，2006年末的指数值为：816.75625×1.092024=891.91743。 四、数据提交、检验与发布 1.数据提交。NCREIF数据通过数据提供者的会计与房产管理系统收集。这个过程主要是指将数据文件上传到NCREIF标准数据提交系统，并通过一个只允许其会员进入的NCREIF的安全网站实现。NCREIF的数据库管理者将数据从各数据提供者的文件中提取出来并下载后存入NCREIF的数据库服务器内。私人房产数据是保密的，它被作上标记来保护每个数据提供者的所有权房产等级信息。不经数据提供者允许，任何人无法得到私人房产数据。当季度数据提交过程完成后，NPI指数与其他标准数量的产品就将公开发布，数据被转移到另一个安全的数据库用来解答网站上人们的疑问。 2.数据检验。当数据提交给NCREIF后，NCREIF开始实行它的等级确认，包括两个步骤：第一步像数据提供者那样执行确认测试；第二步是与其他数据进行对比。这个测试对潜在错误进行总结并提出建议，然后将它发送到每个数据提供者处进行检查。当数据提供者注意到可能的数据错误时，将检查报告，并改正错误，然后再把改正后的数据上传，署名表示对数据的安全性负责。 3.数据发布。NCREIF数据提供者必须在一季度后的第一个20日以前递交所有符合NPI指数规定资格的数据。万一有会员不能及时提交数据，NCREIF的所有员工将采取一切措施争取解决这个问题，尽量避免指数的推迟发布。如果推迟无法避免，指数发布委员会将继续等待一两天，希望能收到这个数据，或在没收到数据的情况下公布指数，具体处理办法由NCREIF的领导者决定。 五、启示 通过以上对国际房地产投资信托委员会与NPI指数发布过程的研究可以看出，NPI指数作为反映房产市场的一种指数，以下几个方面很值得国内指数研究机构学习与借鉴： 1.关于NPI指数内涵。我国目前由各地发布的各种房地产指数大都是价格或租金指数，类似于NPI这种投资回报率指数还是空白。事实上，对于投资者而言，仅拥有价格变动信息远远不能满足投资所需。NPI这类投资回报率指数体系的建立，能充分体现房地产市场的投资回报，成为投资决策的有效参考，引导理性投资行为。借此，笔者认为完全有必要建立我国房地产投资回报指数，这既是房地产理论研究拓展的需要，也是房地产投资实践的需要。 2.关于NPI指数体系的建立。国内房地产指数一般采用单一指标体系，对市场规律的描述不够系统与准确。NPI指数体系则同时包括了物业价值增值指数、净收益指数和总投资回报指数，其指数体系设计更具全面性和实用性，更能够全面综合地反映房地产市场发展态势，指导投资决策。 3.关于负责NPI指数设立和发布的组织。负责NPI指数发布的机构为国际房地产投资信托委员会这个非盈利性产业组织，它聚集了大量为其提供可靠私人房产数据的会员，并提供指数相关的服务，会员可获得NPI指数及其衍生产品。这种会员制在国内房地产指数发布组织中很少见。实际上，我国房地产行业中各种协会及其相关中间组织已经很多，然而，发挥会员的能动性进行行业的信息采集和研究，为行业发展发挥积极而有效的作用，这方面确实值得我们借鉴。 4.关于指数数据采集方式与真实性。国内房地产指数样本数据主要来源于市场调查或政府部门、交易中心提供的交易数据，由于受交易目的、避税或规避其它风险等各种因素影响，交易申报数据本身具有偏差，导致搜集的数据常常会失去真实性。而NPI指数所需数据是由国际房地产投资信托委员会非盈利性机构的会员提供的仅以投资为目的的私人房地产数据，各会员上传的私人房产数据有较高的真实性，在此基础上计算得到的NPI指数较准确、客观。这种思路也值得我们借鉴。 |
