“改良式预售”大有可为

　　社科院“一石激起千层浪”，“期房预售制会否取消”被炒作的沸沸扬扬，各方表态五花八门，令人目不暇接！

　　●取消预售引房价暴涨？

　　大致的意见是长期来看“取消”是趋势，但现况不宜，因为此举势将因供给量瞬间锐减，进而导致暴涨，而这不符合中央调控的目标…云云。

　　我只认可最后的结论，即：预售制当前不会取消！其他则难以苟同。

　　首先是“取消预售会使房价暴涨”的观点过于表浅，属于水平而非垂直思考，大有可议之处。表象上来看，禁止预售之后供应量锐减，在“供小于求”的情况下，房价势必水涨船高，惟其只是假设。需要知道的是，“市场由供需决定”，但“政策决定供需”，当政府都敢于牺牲一时的经济增长而取消预售了，说明打击、压制房价的决心无比坚强，此际，需求是会进场还是继续等待、观望？答案不言自明。毕竟，“买涨不买跌”是普世价值，如此一来，“房价上涨说”无法成立。

　　从供应方的角度来看，由于旗下所拥有的楼盘相当比例尚未成为现房，不具备回款能力，使资金链面临严峻挑战，迫使开发商只能加速“以价换量”而非相反，甚至因需求的极度萎缩，引发大规模倒闭潮的风险，但这哪是官方所乐见？中央要的是“房价合理回归”，并非对房地产行业“赶尽杀绝”，而现阶段取消预售，无异“杀鸡用牛刀”，效果适得其反。

　　●预售制改良大有空间

　　尤其关键的是，预售制度只要稍加调整与改良，便能“趋利避害”，使长期以来为市场所诟病的建筑品质、消费者权益等积弊得到有效解决，乃至建立买卖双方相互信任之机制，何乐而不为？

　　兹将个人认为理想的预售制度说明如此。

　　土地在完成规划并取得建造执照后，便可进行房屋的预售，但需引进保险及履约保证机制，以使消费者购房款安全无虞。购房款采分期付款，以80%银行按揭为例，定金5%、签约5%，开工后按工程进度付款，每一~两个楼层付一次款，且明订付款间隔（譬如：15天），直至完工总计支付购房自备款20%，而80%的银行贷款自交屋之同时，才由银行划拨至开发商账户。

　　这么一来，目前预售制度的所有缺失几乎都可以规避，更顾及现房交易的安全与品质兼得之优势。

　　●台湾推行超过六十年

　　因为开发商的利润都在交屋后才能够实现（按揭于交房同时生效），“迫使”其必须在意建筑品质，否则交屋势必困难重重，而保险机制的引进，足可使烂尾楼绝迹。

　　分期支付购房款且注明付款间隔，令交易双方关系不再对峙，更有利于购房者规划财务预算，以防房款交付的措手不及（譬如：开发商赶进度）；当然，从预售开始到交屋长达三~四年的施工期间，对购房者来说，等同以强迫储蓄的方式购屋，而不必像现在一次性支付全部房款，大幅降低购房门槛与难度。

　　此外，由于预售期间尚未动工，开发商在过程中可视市场反应调整房型与面积，购房者同样可以依自己的需求及喜好，调节格局及规划，以减少交屋后敲墙挖洞的可能性与困扰，这对双方都是有利无害的。

　　以上房屋预售制的改良建议，其实并非无的放矢，而系由所本，这套模式在台湾已执行超过六十年，过程中经历过无数次修改，直到十七年前才算是固定下来，而房地产交易也从占所有商品买卖纠纷的最高点（约30%），逐步降低至现在的不足5%，至于烂尾楼更是闻所未闻，显然应有值得借鉴之处。