涨价惜售是不理智的

　　随着5月份以来的交易量回暖，市场的预期似乎开始转变，由于首套房贷款利率优惠的恢复和银行对购房贷款的放行，使积压了一年多的刚需开始释放，似乎促成了楼市回暖的迹象。关于这方面的市场感觉，笔者已经向多家中介机构的经理们询问过，两点可以确认：一，交易量和中介的业绩是在恢复；二，购房者多为自住需求（我是这样定义刚需的）。

　　然则，市场预期的改变不可不重视，预期管理仍旧是楼市调控的“第一道防火墙”。预期的改变，往往会引发市场的波动，这是一般性的规律，尽管波动可能是不理性的。近期内，市场中不时传出“恐慌性购买”、“捂盘惜售”等消息，但我的观点是，很难持续。

　　众所周之，市场的信息是不对称的，表面的消息和深层次的机制，往往有很多不吻合的地方。所以，市场中难免出现“消息操纵”的行为，利用消息达成某些利益。分析研判的基础，在三个层面的把握：

　　首先，是宏观调控的目标和脉络。“稳”字当头，这应是宏观调控的目标点。应对经济下滑、资金外流，无论主动预防还是被动应对，都要求先稳住。稳定资产价格，是治理的要诀。但如果有人解读成“靠房地产大涨稳住经济下滑”，恐怕偏离政策本意。房地产价格对实体经济的挤压和透支，决定了房地产价格不可能有大涨的空间，更多的可能是受经济基本面的牵制回落。即使后期有货币因素的支撑，它的泡沫也不能继续吹大，因为中央和金融系统已经警惕它的危害了，自然后续的金融系统的风险防范会集中到这一问题上来，反制力量自然形成。

　　其次，房地产行业的资金压力、库存压力和竞争压力，并未消减。房地产行业的融资渠道受限，这是基本的事实。影子银行系统能够继续给与房地产行业的支撑，也没有成长空间了：一则会受到越来越多的管控，二则成本太高的压力也会减弱对这一渠道的选择能力，除非铤而走险！

　　再次，以刚需为主的短期能量释放，是有限的，这与收入增长和分配现状相匹配。而且极易受到政策面消息和银行贷款管制的影响，一些人过于乐观的判断，往往忽视了这一点。

　　所以，我看房地产行业的后期（三、四季度）发展，“降价促销”仍是主流趋势。价格即使有所波动，也不会离谱，更没有投机的空间。政策面，限购限贷的框架不撤，监管的力度正在加强。所以，建议房地产行业，坚持“资金为王”和转型发展，千万不要盲目“捂盘惜售”（这一招太土了，太没远见，也太过时了）。

　　所谓转型发展，一则要放弃暴利式的粗放经营模式，学会精细化管理，学会因应城市的规划发展、产业的发展而改变产品结构和管理模式，二则要学会尊重客户价值，学会市场细分并延伸价值链，从服务价值中多找发展的点子。