许子枋：中国房价定价权的深度博弈

　　国家统计局数据显示：7月份70个大中城市中，房价下降城市有9个，持平城市有11个，上涨城市有50个。从价格上看，超过7成的城市环比价格开始上涨，从6月份环比涨幅未超过0.6%扩大到0.7%。

　　中央出台调控房地产的政策历时近两年，房价仍在竭蹶前行，大部分城市房价出现环比上涨。这是否意味着房地产调控已然失效？中央祭出杀手锏——房地产税政策才会彻底导致房价下调？

　　仅从技术层面来分析，这轮房价上涨似乎是因为暂未新增调控政策、房地产销售量回暖对房价的传导影响等综合因素造成，而且由于房价大跌预期的消失，预计整体市场成交量将会继续维持温和放大，导致房价也将保持稳中有升的态势。

　　这其实并不意味着房地产调控的失效，因为从一开始，中央宏观调控政策的出发点并非是希望房价大降。问题是这个房价的上升会否导致调控溃堤，房价全面报复性反弹？

　　从战略层面进行更深度的分析，对2012年后中国房地产如何看？核心要点就是分析谁将主导中国2012年后的房价定价权。

　　直观上，从当前中央对房地产强势干预的情势看，主导中国房价定价权的似乎无容置疑、理所当然非中央政府莫属，因为中国的房地产市场是中央宏观调控政策主导下的市场。

　　但如果进行深度分析，可能事情并非如此简单。

　　因此，笔者不揣浅陋，运用地标顾问的三五论思考程式，通过提炼影响中国房地产的主要关联因素，来剖析一下中国房价定价权的深度博弈，分析谁将会主导2012年后中国房价的定价权？

　　影响中国房价定价权的因素有很多，但通过浓缩和关联归类我们将博弈中国房价定价权的参与者提炼为5组核心对象：

　　第一组：政府——其中要判分为中央政府和地方政府。

　　第二组：房企——其中要判分为大势力开发商（国企和上市房企）和中小房企。

　　第三组：民众——其中要判分为房价上涨受益的已购房者和房价下跌受益的未购房者。

　　第四组：银行——其中要判分为央行和商业银行。

　　第五组：媒体——其中要判分为政治属性（舆论口径必须和党的宣传部门统一）和经营属性（房地产广告收入急剧萎缩）。

　　分析这5组核心因素的组合和效应，最大特点是每组对象中的细分对象在参与房价博弈中，其价值取向的动机是相背反的。