合作建房有没有春天

合作建房

　　2003年，于凌罡首次在北京提出“合作建房”的概念，合作建房模式在全国掀起轩然大波。然而因为种种原因，曾经轰轰烈烈的一场合作运动在2009年于凌罡的一声令下戛然而止。他宣告合作建房以失败而告终，自此，他渐渐淡出了人们的视野。合作建房终于搁浅。

　　大概10年后，2012年上半年刚过，合作建房之风再次劲吹北京楼市。

　　7月11日，北京合作建房项目举行新闻发布会，拥有多年房地产销售经验的孙智群进军合作建房，声称其建设的房子比市场价低40%。

　　7月22日，中国个人合作建房破冰第一人赵智强在举行的第三届全国个人合作建房研讨会上汇报了北京个人合作建房的进展情况，目前参与者的报名人数已超过500人，进展顺利的话最快两个月可以拿到土地。

　　商品房价格高，保障房没资格或排不上队，让处在最尴尬地位的“夹心层”绝处逢生，他们拼杀出一条血路——合作建房。这条新的道路，从以失败告终的于凌罡到今天准备拿地的赵智强，甚至再到已经有意向拿地的孙智群，他们都没有停止尝试。但是这条路究竟有多艰辛，或许只有他们自己知道。

　　合作建房的春天来了？是一次新尝试还是乌托邦？未来的路在哪里？赵智强、孙智群，上天会不会眷顾两个“智”慧之人？没有人知道，但是他们依然昂首前行。

　　合作建房命运多舛

　　如今的房价畸高，对于真正的购房者和广大的刚需人群来说，只能望房兴叹，虽然国家也制订了很多的制度，比如经济适用房和廉租房等等，然而很大一部分人还是没有得到保障，所以合作建房被提出。比如购房者买商品房150万，那么如果参与合作建房可能就只花100万，那么剩下的钱可以买车、旅游等等，因为这些购房人有了多余的资金，对于衣食住行都有所提高。这件事情不仅利国利民，也是非常具有挑战性的，如果合作建房可以做成，就好比房地产行业爬了珠穆朗玛峰。

　　孙智群最近在北京路演时，总是满怀激情的向路人传递这样一种观点。

　　中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组长开彦也表示，合作建房虽在国内少见，但已在国外普遍推行，代表住房者的真正需求，是对新型房地产开发模式的探索，值得大家支持。

　　其实早在2003年，联想IT工程师于凌罡就提出过这样的购房理念，然而在实施过程中，因5次拿地失败，理想楼盘最终未能建成。而今，在总结自己当年的经验时，于凌罡坦言自己是“失败在300万利息上”。他解释：“当初和银行谈好贷款，也和万通谈好借一笔两年期的款项总额为5000万元，拆借成本是10%，后来刚好赶上市场利率上涨到15%，而我们能承受的最高上限是12%，最终以不能多出300万元的利息而失败收场。”

　　2005年春节过后，时任温州市场营销协会秘书长的赵智强在温州当地媒体上向公众发起了合作建房的倡议，很快，他们召集了260名会员。

　　2006年11月15日，他们委托温州瑞安正元房地产开发有限公司，以1亿元左右的价格拿到了龙湾区蒲州街道上江路的江前村三产安置地块，拟在该地块建设256套住宅，总建筑面积2.55万平方米。这是全国各地发起的合作建房项目中第一个成功取得开发地块的项目。

　　不过，没过多久，各种问题层出不穷。先是有人举报他们违规打广告，涉嫌非法集资。后来大家采用了变相的方式，纳入房地产开发程序。不久后，又出现了大家对设计方案和设计预算方面意见分歧很大的情况。项目刚刚打了没几个桩，就被迫停下来，大家坐下来讨论设计方案，重新修改和审批。

　　在全国首次成功拿地之后，赵智强在运作的过程中意气风发，一度在成都等地都注册了合作建房的公司，准备动用温州民间资金，在全国推广合作建房模式。但这些地方的合作建房计划纷纷流产，迄今为止还没有一家成功拿地的。赵智强只得把精力集中于温州的项目。

　　2011年开始，拥有多年房地产销售经验的孙智群终于明确了自己的目标，正式组建团队运营“北京合作建房”，并任职“北京合作建房”秘书长。即便他深知，合作建房自诞生以来在国内就发展得很不顺畅，但这一次，他还是告诉自己一定要坚持到最后。

　　合作建房难在何处

　　2003年，于凌罡首次提出合作建房理念，但实施过程中，因5次拿地失败，楼盘最终未建成。在于凌罡看来，拿地成为他的合作建房模式的拦路虎。

　　北京市兰台律师事务所尚娟律师认为，单纯从拿地环节来看，我国目前并未禁止个人申请使用国有土地。同时，从现行的土地使用权招拍挂制度来看，也没有禁止以个人名义在公开市场上拿地。也就是说，只要程序合法，任何人都可以拿地。

　　但是，在个人合作建房模式中，数百人如何成为一个主体拿地，在操作上是存在困难的。因此，于凌罡也坦承拿地困难，其中有很多原因不方便说。

　　尚律师认为，就于凌罡5次拿地失败的原因来看，主要还是与个人合作建房者参与土地竞标的策略、运作方式和资金实力有关，在拿地过程中并没有相应竞争优势。

　　而作为第三代合作建房先驱的孙智群则不不完全这样认为，在7月11号的发布会上，有记者提问道，合作建房最难的地方在哪里。孙智群想了想说，拿地。的确，在北京还从来没有成功拿地的先例。由于拿地的资金都在于购房人，他认为未来拿地也会倾向于郊区、非热门地块进行操作，这样不会和开发商竞争太激烈。如果确实拿地难，可以与政府协商，争取定制一个地块。

　　后来记者再与他继续深层次探讨这个问题的时候，他又改变了看法。在与数以千计的围观人群交流之后他发现，拿地不是最困难的，只要资金足够，它并没有什么复杂的操作程序，而对于资金方面来说，很显然，人数够就可以，三五百人每个人都出钱是没有用的，要上千人。

　　“他们把钱交给银行实际上也是因为认同了你，甚至要求你可能需要有一个很强的人格魅力，我觉得合作建房的难度不仅仅是在拿地，拿地是在后面，首先就是要有一个人数的积累，会员的积累，这种召集人的方式有没有一个可行性。”在拿地的问题上，孙智群充满了期待，“我们集合所有的刚需需求的人来拿地，体量上来讲是小一点容易一些。作为合作建房不一定能从政府方面得到多大的优惠，我们会按和开发商一样的出土地出让价格，唯一的希望就是政府能考虑到特殊群体需求，比如说有特定的小的地块，有五万平米的地块，或者说通过对我们长期的监督，通过这种特定方式的监督之后能给我们一个小地块，我们不差钱，一分钱的优惠都不要，就希望是指定我们开发这个地块，我们可以做到百分之百的都小于90平米，因为我们就是根据刚需来建房的。”

　　从2003年到2012年，个人合作建房可以说叫好者不少，自于凌罡在北京宣布个人合作建房后，一呼百应，上海、深圳、武汉等全国各地相继跟随。但是，9年来，这个舞台上根本看不到房产商的身影。

　　孙智群说，自己在微博上曾试图与任志强、潘石屹等大佬级开发商探讨合作建房的模式，而似乎这些大佬都对此保持缄默。

　　不仅如此，政府部门也与之撇清界线。曾有记者采访政府部门却屡遭拒绝。作为房地产市场的行政主管部门，有相关人士表示，“此话题太敏感，主管部门不宜表态。”房地产行业协会的负责人则说“不了解情况，不予置评。”

　　对这些行政主管部门和行业协会的回答，湖北省社科院经济研究所所长龚益鸣这样解读其潜台词，政府部门参与房地产开发的产业链，获得较高行业利润，对于无利可图的个人合作建房自然无语应对。

　　孙智群个人表示，希望能在合作建房做出一些成绩后向政府部门求助。

　　合作建房是乌托邦？

　　几乎所有合作建房的组织者都声称，合作建房的价钱会比开发商建房的房价低40%左右，并坦言价格优势是关键。

　　孙智群和赵智强的搭档曾世平都曾详细介绍过合作建房是如何降低房价的，个人合作建房首先节省了融资成本，这部分成本大约占房价的15%—20%；再就是销售成本，不需要搞专门的售楼处，也不用招聘售楼小姐，这部分费用大约占10%—15%；还有就是公司利润，一般房地产企业利润最低也要在20%，而合作建房仅仅有3%的管理费。此外还能省一笔的就是“公关费用”，所以便宜四成不是毫无根据的吹嘘。

　　近期，赵智强首次公布北京个人合作建房的最新进展，透露用地确定在南五环，报名人数已超过500人，进展顺利会在两个月左右能拿到土地。涉及保密性，赵智强没有透露拿地方式。

　　孙智群在7月11日新闻发布会后也陆续接到百十来个购房者的报名。而且还公布了通州北关环岛往北地块和大兴庞各庄地块成为北京合作建房的意向地块。据其描述，通州及大兴地块交通状况良好，面积大小合适，体量容易操作。核算地价成本及建安成本后，通州房价确定在8900元，大兴为7624元。该均价由地价成本、土地成本和综合建设成本组成，将有2%的浮动资金。

　　似乎北京个人合作建房已经初见黎明前的曙光，在几位先驱的努力下，合作建房模式正向前推进。

　　但是几位合作建房领导人似乎也有意见分歧。

　　对于在于凌罡、赵智强开展的合作建房项目中，向会员收取500至800元入会费的情况，孙智群颇有微词，他认为不仅不应该收取任何费用，在会员的进出方面也应该采取最大限度的倾向于会员的原则，比如，不给任何的会员退出设置任何的门槛，哪怕是最关键的时刻退出，也能确保毫无损失毫无门槛。

　　赵智强在温州的合作建房表面上成功了，但是于凌罡却不以为然。“赵智强做的是不是合作建房还有待商榷。他的合作建房模式可能是想挣钱，挣钱本无可厚非，但如果想挣钱，就不是合作关系，而是买卖关系。合作建房的所有股东是有权共同看账本的，比如每天、每月有明细账目。另外，房子延迟交房6年，没有建成没关系，是什么原因导致的延期交房不公示就有问题。因此，我认为温州模式的‘三不公开’，即‘账目不公开、进度不公开、出了问题不公开’，它就不应该叫做合作建房，顶多是委托代建。”

　　而反过来赵智强这样评价于凌罡的失败，“于凌罡拿地的时候很高调，结果招来很多竞争者。相对大亨，我们是弱势群体，没有高调的资本。拿地时的环境也不一样，合作建房适宜在市场低迷时拿地，房企拿地谨慎，相对竞争弱一些。现在就是合作建房拿地的好时机。”

　　成功人有成功人的经验，失败人有失败人的教训。作为合作建房的第一个吃螃蟹的人，也是曾经宣告失败的人，于凌罡站在前辈的角度对后人提出了希望，“我迫切希望北京的合作建房能够成功，但要认识到有许多问题需要面对。限购、地价和房价差、调控后销售不利等，都是目前北京楼市的现实。在北京搞合作建房如果不得到政府或开发商的支持与合作，是很难成功的。我的建议是一不要让所有开发商都对此抵制，二是要把方案向大众公开，令大家能接受。”

　　合作建房或许还有很长的路要走，但是只要坚定信念，一定会探索出一条高房价压力下寻求解决住房问题的破解之道。而孙智群誓要将合作建房进行到底，用他的话说，“我对合作建房的成功很有信心，只要政府不反对，就看操作的方式是否得当，运作的节奏是否更好，政策只要不反对就绝对会成功，不外乎早晚的事情。”