“换汤不换药”的拍地游戏规则

　　万柳地王竞拍大戏落幕，灯火阑珊处，笑着的赢家却仍然是地方政府。

　　7月10日，经历了限价、延期风波的万柳地块荣登北京新地王宝座。在楼市敏感期，整个房地产界为它的加冕而震动。从诞生之初的万众瞩目，到知名房企合谋争抢，直至限价、延期，并最终“下嫁”民营房企，的确，万柳地王的加冕很是传奇。

　　有人说，这都要“归功”于楼市调控，是中央政府不希望地王出现，所以它的诞生才如此跌宕起伏、波折不断。然而，中央政府限价的意愿最终真的达到了吗？

　　从竞拍结果来看，万柳地王成交价为规定上限的26.3亿元，如果以77739平方米面积计算，楼面价仅为3.38万元/平米，相对万柳核心地段与周边房价来说，尚属合理价位。但是，该地块虽首开“公开竞拍回购房面积”先河，却“意料之中”地打乱了这整盘棋。

　　根据地产中国网的计算，万柳地块扣除16400平方米的回购房，其商品房总建筑面积仅剩61339平方米，折合楼面价超过4万元/平方米。

　　小小的7万多平米地块，回购房面积被竞拍到16400平米，占到整体地块面积的20%以上。表面限价的同时，商品房用地却在暗里缩水，这不过是用另一种方式助推了房价。有机构预测，即使在调控阶段，这块地对周边的房价仍有5-10%的提升预期。

　　而多家机构及专家预测，万柳地王项目未来售价至少在8万元/平米以上才能保住成本，更有甚者，称该项目16万元/平米以上房企才有利可图。若真如此，这场限价竞拍大戏，究竟是在做给谁看？

　　笔者以为，在众人热议万柳地王加冕的庆典上，不可忽视地方政府的“导演”地位。既是游戏的制定者，又是游戏的参与者，在换汤不换药的游戏规则里，最大的获利方仍然是地方政府，而这一次，“限价”的面子、“回购房”的里子，地方政府又赚了个盆满钵满。

　　从万柳地王的“回购房竞拍”模式中，也许我们应该再次看到了土地制度的漏洞。若不改变土地政策以及地方政府对于土地财政的依赖，即使中央严控不出地王，地方仍有对策做到“无总价地王”。而单价地王，也将是对房价有直接示范效应的参照物，所有调控也终将因此化作镜花水月。