2008中国物业服务企业发展研究报告

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。

　　近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。

　　为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。

　　《2008中国物业服务企业发展研究报告》内容摘要：

　　一、中国物业服务企业发展状况分析

　　1.样本企业历史较长，成立时间大多在10年以上

　　列入此次研究对象的样本企业中，成立时间在18年以上的企业占比约为5%，成立时间不足8年的约占23%。企业成立时间从一个侧面反映了我国物业管理行业的发展历程：1980-1990年第一个10年间，我国的物业管理发展极为缓慢，基本处于萌芽阶段，华南地区物业服务企业数量占比居高;第二个10年间，特别是在1998年住房制度改革之后，随着房地产市场的繁荣，物业服务企业数量放量增长，促进了行业的加速度发展;2001年之后，企业成立数量出现较大幅度下滑，现存企业对市场份额展开激烈竞争，行业开始进入深化发展的阶段。

　　2.民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹

　　研究组按照企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其他企业。数据显示，半数以上的企业为民营企业，其次为国营企业。同时，研究组选取了北京、上海、深圳三个城市进行进一步研究发现，民营企业数量在各城市均占有绝对优势，其中深圳的民营企业数量占比最高。国营企业在各城市仍占有较大比重，上海的国营企业数量在三个城市中比例最高，而北京合资企业数量则占比高于上两个城市。

　　3.建管分离进一步推进，行业市场化程度显著提高

　　由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业存在不存在隶属关系的企业占比已达到58%，其中北京、上海、深圳三个物业管理市场相对成熟且一级资质物业服务企业较为集中的城市中，非隶属关系企业占比均高于全国平均水平，深圳、上海、北京为最高的三个城市，表明深圳物业服务企业在建管分离、市场化方面走在了全国的前列。

　　4.劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏

　　此次研究数据显示，样本企业2007年的员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显著变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企业因其更稳定的收入来源和特有的劳动密集型特征，在吸收剩余劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面具有显著的积极作用。但物业服务企业的各种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提高服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。

　　二、2008中国优秀物业服务企业及其发展特点

　　在本次研究中，研究组从服务规模、服务质量、经营绩效、发展潜力等方面对企业的综合实力进行评价，产生了中海物业、中航物业、长城物业、陆家嘴物业等一批“2008中国物业服务百强企业”(以下简称“优秀企业”)，这些企业呈现出以下特点：

　　1.服务规模显著提升，管理项目数和建筑面积快速增长，非住宅项目占比稳步提高

　　2005-2007年，随着中国房地产市场的发展，优秀企业服务规模显著提升，管理项目数和建筑面积快速增长。管理项目数均值从23个增长到46个，管理项目总建筑面积均值由250.7万平方米增至468.0万平方米，2007年项目数和建筑面积的增长率分别是58.8%和43.7%，增速比上年均有较大幅度提高。2005-2007年，优秀企业在项目数量快速增长的同时，别墅及非住宅物业项目(指办公楼、工业厂房及其他物业项目)占比稳步上升。

　　2.优秀企业营业收入快速增长，成本收入比 小幅下降

　　2005-2007年，优秀企业营业收入快速上升，2007年营业收入均值达8271.7万元，增长率达到37.3%，增速相比2006年提高10.8个百分点。值得注意的是，中海物业、长城物业、绿城物管、中航物业等多家企业2007年营业收入均超过2亿元，金融街物业、达文等多家企业营业收入超过1亿元。数据显示，2005年来，受益于多种经营业务成本收入比快速下降，优秀企业营业成本收入比小幅下降。

　　3.服务规模专题研究分析

　　中国房地产TOP10研究组认为，服务规模是衡量物业服务企业综合实力的重要标准之一。研究组通过物业管理项目总数、总建筑面积等指标，并结合企业员工总数进行分析，优选出一批规模较大、成长迅速、规模效应明显的物业服务企业进行专题分析。研究发现：中海物业管理有限公司、浙江绿城物业管理有限公司、深圳市中航物业管理有限公司、深圳市长城物业管理股份有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司、招商局物业管理有限公司、深圳市万科物业管理有限公司、广东碧桂园物业管理有限公司、深圳市万厦居业有限公司、北京首欣物业管理有限责任公司十家企业在服务规模上表现突出。

　　2007年，服务规模TOP10企业的物业管理项目总建筑面积均值为超过1600万平方米，2006年近1100万平方米，同比增长接近50%，而优秀企业管理项目总建筑面积均值在2007年仅400多万平方米，增幅约为43.7%，可见服务规模TOP10企业的主要规模指标在绝对数和增长速度上均领先于优秀企业，呈现出一定的行业集中趋势。与此同时，服务规模TOP10企业2007年物业管理项目总数均值为115个，远高于同期优秀企业管理项目数均值。服务规模TOP10企业2007年员工总数均值超过5000人，约是优秀企业员工总数均值的4倍，其中中海物业、绿城物管等企业员工总数超过6000人，管理总建筑面积均接近或超过2000万平方米。

　　4.服务质量专题研究分析

　　物业服务企业以服务为产品，服务质量的好坏关系到企业能否生存发展。研究组通过对优秀企业的业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率的研究，优选出一批服务质量高的物业服务企业进行研究。研究发现，中海物业管理有限公司、重庆新龙湖物业服务有限公司、深圳市万科物业管理有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司、浙江绿城物业管理有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司、北京达文(中澳)物业管理有限公司、佳兆业物业管理(深圳)有限公司、北京市均豪物业管理有限责任公司、港联物业集团有限公司十家公司在服务质量方面表现突出。上述企业凭借清晰的服务理念、扎实的服务行为及过程创造了优秀的服务产品，从而实现了较高的业主满意度。除此之外，这些企业还十分注重服务过程中的创造性，重视智能化及人性化在服务中的运用，在企业文化和人力资源建设等诸多方面也颇下苦功。

　　随着物业管理市场环境不断改善，业主消费意识的提高和企业在管物业项目类型结构的逐步调整，服务质量TOP1O企业的物业服务费收缴率近年来稳步提高，近三年均稳定在90%以上，并小幅提高，高于同期样本企业约10个百分点。2005-2007年，服务质量TOP10企业的物业管理项目续约率均值呈下降走势，这可能与部分企业优化在管物业项目类型结构有关，如中海物业在2006和2007年主动撤出部分物业项目的管理，物业管理项目续约率有小幅下降。

　　在2008中国物业服务企业发展研究中，研究组对优秀企业的业主满意度进行了调查，结果显示，服务质量TOP10企业的总体满意度超过80%，高于样本企业60%左右的总体满意度，非常满意和比较满意的比例均高于样本企业。服务质量TOP10企业中，又以中海物业、陆家嘴物业、隆鑫物业等企业的满意度表现较为突出。

　　在服务质量的专题研究中，研究组还发现了一批在住宅质量、商业物业等方面有领先表现的特色物业服务企业。这些企业当中，金科物业非常注重住宅的质量和服务，积极参与楼盘的研发和验收，并建立了一套迅速反应的客户服务体系;中航物业全面推行物业管理服务集成商的运营模式，在商业物业领域表现突出;金融街物业树立了在写字楼管理方面的优势;紫泰物业以高星级酒店的物业管理为起点，形成了综合性大厦物业管理的特色。