中国楼市调控风暴眼中的地价预言

　　相比2010年以27500元每平米的楼面价高调竞得大望京1号地，地王项目远洋？万和公馆最终选择在降息后首个周末低调入市，并创造了8.2亿元的销售额。经历了调控限制、定价困难和延迟开盘等风波，远洋地王跟随楼市全面回暖之风步入销售环节，解套意愿强烈。

　　远洋的地王困局折射了当前中国房地产市场地王项目的普遍命运。定位困难、销售遇阻和资金链重压导致企业经受严峻考验。同为楼市上升阶段拍地、冷清时段入市，地王命运深受调控影响而产生周期性波动，每每处境尴尬。

　　昔日地王 骑虎难下

　　时间回到2010年，北京五环周边土地楼面价从未高至27500元每平米，惯拿高价项目的远洋在经过84轮竞拍过后捧得大望京1号地而归，扣除教育、医疗用地等之外的商品房地块最终以高达27529元每平米的楼面价成为当时北京单价地王。有中介人员回忆，大望京1号地王诞生的那一天，望京的二手房市场如同遭遇了一场强烈地震，“前一天说好要签合同的，然后到第二天业主就不签了，就要涨价了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。”

　　远洋野心尽现，然而之后的房地产行业气温急转而下，整体调控联动导致高端项目遇冷，前所未有的高楼面价瞬间成为大望京1号地的短板。远洋开始收起锋芒，地王难产等传言甚嚣尘上。

　　鲜有人注意到，远洋在拿地后选择了地块规划调整，减少了配套设施的土地规划。在采访中，远洋相关人士称，“经过多轮设计调整，形成一线型的独特产品设计”，然而亚豪机构市场总监郭毅认为，被迫高端化的望京地王调整规划体现了开发商缩减成本的意愿。

　　与此同时，截止今年2月份，万和公馆的楼面价已经超过当时周边地块楼面价近3倍。在市场尚未回暖的2012年春季，地王项目面临市场和成本的两难选择。

　　伴随着定价困难，远洋？万和公馆的开盘时间也一推再推。项目最早定于2011年10月入市，后因“公司对内部园林展示效果依然不满意，且项目售楼处尚未建设完成，不具备接待条件”而推迟。2012年4月22日终于取得预售许可证，但未公布具体开盘时间。

　　下调定价 前景存疑

　　蛰伏数月，曾经风光无两、被SOHO中国董事长潘石屹称为“离奇”的望京地王终于选择在6月9日的绵绵阴雨中“低调”开盘。销售人员解释，“低调”是指当日开盘活动，主要是购房客群规格很高，需要身份的私密性，这也是所有高端项目共同的特点，与价格策略无关。

　　项目均价最终定为每平米58000元。这较远洋地产4月份接受媒体采访时透露的每平米65000元价格下调约11%。曾有分析人士称，若以单价65000元的价格入市，成交情况估计不容乐观。对于降价开盘，万和公馆销售人员称，58000元的价格基于可比项目价格、自身成本及楼市调控大环境后的综合考虑。最终，远洋？万和公馆在开盘日销售了8.2亿元。

　　始终不被业界看好的的尴尬地王项目选择在此时入市再次引发热议。五月楼市火爆程度有目共睹，北京地区的刚需房源、改善型房源和中高端豪宅三箭齐发，共同助力销售量走高。远洋？万和公馆不免被评价为借力闹市。

　　北京远豪置业有限公司市场部策划总监王鹏程回应，项目已经具备开盘条件，在此时间入市，更多是因为产品打造周期的需求，也是蓄客比较顺利的结果。他同时透露，根据前期蓄客资料，万和公馆客户基本来自北京当地，望京地缘性客户占目前来电咨询和认购总数的60%-70%，与远洋前期设想基本一致。

　　远洋地产在接受新浪乐居采访时提到，就在远洋？万和公馆开盘前的两天前，6月7日晚，央行宣布三年来首次降息，他们认为，这对于楼市回暖是利好消息，而就豪宅市场而言，改善型自住需求成交情况一直无明显波动，“远洋？万和公馆无论是开盘前的高来访量和开盘后的热销均符合市场预期。”

　　北京中原地产市场总监张大伟分析，房地产项目拥有自身的开发周期，很难用上市业绩判断全盘销售，“市场在复苏，上市机会还不错，但是由于项目成本本身较高，所以难度也不小。”