商业地产布道者朱凌波：这个产业有“三缺”

　　“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。近来，包括万科、龙湖地产、招商地产等房企纷纷亮出商业地产“路线图”。不少业内人士认为，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求。

　　一直专注于商业地产研究的朱凌波却认为，中国的商业地产获得突破性发展，“三缺”问题需要解决。

　　朱凌波喜欢别人称他老朱。

　　老朱的第一个身份近乎“商业地产布道者”。学的是金融，当过记者，出过诗集，最终回到协会平台和学院阵地。他有两个头衔，其一是全国工商联商业不动产专委会主任，其二是亚太商业不动产学院院长，该院成立于2010年底，是一个专业化的、培训商业人才的学院。

　　第二个身份，和中坤集团董事长黄怒波一样，同属地产界的知名诗人。他的微博名叫“空想家朱凌波”，出差途中游山玩水之余，不忘占诗数首，有“桃花都做春知已，哪堪大雪到白头”这样的诗意，也有“岁月横刀照来世，占破红尘度今生”如斯的洒脱。韵致高蹈，炉火精纯，确非等闲之辈能为。

　　老朱待人和善，颇有谦谦古君子之风，而敦厚之余，又有奇侠气。其曾自证“我的愿望不是成为诗人，而是实业家或政治家”。诗人苏历铭甚至评价：“朱凌波是一个横冲直撞的公牛，是生活中打造出来的硬汉。”“本来可以成为贪污腐化的朱行长”的他在诗酒之余，却致力于探索自己的商业地产王国。

　　理论扎实、实战丰富的老朱，如今被媒体誉为“中国商业地产的布道者”，这与他自己所述的“古学孔夫子，诲人不倦，游学四方；近学蔡元培，善才广言，纵横捭阖”不谋而合。而布道者和诗人的双重身份，更验证了他所书的“山间听风响，海上钓大鱼”。

　　人物对话

　　缺钱

　　商业地产需要中长期资金介入

　　笔者：商业地产模式应该以持有为主，但目前国内不少商业地产商都将商铺销售，或者租售结合，您如何看待这种模式？

　　朱凌波：其实这并非开发商所愿。目前，国内不少房地产企业正从住宅开发商向运营商转变。开发商最需要钱的时候是商场做旺起来的前8年，由于资金短缺，小企业上不了市，做信托、做REITs（房地产信托投资基金）也没办法，借的资金利息也高，只能通过销售回笼资金。

　　笔者：从金融体系这一块看，我国做商业地产的资金来源情况如何？

　　朱凌波：我们目前的金融体系并不支持做商业地产。由于商业地产产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8年~10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到3年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。

　　商业地产需要长期资金，如银行的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，包括按照国外成熟不动产融资体系的建设，中国商业地产就更加需要一套完整的资金供应和变现的模式。

　　笔者：目前开发商融资的利息通常也比较高。

　　朱凌波：是这样的，现在很多开发商，银行贷不到钱，销售也卖不出去，因此很多资金借贷利息很高，年利率高达15%~20%，很多甚至直接拿高利贷，三四分甚至五六分。2008年我们跟踪做一个融资，资金机构第一个问题就是你能给我多少回报，一般没有15%他是不会给你的。实际上，国内一个商场投入运营，在年回报率上能达到5%到6%就算不错了，即便万达也只有3%~4%左右。因此小开发商为了还贷，甚至通过不断挪下家、补上家的形式来满足资金需求，只要一个环节掉链子，整个就垮了。

　　所以在国外商业地产主要的资金来源是养老资金和保险资金这样的稳健型、长期类和低收益的资金，首先资金总量巨大，而且能保值增值。现在国家已经允许保险资金进入商业地产领域，包括平安、泰康、国寿、太保等，目前平安保险做得是最好、最大的。

　　笔者：在融资困难的背景下，商业地产商如何解决资金困境？

　　朱凌波：最主要的还是依赖销售，通过可销售的产品如住宅、公寓、写字楼、商业街来回收现金。比如，租售结合的典型例子就是万达的城市综合体模式，或者很多开发商走的售后返租的形式。所以中国商业地产从大的角度来讲是很有发展前景的，但是金融这个瓶颈不解决，中国商业地产是很难走到良性发展的轨道上来的。

　　缺人

　　专业人才稀缺成发展瓶颈

　　笔者：人才是一个很关键的因素，现在各地商业地产遍地开花，比如，杭州和成都等地都宣传要做一百个城市综合体，人才很难跟上来。目前商业地产人才主要来源于何种途径？

　　朱凌波：商业地产人才的来源有三种。第一种是企业自身的培养，但缺乏能够做到这一点的成熟商业地产公司，而小公司很难做到自己培养。第二种就是猎头挖人。第三种就是接受专业培训。

　　笔者：现在商业地产挖角很盛行。

　　朱凌波：挖角是主要的方式。从第一种人才来源来说，开发商没有时间去培养人，比如，万达一年开那么多个万达广场根本没有时间去自己培养人才。有的人才请来公司之后，做一个简单的内训马上就得上岗工作。而第三种，从教育学历来讲，大学没有商业设计、商业运营等相关专业，另外也没有像会计师、律师等的资格认证，因此也很难。亚太商业不动产学院目前除了专注做商业地产职业化、细分化的成人教育外，也正在与有关大学、人保部、国际购物中心协会等机构积极探讨开拓相关的协议里教育和资格认证体系。

　　我们的学院就专门开了一个增值服务，就是做猎头，包括万达、阳光、万通等很多商业地产公司都需要找人才。包括一些二三线城市成长公司性开发商，希望我们帮忙挖标杆企业的人才，有的希望做高端商业，就指定要挖华润的人，有的想做青年型的商业，就希望挖到中粮的，所以大型开发商的中层管理到小房企当高层的很普遍。

　　笔者：从您2001年开始在清华大学做培训班到现在这段时间，应该说也是商业地产快速发展的时期，这段时间受训人员和课程都发生了哪些变化？

　　朱凌波：我们2006年做第一个商业地产班的时候，叫做总裁班，那时候第一个班来上课的都是像北京城建、天润置地等大企业的老板。因为他们想了解商业地产商或准备做商业地产。现在，受训人员从高级到中级，受众越来越广泛，培训也更加细化了。比如，有专门针对主力店、次主力店，针对社区商业和商业街以及奥特莱斯专业市场等培训。

　　笔者：目前什么样的商业人才比较受欢迎？

　　朱凌波：商业地产是一个需要细分专业经营的行业，而现在，找一个适合的人太难了。最早开发商偏爱招商型的人才，因为所有项目前期做起来需要找各种资源，还要有人去定位，进行业态组合。到了现在这个阶段，开发商更关注后期运营，因为商业主要还是靠后期良好的运营管理，才能获得最大化的收益。

　　另外，做商业设计的人才也很需要。商业设计不是一个很笼统的概念，而是一个很专业、很细化的角色。比如灯光设计、建筑设计、装饰设计、卫生间设计。但现在很多开发商做商业，直接找建筑设计院，好像建筑设计院的人什么都能干，实际上国内很少有这种专业做设计的人才。

　　缺规划

　　期待全产业链成熟

　　笔者：很多业内说中国的开发商做商业地产还不成熟，甚至整个环境不成熟，您觉得不成熟在哪里？

　　朱凌波：这不仅是开发商的问题。商业地产涉及了几条线，现在是整个产业链的不成熟，第一个是政府的不成熟，第二个是金融机构的不成熟，第三个是人才包括消费者的不成熟。发达国家的商业地产是没有销售这个概念的，因此它们不叫商业地产，而是不动产。各个链条分工明确，有专门的建造商、运营商，有基金机构在支持或收购。

　　笔者：国内多数房企从住宅开发商匆匆转型运营商，此时该如何完成对自身角色的转变和定位？

　　朱凌波：目前国内做商业地产的，无非是开发商、零售商、金融机构、产业机构等，随着产业的发展，最终它们在扮演自身角色的时候，都要完成和运营商角色的一体化，比如，开发商和运营商角色的一体化。

　　大部分开发商更适合于做一个商业场所的建造商和供应商。但也有像华润、中粮、万达等这样有资源、有实力从资本市场获得长线资金的公司。它们有耐心、有实力与政府、商家、消费者共同来培育成熟的市场，来获得更大的价值收益。

　　笔者：你认为商业地产怎样实现价值最大化？有人说“资产证券化”是最终必须走的途径。

　　朱凌波：这个前提是金融体系的完善。商业地产的真正属性是不动产，是一种金融产品。商业地产要实现最大的价值，就是要通过资产证券化实现价值最大化。运营商通过将商业做旺，租金不断提升，人流不断聚集，然后估值打包上市，可能市场价值上市翻10倍~20倍。所以它最终的价值一定在资本市场实现，靠收租金不可能实现。所以成熟的商业地产实体运营要做好，资本市场也必须做。实体运营是他的灵魂，资本市场是的翅膀，是这么一个关系。

　　笔者：这是否意味着开发商完成自己建造商和供应商的角色后，要抽身而退？

　　朱凌波：这确实涉及到商业地产的退出机制问题。开发商将商场建完后，可以将商场卖给基金，由稳健的专业基金持有、由专业运营公司来管理商场，或通过REITs上市，实现资产证券化。国外的REITs分得很细，比如，有专门针对社区Mall的REITs。商业地产的长线特性，决定了它需要一个稳定的经营环境，而基金信托可以在其中发挥自己的能量。

　　笔者：你觉得中国的商业地产距离成熟，还有多长的时间要走？

　　朱凌波：按照国外的规律，城市化达到80%，房地产的主要形态就不是新开发商品房，而是存量房的交易，也就是我们常说的二手房。在住宅地产转变的同时，商业地产也逐渐走向成熟，中国区域发展不平衡，因此不好说，但即便是像北京这样的一线城市，商业要达到美国和日本先进的水平，至少还有二三十年的路要走。