迪士尼改变浦东现有城市价值

　　迪士尼动工一年了，当然距离竣工时间还有3年时间，不过迪士尼对浦东的改变或许已经发生。

　　蜚声全国的浦东，在上海人心目中还依然坐不上头排，在市场这个用脚投票的表态中，浦东的整体房价与浦西差的不止一个身段。

　　所有讨论房地产项目的价值或者价格的理论里面，地段论永远都是居于绝对主导地位。这在市场中其实很容易得到验证，郊区的别墅的价格往往卖不过核心区的高层豪宅的价格。从这个层面来说，浦东地区房价与老核心区房价差的原因不在于产品的差异，而在城市价值和区位价值的差异。如果我们设想一下，将浦东的别墅搬到浦西去，会是什么价格就可以完全理解和明白。

　　从某种程度而言，浦东在地产市场上，显得有些叫好不叫座。究其原因，我想主要是与浦东作为一个新区，整个城市的成熟度的欠缺所致。

　　迪士尼选择在浦东，一方面是一个现实的无奈，原因是浦西提供不出这样大规模的土地供其利用，这在城市改造里属于的典型的先发劣势，因为社会的发展，建成区已经建好的往往落后于即将建设的，而建成区往往因为巨大的沉淀成本，没有勇气去推翻原来的建设来建设新的项目，这点在世界经济史里体现的比较明显，德国在19世纪末崛起的核心因素不是因为德国之前已经先进而强大，而是因为德国之前的落后与弱小，今天的美国崛起其根本原因也在于此，因此尽管迪士尼是一个具有巨大优势的项目，一个可以提升城市价值和改变城市格局的项目，但先发的浦西也只能惋惜；另一方面的原因也在于浦东的单点滚动式开发，对整个浦东区已经形成较大的制约，黄浦江边的浦东，现代繁荣无比，但深入到浦东腹地，则与之落差极大，当然这也与浦东新区的产业政策有极大的关系，金融与其他现代服务业因为基本都属于资本性项目，人均支配的资源极大，即便创造出巨大的产值，也不许要多少人力，同时也不需要更多的土地面积。这也造成了目前浦东新区只是一个点效应，而不是一个整体的区位效应，黄浦江边的浦东与腹地纵深的浦东，完全属于两个不同的城市。

　　浦东城市价值要超越浦西，必须要解决区域内的多点发展，让区域内部互动，而不在是黄浦江边的浦东与浦西进行互动的这样的局面。提升城市价值通常的可选项目，一是城市交通，二是产业项目，三是旅游项目。但城市交通只是作为二三者的辅助条件而存在，如果没有产业，没有旅游，那么再好的交通，对城市价值的提升也极为有限，接下来是产业项目，受到城市价值提升后，城市地租的提高，以及城市的发展思路和方向问题，浦东尽管相对土地资源较多，但也无法形成产业土地的优势，甚至无法发展传统工业产业，现代服务业本身就是浦东一种巨大的优势产业，很难短期内有极大的突破；因此工业产业和现代服务业的三产业，向浦东腹地发展，也基本没有太大的可能。

　　旅游业会怎样的改变城市价值，首先是当地原著居民的增加，任何城市的繁荣首先是基于人口的增加，这是现代城市化的原理，首先是增加城市人口，其次是为新增的城市人口寻找生存的机会，就构成聊现代城市化的所有理论依据。在房地产行业可以解读为为区域增加基础购买人群，改变区域内的供求关系格局。其次旅游项目增加区域的产业供给和就业通道，带来新的产业机会；三是增强区域内外人口的流动。旅游项目改变区域价值的典型案例在上海当首推七堡区域，当年的银七星室内滑雪场和热带风暴，迅速改变了七宝的区位价值。

　　而迪士尼的强势显然是当年七宝所有项目所无可比拟的，迪士尼一旦建成，那么首先将成为上海居民本地旅游休憩玩乐的中心，其次会吸引来上海观光的游客；第三还回吸引大批次全国专程来迪士尼游玩的旅客。这三者将改变当地土地市场的供求关系，大大提升整个区域的购买需求。甚至可能形成短期内供求关系巨大失衡导致市场价格阶段性时间内大幅度上涨的局面。

　　上海迪士尼项目尽管不能算上海市区最大的招商引资项目，但也绝对是重量级的招商引资项目，加上迪士尼本身巨大的人流，围绕着如何解决迪士尼项目的人流疏散问题，相应的基础配套设施已经提上日程，考虑到迪士尼更多的是吸引国内的游客，因此浦东火车站已经开始启动，未来将浦东机场，浦东火车站与整个城市的地铁轻轨连着一起，彻底解决人口的流动和疏散问题。而内部交通问题与外部交通问题解决以后，将彻底改变目前浦东地产市场的局面，一方面外来置业者会大幅度提升，二是区域交通通畅以后，上海市区在浦东置业的人群将增加，三是大量的精英人士将有可能将浦东作为他们在上海置业的首选之地。

　　应该说浦东区政府很准确的预判到这个形式的发展，在浦东房地产市场较为发达的区域中，唐镇因为距离迪士尼的位置关系，以及与国宾馆的区位关系比较适中，政府在房地产项目的招商引资中，对区域的规划已经显现的极为明显，目前进入本区域的开发商基本均为国内市场中开发顶级产品的企业，如绿城，融创和仁恒。尽管绿城的玉兰花园目前价格在上海市区并不贵，但相对于周边产品的品质与价格，以及绿城自身的品牌效应，实际上已经基本奠定了唐镇将最有可能作为浦东新区的一个城市精英社区，区域内的住宅将基本以豪宅产品为主。而这点在绿城玉兰花园的容积率仅为1.5这个上能够得到极为明显的证明，在寸土寸金的浦东，能够有1.5的容积率的存在，本身就说明了浦东区政府的态度。

　　引进迪士尼，应该说是上海市或者是浦东新区的一个战略考虑，黄浦江边的极化效应用尽以后，浦东新区必须要寻找一个新的城市增长极，而传统工业产业显然不太适应当前上海的发展需要，而黄浦江边的金融与现代服务业又无法延伸到浦东新区的腹地深处。迪士尼的建设刚好能够满足和解决目前浦东新区面临的困惑，能够将浦东新区全盘带火，同时还可以以迪士尼的建设为契机，带动区域内基础设施和配套的再次提升和完善，促进浦东新区甚至上海市区进一步的发展。从这个角度来说，全国城市看上海，上海看浦东是极为恰当的。