楼市调控的稳字诀

　　近期内手头慢下来了，原因有二：一则需要关注的界面变化有些诡异，需要用心深入揣摩，也需要多方求证看法的真实度；二则，该说的话其实也说得差不多了，反反复复的评价中，其实大道理的逻辑没有变。

　　但还是不断被提问，近期的问题重点有：房产预售制度会不会被取消？房产税是否会开征，抑或房产税试点城市会扩大？房价是否会反弹？集中起来，仍然是对政策和市场动态的各种猜测。

　　房产预售制度的取消，实属无稽之谈。有些人的言论，显然属于外行，论据也不属实。实际情况是，随着近十多年房地产市场的发展，政府对预售可能产生的风险已经基本可以比较到位的加以管控了，先是实行预售申报许可制度，后来进而实施对预售资金的集中管制，开发商携款逃跑的情况基本可以得到控制。现在有的开发商干不下去跑路，是撂摊跑路，预售资金要想取走，除非政府部门监管不力给以放行，否则是困难的。所以，取消预售融资，实际上会逼着开发商走入高成本融资，而不是减少开发成本，与改善供应管理的方向不符。出此招法，实属晕招。相信管理部门不至于会出此下策。

　　房产税的开征和房产税试点扩大，是不同的。房产税试点扩大，不需要走法定的立税程序，算是先行先试积累经验。但房产税开征，恐怕绕不开广泛征求民意和立法程序，路还很长，民意恐怕还难以过关。一意孤行，只会加大未来的征管成本和社会成本，这方面的情况要充分评估。

　　房产税的规范性，有很大争议。中国居民的房产并非完全财产权，这一点上已经决定了西方房产税的做法不能简单照搬。中国的城市土地是国有属性，理论上房产所有权依附于土地权利的认识，其实在中国很复杂，这也导致物权法修正后，一些沿海城市的土地使用权到期的房产仍不知道如何操作，实际情况是，20年土地使用权到期，房产仍在，可租可卖，但不能贷款，因为两证之一的土地使用权证到期，银行不给贷款。另外，房产税如何把出让金扣除后计算价值的问题，在现实中很复杂，也难成共识。

　　房产税能抑制房价吗？其实是个幻觉。房产税如果作为财产税，本质上是分配调节的作用。从房产收益或房产价值中抽取一部分为政府获得，而不是压低房价普惠于购房者。而且，实际操作的效果，也往往是，房产税总额大于房价差额。居民越是对房产有需求，政府和开发商分取的份额就会越大，居民买房缴税的实际总支付不减反增。所以，我认为，与其说房产税的开征有利于抑制房价，莫如说房产税的开征有利于地方政府开拓新税源。

　　而在经济基本面下滑的情况下，简单加税恐怕雪上加霜。所以，我对房产税的反对，其实是反对简单的税上加税。房产税的开征，必须以税制的整体改革为基础，在“减轻税负、简化税种，将间接税为主的税制向直接税税制转化”的基础上开征，则利国利民，可以标本兼治。

　　最后再说说房地产市场的价格问题。其实，大家只需要用心观察就可以看到，比之前几年的房价波动，这两年的价格波动表现出明显的波幅收窄的图形特征，这是房价稳定的迹象。既不是房价大跌，也不是大幅反弹，政策调控的效果应当是明显的。但投机者喜欢波动，因为投机要靠波动才能套利，所以，投机者会借助各种消息放大，目的是搅起波动以便取利。政策调控的核心目标本质上是“稳定房价”，这符合多方利益协调的原则，也有利于去除泡沫，让房地产市场的供求结构有机会理顺，房价才最终有机会合理回归。这对于稳定经济大势，克服潜在宏观经济风险，也是极为重要的。