金九不再的几个原因

　　进入9月下旬，预期的市场推盘速度并未出现，笔者也拜访了解了一些业内的情况，在此谈谈自己的感受。

　　相比8月初，开发商的心态更复杂了。消息面喊涨的几位“大腕”，对市场的影响不小。一些开发商在感觉价格和销量没谱的情况下，寄希望于后市的价格上涨，显然推迟了开盘时间。“爱讲真话”的“拆弹专家”任先生说，“明年三月房价会大涨”，樊先生说“房价已经基本没有泡沫了”，部分城市主城区楼盘减少优惠提价的做法，万科等大房企入市抢地等，是否改变了房地产开发商的预期了呢？我的感觉是，业内并未形成一致的共识，甚至还有“赌一把解套走人”的心态。

　　传统销售旺季9月，已经过半，房地产市场的“好消息”并不多。按照几个层面的理解，我想有以下原因：

　　其一，房地产市场经过调控，已经不是“一点就着”的市场了。政策面的预期管理，其实做的是不错的。一方面，坚持了“调控四原则”，即“限购 + 差别性信贷 + 保障房建设 + 房价问责制”，底线不能动摇，统一纠正了地方政府蠢蠢欲动的心态；另一方面，稳定了消费者的预期，“房价如大涨，调控会加码”，房价大涨恐怕在政策上不被允许的印象，也会影响消费者的选择。

　　其二，房地产市场归根到底，是个“资金池”。预期的货币放松速度，显然已经放慢，调控对于资金的宽紧，一直保持着格外谨慎的态度，这是资本市场扭曲情况下的无奈选择，但对房地产行业的影响，却是决定性的。房地产行业的融资成本并未出现明显下降，行业的整体性信贷约束也未见放松。从行业组织结构来看，大开发商的资金获得不难，但中小房企的日子越来越难过。市场中仍然处在“去库存”的阶段，除去中心城区有房价坚挺的区位因素和品质因素，房价仍有一定的因回款需要而出现的下行动力，最近万科的部分楼盘也有通过降价促销加快回款的例子。

　　其三，消费者的信心已经不足，消费能力也不是无限的。不仅银行担心房地产的风险，消费者也同样对房价的走势很模糊。本来5、6、7三个月的刚需释放就不具备持续能力，8月份交易量的回落已经说明了这一点。开发商此时减少优惠，并不是明智之举，反倒可能让消费者观望情绪加重。另外，市场越来越清晰的认识是，房产已经没有投机价值了，可想而知，需求面的支撑并不给力。

　　其四，最近似乎利好的消息是“QE3”，但我看未必。从调控方面来说，这种经验和教训已经有了，重蹈覆辙的可能性并不高，即使有人按过去错误的经验大喊“利好”，仍需保持谨慎的态度。资产泡沫和通胀如果再演一次，中国的经济转型会全面落空，更准确的说，是经济被全面掏空。所以，可能见到的是，即使货币面放开，也是谨慎的，对房地产的信贷会严格管制。例外的是，保障房会加快推进（李克强总理刚刚强调）。逐渐修复的房地产供需结构，不会给投机太多的机会，限购延续的话，资金套牢的效果会比较明显。

　　不管大家怎么看，我感觉这两年的调控还是“稳住了房价”。即使从数据分析，我们也看到了均价波幅收窄的态势，即“总体房价稳住”的特征。市场观察，不排除“良莠分化”的结构性特征越来越明显。这也不奇怪，原因很多，区位差异、户型差异是主要的解释，毕竟政府主导的社会管理（尤其是教育、医疗等）资源的分布还不够合理，加上分配的差距仍很明显，不同层次的房产分价特征会比较明显。

　　所以，劝说一下房地产开发商们，“资金为王”的时代没有过去，调控之下，“加快资金周转 + 精细化管理 + 品质化运作”的思路不能丢。经验上，降价10%左右，启动销售的效果仍然是明显的。