房地产：必须保持一定的调控力度

　　最近经常在聚会时听到某些专家说房地产市场应该放开，供需完全由市场调节。把房地产市场等同于一般的市场，等同于大白菜的市场，我觉得这是一个误区。

　　首先，市场性质不同。由于土地制度的特殊性，中国的房地产市场，天生是具有垄断性的，根本上不是一个可以充分竞争的市场，土地所有权垄断在地方政府手中，开发商则垄断了稀缺的土地开发资源和稀缺的地段区位资源。一个不完全的市场，谈何充分竞争？！大白菜的生产，没有这样的垄断基础，有垄断也仅仅出现在储运环节上，所以，两者根本不一样。

　　其次，波动周期迥异。房地产市场的另外一个特性是开发期较长、供给滞后（2年左右），这远比白菜的生产周期要长，所以，房地产的周期本来就远远超过蔬菜的价格波动周期。

　　再次，于国民经济中的重要性有天壤之别。房价是重要的资产价格，房地产行业是关联度最高的行业。而大白菜只是千百种食品中的一种。

　　所以，大白菜的波动可以完全交给市场自我解决，但对房产价格因市场不完全而出现不理性的波动，就必须进行调控。这是我反对“市场派”观点的原因。

　　过去的十年，房地产的各种乱象，其实恰恰是没管好、太放任的问题。2011年前的房地产市场，虽然称为“黄金十年”，我一直认为，其实是“问题十年”。土地资源的稀缺定价步步走高，开启了恶化分配状况的“土地货币化”过程。从此意义上看，“问题十年”更可以解读为“失控的十年”。

　　在货币泛滥、地方政府短期行为的背景下，房地产市场的不完全性已经被放大、扭曲了，在没有改善供给结构的情况下，再次简单放松调控，只会带来灾难性的资产价格迅速膨胀破灭的结果。

　　有专家用“稳增长”为“房价反弹”背书，认为房地产市场会有新一轮的价格反弹，重演09年的楼市升温。我觉得大错特错了。这些专家简单认为货币政策在很大程度上左右了楼市，既然现在货币政策宽松了，楼市必定会升温。岂不知，货币条件和以往也有很大的不同，一则市场融资成本居高不下已造成社会固定资产投资的下滑；二则汇率转向贬值预期，会大大削弱降准、降息的效果，结果是货币流出的收紧效果对冲货币政策小幅放松，实际效果难言有明显放松。另外，房地产信贷的风险管理在加强，中小开发商的“失血现象”更甚于前，最近包头的事情算是一个典型。

　　所以，我还是提醒那些只会分析房地产市场交易数据的专家们，判断房地产市场变化，不能仅仅看交易数据，还要看经济基本面和政策面的线索和脉动。进一步提醒大家，房价和交易量的数据统计，其实是滞后于市场交易行为的。现在看到的数据变化，其实是半个月之前的市场行为，甚至更早。所以，完全局限在数据、尤其是所谓的平均数据分析中，往往判断能力是比较迟钝的。用数据参考和求证是必须的，但千万别盲信。这和股市中别迷信技术分析的道理是一样的。