陕西省建设厅陕西省计委陕西省经贸委陕西省财政厅陕西省国土资源厅陕西省工商局陕西省监察厅关于贯彻国家建设部等七部委整顿和规范房地产市场秩序通知的实施意见
摘要: 各设区市人民政府、杨凌示范区，省政府有关工作部门： 经国务院同意，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通 ...
各设区市人民政府、杨凌示范区，省政府有关工作部门： 经国务院同意，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）（以下简称《七部委通知》）。为了贯彻《七部委通知》，做好我省整顿和规范房地产市场秩序的工作，经省政府同意，由省建设厅牵头，会同省计委、省经贸委、省财政厅、省国土资源厅、省工商行政管理局、省监察厅提出以下贯彻实施意见。 一、提高认识、加强领导 近年来，随着我省经济发展，在住房制度改革及其相关政策的推动下，全省房地产市场进入一个新的发展时期。住房供应体系基本形成，住房消费全面启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善我省城镇居民的住房条件，带动相关产业的发展，拉动全省经济增长作出了很大贡献。截至2001年，全省城镇居民住房建筑面积已达到人均20.3平方米，以供应城镇中低收入家庭的经济适用住房占住房建设的八成以上。但是，由于我省房地产业的发展起步较晚，市场监管工作相对滞后，无序竞争比较突出，违规开发、商品房广告虚假、面积“短斤缺两”、经济适用房违规入市、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，消费者反映强烈，已经成为当前群众投诉上访的热点。 整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分。各市、县人民政府要从改革、发展、稳定的全局出发，从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识整顿和规范房地产市场对于保护住房消费积极性，促进房地产市场持续健康发展，营造良好市场环境的重要意义；充分认识对于实施西部大开发战略，建设西部经济强省的重要意义；充分认识对于保护广大人民群众利益、维护社会稳定的重要意义，增强搞好这项工作的责任感和紧迫感，坚持以深化改革与加强法制并举的指导思想，实行标本兼治、重在治本，通过整治，使房地产开发项目在用地、立项、规划、建设等方面管理进一步加强，严格实行以招标，拍卖和挂牌等市场运作方式统一供应土地；使房地产经营销售中的面积“短斤缺两”，合同欺诈，广告虚假的行为受到严厉打击，依法从严惩处一批影响恶劣、后果严重的大案要案；建立健全和完善商品住宅开发项目竣工综合检收制度，物业管理服务与收费制度，中介服务人员持证上岗制度。从而使房地产市场各种违法违规行为大幅度下降，消费者投诉、群体上访、重复上访的案件和问题依法得到处理，房地产市场秩序明显好转。 全省整顿和规范房地产市场秩序工作，由省人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。省政府由省建设厅牵头，会同省计委、省经贸委、省财政厅、省国土资源厅、省工商行政管理局、省监察厅组成省整顿和规范房地产市场秩序领导小组（领导小组名单附后），设立领导小组办公室（办公室设在建设厅），负责全省整顿和规范房地产市场秩序的监督、指导和协调工作。省级各有关部门要按照职责分工，各司其职，密切配合。 各城市人民政府要按照《七部委通知》和省上的实施意见，认真做好具体组织实施工作。一是成立整顿和规范房地产市场秩序领导小组，设立领导小组办公室，公布举报投诉电话，指派专人负责受理投诉工作。二是结合本地实际，制定整顿方案，明确工作目标，突出整治重点，精心部署安排好整顿工作。三是明确部门责任，将整顿和规范房地产市场秩序的工作任务，逐项分解到具体部门和责任人。四是做好宣传动员，加强舆论引导，通过各种形式向房地产开发企业、中介服务企业、物业管理企业和有关部门及社会各界群众广泛进行宣传动员，形成强大的舆论攻势。以上四项工作要在7月底完成。从8月份开始，到10月底要对所有在建项目进行全面自查。要组织力量，联合执法，对房地产开发，面积“短斤缺两”、合同欺诈、虚假广告、中介服务、物业管理等六个方面的违法违规行为进行查处。对严重扰乱房地产市场秩序的典型案例要依法惩处、严厉打击。10月份，省整顿领导小组将对各地整顿和规范房地产市场情况进行执法检查。 二、突出整治重点，加大执法力度 整顿和规范房地产市场秩序的过程，就是政府部门依法行政，依法查处各种违法、违规行为的过程。这次整顿和规范房地产市场秩序的主要执法依据是：《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《广告法》、《合同法》、《招标投标法》和根据法律颁布的《城市房地产开发经营条例》、《建设工程质量管理条例》、《陕西省城市房地产市场管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》等行政法规、地方性法规以及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《中介服务收费管理办法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《房地产开发企业资质管理规定》等规章和国家关于经济适用房建设销售的有关规定。各方行政主体要依照法律、法规和规章规定的内容、程序和管辖权限，查处房地产市场的各种违法违规行为。特别对整治重点，要加大执法打击力度。 l、依法查处开发建设中的违法违规行为 加强对房地产项目开发建设管理，是从源头上整顿和规范房地产市场的重要方面，查处的重点：一是房地产开发企业未依法办理用地、立项、规划、建设、销售手续的；二是房地产开发企业未按合同约定支付土地出让金和未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的；三是在集体经济土地上从事的房地产开发经营的；四是擅自变更规划设计方案、侵害购房人合法权益的；五是未取得开工许可擅自开工建设的；六是未取得预售许可擅自预售商品房；七是无证和越级开发；八是未经验收或验收不合格擅自交付使用；九是发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺承担保修责任的行为；十是房地产开发企业抽逃注册资本金和开发项目资本金达不到规定标准的；十一是以经济适用房名义骗取土地使用权的。 2、依法查处商品房销售面积“短斤缺两”行为 面积“短斤缺两”是日前消费者反映突出的问题之一，查处的重点：一是房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊；二是将分摊的公共面积再次出租或出售；三是预售时违规进行面积计算；四是不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷；五是房地产开发企业与房产测绘机构勾结、在面积计算中弄虚作假；六是在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。 3、查处房地产中介活动中的违法违规行为 查处的重点：一是发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；二是通过派人假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费；三是与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易；四是迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告；五是利用执行业务之便，索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用；六是未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务；七是伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证。 4、依法查处虚假和不规范广告行为 虚假广告直接导致购房人上当受骗，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。这次查处的重点：一是不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；二是盗用其他项目预售许可证进行广告宣传；三是发布虚假广告或广告中含有虚假内容；四是承诺与实际不符或无法兑现的内容；五是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容。 5、依法查处合同订立和履行中的违法违规行为 查处的重点：一是签订商品房买卖合同时，不按规定出示有关法规或示范文本；二是合同未包含法律法规规定的内容；三是隐瞒事实真相，误导购房者，签订有损购房人合法权益的合同；四是房地产开发企业、中介机构不履行合同约定的义务。 6、依法查处物业管理中的违法违规行为 查处的重点：一是不按合同约定的内容和标准提供服务；二是服务与收费质价不符；三是建设单位、管理单位互相推倭，不认真解决质量和配套不完善的问题；四是处理问题和矛盾态度恶劣，致使矛盾激化。 各城市人民政府要责成整顿和规范房地产市场秩序的牵头部门，在每个季度终了前五日，将对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人的处理情况报省整顿规范房地产市场秩序办公室。省整顿办除按照《七部委通知》上报建设部外，将不定期在有关媒体上曝光，以营造强大舆论攻势，使有不良记录者付出代价。 整顿和规范房地产市场秩序重点应放在对各种违法违规行为的查处上。不仅要严肃查处开发、建设、经营和物业管理单位的违法违规行为，而且要查处管理部门和管理人员管理不到位、监管不力以及失查、失职和渎职行为。通过对违法违规的单位和个人依法处罚，对违法违规行为起到震慑作用，对房地产市场的各方主体起到警示作用，对守法经营者的合法权益起到保护作用；通过对失查、失职的政府管理部门和工作人员依法追究行政责任，使房地产市场管理的各项法规得到切实贯彻，购房者的权益得到保障，正常秩序得到建立。 各市要公布整顿和规范房地产市场举报电话，整顿办公室要指派专人处理房地产投诉。 三、加强法制建设，健全市场规则 省级有关部门，各城市要加快制订和完善规范房地产市场的法规政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。今年下半年，要着重做好以下几项工作： （一）根据《七部委通知》的要求，省建设厅要组织制定商品住宅竣工综合验收办法、商品房销售人员持证上岗办法，省工商局、建设厅要依照国家工商行政管理总局、建设部今年三月联合下发的《关于进一步加强房地产广告管理的通知》要求，在年内集中力量组织对房地产广告特别是房地产网络广告进行一次全面检查和清查，切实加强商品房广告的管理。 （二）由省整顿房地产市场办公室负责组织，集中一段时间，对全省从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性，逐步在全社会形成诚信为本、操守为重的良好风尚。要通过召开由管理部门、消费者、新闻媒体等单位参加的座谈会，开辟专栏等形式，对整顿和规范房地产市场的意义、查处重点和拟采取的措施进行广泛宣传，营造强大的舆论攻势，对严重违法违规的典型案例予以曝光，使整顿和规范房地产市场秩序工作家喻户晓，提高消费者的维权意识。 （三）各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强全程监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批。按规定保留的行政审批事项，要实行政务公开、规范操作、简化程序、明确责任。 （四）各级监察部门要进一步加强对行政行为的监督。积极参与对大案、要案的查处。对不依法行政的，要追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依法、依纪作出严肃处理。 整顿和规范房地产市场秩序工作涉及计划、经贸、财政、土地、规划、工商、物价、建设、房地产多个部门。房地产市场违法违规行为不仅有市场主体的责任，有的还与政府管理部门的管理行为直接相关，执法难度大。要在城市政府的统一领导下，各部门既要认真履行职责，依法行政，又要和有关部门相互支持、密切配合、加强协作、形成合力、力争今年内使整顿和规范房地产市场秩序工作取得实质性进展。 陕西省建设厅 陕西省发展计划委员会 陕西省经济贸易委员会 陕西省财政厅 陕西省国土资源厅 陕西省工商行政管理局 陕西省监察厅 二○○二年七月十三日 省整顿和规范房地产市场秩序领导小组名单 组长：郑德义 省政府副秘书长 副组长：高峰 省建设厅厅长 成员：黄赛蒙 省计委副主任 张福海 省经贸委副主任 王树汉 省财政厅副厅长 李冬玉 省国土资源厅副厅长 张高计 省工商局副局长 岳 崇 省监察厅副厅长 张 阳 省建设厅副厅长 |
