孙大明：当前中国绿色建筑成本增量统计

第二届绿色建筑论坛:孙大明演讲当前中国绿色建筑成本增量统计

孙大明演讲当前中国绿色建筑成本增量统计

孙大明：今天我给大家演讲的内容是当前中国绿色建筑成本增量统计，绿色建筑到今天为止已经是蓬勃兴起，我来之前在下面的沾展馆转了一圈，把自己的楼盘定位于绿色的非常多了。但是对于我们整个房产界来说，绿色建筑还有一个绝对的难题，我们做绿色建筑碰到的最主要的一个问题就是它的成本增量的问题。我们国家从06年开始正式推行绿色建筑，有绿色建筑标志，成本增量也是我们这次正在研究的内容。我接下来的报告就是谈这个绿色建筑成本增量。

　　我们国家绿色建筑是从06年开始起步的，更多的是采用国际的标准进行设计的，比如美国的LEED标准等等。在这个方面，由于我们国家没有自身的绿色建筑标准。所以往往是采用国际公用的标准，从06年开始，我们国家自己的绿色建筑标准颁布了。我们大体看一下，从06―06年两年，我们看一下我们国内的绿色建筑的进展情况。

　　(PPT)这是我们国家的绿色建筑评价标准，绿色建筑更关心建筑本身是否达到绿色的要求。绿色施工可以是按绿色施工，也可以是绿色建筑，不一定按绿色施工完成。那么最好是既是绿色建筑，又是绿色施工完成的。

　　去年10月份，我们建筑部科技发展中心，办不了绿色建筑平准标准细则，它可以对我们国家如何评审绿色建筑作了更细的规定，另外我们国家设立了一个绿色建筑创新奖，如何打分，在这细则里面也有很详细的规定。

　　今年是绿色建筑评价表示管理办法正式发布 ，可以为我们项目颁发绿色建筑认证的标识。接着是08年7月，我们国家的绿色建筑技术细则补充说明进一步对前几个文件进行了补充说明。

　　我们再看一下我们全国各地绿色建筑标准的推动情况，这是地方上的情况。我们刚才看的是整体的发展。浙江省是今年1月份开始实施这个绿色建筑标准的。上海是去年开始的，重庆是2007年10月开始的。广西的绿色建筑标准的细则目前正在评审中，山东的绿色建筑相关标准正在编制。目前我们国家有北部湾和渤海湾，都是把绿色建筑作为发展的龙头。我们可以看到，从标准体系到政策，到各地的情况，对绿色建筑都起到了很大的推动。

　　那么目前对绿色建筑的评价到底是怎么样的？在上海已经评了一个绿色建筑项目，是万科的一个项目――朗润园，上海张江集电港办公中心有一个项目正在申报。那么现在对绿色建筑的评选有一个门槛，就是有一个硬性的规定，这是一个基础的平台，你必须是项目竣工了，然后是验收完了，而且要是使用一年之后才可以参评，这也是为什么在今年08年了，为什么国内绿色建筑很好的原因。因为过去评价标准没有出来。同时也给我们带来了一个新的问题，就是开发商如果大量做绿色建筑的话，要等竣工验收并且交付一年之后才可以评选的话，那么大量的建筑就不能在销售的过程中挂上绿色的称号了。这就对开发商有一个打击。那么我们又出了一个新的标准，就是绿色建筑设计评价标准。这是国内第一批的以设计图纸为依据进行绿色建筑评审的项目。深圳的华侨城体育中心、上海的建筑科学研究院、中国2010上海世博会等6个项目都是第一批绿色设计绿色建筑代表。

　　我们现在正式宣告国内绿色建筑的评价的标识体系正式启动，另外也对以上6个项目进行了颁奖。今后其他的项目也可以沿着这个途径进行申报。

　　去年建设部推动了双百工程――100各项目示范，公共建筑有湖南长江的滨江文化园，是一个三角洲地区，可能我们一下子听滨江文化园没有印象，如果讲到北京的一个集团在长沙拿到一块地王，当时拿的第其实就是在滨海文化园边上的一个配套地块，大家可能更了解一些。

　　这是湖南省的绿色建筑建筑，上海世博会、国家环境保护总局，深圳建科院、上海张江电港办公中心、北京电视中心、西子联合大厦、广东科学中心，这些主要分布在沿海地带。

　　这是居建的项目，有安徽绿地、海顿公馆、康都时代花园、新疆的昌吉西部明珠、北京的奥运村，

　　可以看出全国的绿色建筑分布非常广泛，不仅仅集中在沿海地区，更多的东部和西部地区也正在蓬勃兴起。

　　我们有这么多项目都已经开始往绿色建筑靠拢了。可以说今年全国有100个项目在走绿色建筑的路线了。那么我们要了解到底绿色建筑要增加多少成本。我们基于一些项目做了一些调查。

　　首先要走出一个误区，大家都认为绿色建筑一定是售价高的，贵的。所以绿色建筑就给人一种高贵的感觉，但这恰恰是绿色建筑推广中的一个误区，那么这个误区是如何形成的？我们首先看看通过第一批绿色建筑设计的项目，这6个项目中，我们可以看到，有三个三星级别、一个二星级、两个一星级。三星级表示优、二星级是良、一星级是中等。三星级是最高等级的。给我们初步的感觉就是绿色建筑的增量成本就比较高了。这也是和我们目前要做开发的普遍心态有关，我既然要做绿色建筑我一定要做最高的。所以这也是为什么一谈到绿色建筑就觉得成本比较高的原因。

　　比如上个月北京华润集团第一个绿色建筑项目楼盘正式推出，是在北京的金融街上。是华润第一个绿色建筑系列产品。自然这个楼盘的价格就不会低了。在宣传的过程中它也大力渲染自己的绿色概念，种种组成起来就给大家一个组合――绿色建筑要做的话，一定是非常大的成本投入的。其实，我们整体的调查结果不是这样的。我们简单地看一下什么叫绿色建筑增量造价。一个项目如果做绿色建筑或者是不做绿色建筑中间的一个真正的成本差额，这个就是绿色建筑的一个增量。我们看一个例子，看看在计算的过程中怎么样看绿色建筑的增量。这是上海的一个绿色建筑的项目，初步统计，如果完全把绿色建筑有关的措施、造价全部统计起来，包括节地部分、保温体系、固定绿化、遮阳等等内容加起来之后，得到的是405元/平方米，那么这个值是不是绿色建筑最终的成本呢？不是的。这405元/平方米里面统计的信息只是所有和绿色建筑有关的内容。它并不是增量的。我们要扣除一些内容，要把节能扣掉，因为这个是强制规定的。无论你这个项目是否做绿色建筑也都必须要做这个项目。还有一个节水器具也是强制规定的。同样我们的电器照明也有不少的强制条文要求我们必须做。我们把强制性标准规定的部分造价减掉之后，我们得到的值是317元/平方米。那么是不是这个317元就是最终的成本造价呢？其实我们还可以进一步探讨。最后我们得到的成本值是280元/平方米。为什么有一个增量呢？因为我们项目做了绿色建筑之后，整个大楼的能耗要比没有做绿色建筑的能耗降低很多。这个能耗的降低就导致我们对设备选型的造价降低。除了我们的设备的进一步成本降低，我们还有一个可以降低，就是通过精细化设计把我们绿色建筑的成本进一步降低。比如遮阳，如果东南西北都做遮阳的话，效果并不一定好。通过精细化设计之后，可以选择保留最合适的部位做遮阳，最终可以把这个投资进一步减少。通过这个案例，我们就知道，增量成本的投资按照这种模式并不是很多。一下子就从405元/平方米降到了280元/平方米。

　　我们再来看我们这次调查所采用的样本，这是06―08年设计的，遍布国内16个。其中以设计的星级目标分类，一星级有三个，二星级有九个，三星级有五个。公共建筑9个、居用建筑9个。我们可以看出，1星级的基础绿色建筑占了3个。二星级和三星级，就是良和优的项目反而占了很多。其实这个星级分布和我们建筑标准的分布是有差异的。按照我们国内绿色建筑的评价标准的意图看，至少有50%是最基础的一星级的，20―30%是二星级、10%才是三星级，三星级是优秀级，是不容易达到的。这也是我们目前的现状。我们开发商更愿意做高等级的绿色建筑，也造成了我们认识上的觉得绿色建筑造价高的因素。

　　今年一星级的项目也越来越多。相信大家对绿色建筑的进一步认识，我们绿色建筑一星级的项目会越来越多。

　　这18个样本中，已经是列为绿色建筑示范项目的有7个，获得绿色建筑二星级有1个，已经获得绿色建筑三星级设计标示的有1个，正在评审绿色建筑三星级标示的有1个，还有8个是尚未通过专家评审的。

　　通过以上统计，最后我们得到的2.7%―9.3%绿色建筑的成本增量部分，一星级是2.7%，二星级是6.2、三星级是9.3%。除了我们整体性的内容之外，我们18个样本项目中，都有自己的特点，每个特点都对它的成本产生了很大的影响，比如说这个是其中的一个样本，16万平方米的小区，设计目标是三星级，有三个设计目标，第一是用绿色生态技术打造客户的体验，以客户认同感为第一目标，增加建筑的溢价空间。这第一个设计目标，简化点讲就是我这个绿色建筑项目所用的所有的绿色建筑的措施，用了之后，一定要让客户在使用中感到满意。如果客户用起来觉得麻烦的话，哪怕他再节能我们也不采用。所以这一条就是以使用者为本。第二个设计目标就是，打破传统技术堆积的节能设计模式，建立建筑能耗后期运行统计系统，达到同类住宅小区能耗最低的设计目标。目前我们做的建筑节能不少，花得钱也很多，但是我们做了这么多的节能后，大家说自己的楼盘是节能小区，除了把这块“节能小区”的拍子挂在自己的小区之用，还有什么办法来说明自己的小区是节能的呢？至少没有办法看到我们节能的效果真正体现，这个项目我希望能够看到他的节能效果真正体现，如何看？和同类型、同地段、同样使用功能的小区进行对比，那么就需要建立一个参数，今后过几年之后，进行能耗检查，看看这个小区在同类型、同档次的小区中的能耗是比较低的水平，那么就说明这个效果的节能效果比较好。这个内容更多是为了我们开发商品牌的建设，为了开发商搞清楚我们这个投资花进去到底产生多少效果而设计的。第三个目标才是绿色建筑三星级的标准就是满足节能、节水、节材、保护环境的绿色建筑理念，达到《绿色建筑评价标准》中的最高的三星级设计标准。

　　我们大体看一下它的技术措施，包括屋顶绿化、垂直绿化、地源热泵、室内通风等等一系列我就不一一赘述了，最后他统计的成本是435元/平方米。这是它的一个整体的成本，我们再看看他们各部分成本增量的构成。节能部分占了83.34%，构成了绿色建筑增量中最多的部分。其他的部分都相对来说是比较少的。节能占得最多。这是实效型项目我们分析得出的数据。

　　这个是第二个样本，这个样本的设计目标有两个，一是打造绿色建筑二星级的建筑标准。第二个目标就是建设行为节能的示范村。这个项目比前面的项目少一个部分。第一个目标顾名思义，二星级的建筑要尽可能地按照二星级的目标做。以拿到二星级的标识为主要的目标。第二个目标就是要建设行为节能示范，我们目标的节能是维护结构的节能，那么随着节能的发展，我们整个体系已经构成了，接着要做的是社会的节能，包括空调的社会节能、包括水、电的节能。这个节能在工业中以前做得比较多。在建筑节能中，也在以一系列的规范慢慢发展。除了这个静态的节能之外，现在还有一个人的节能的问题。因为我们有了硬件，还需要软件，软件就是指人的使用，我们做过统计，在办公楼着，使用者因为行为上的不节能在整个浪费能耗中占到20―30%。如果我们把这些节能的措施都用好，按照我们绿色生活方式进行生活，那么整个浪费能耗中，就会减少20―30%。其实人的节能恰恰是最难做的。所以目前我们人的节能还处于一个研究的阶段，正好这个项目是一个办公楼，同时也希望能够真正让实际的能耗节省，所以把这个主意打到人的身上。人的节能就是行为节能。行为节能怎么做？需要宣传、引导、提示。就是通过先进的设备，使人无时无刻都可以感受到我是在一个节能的楼中，这是宣传的作用。同样还是引导，我们可以一系列的规定、措施、活动去引导人的行为。还有一个提示，是否需要在人走的时候关灯都需要有一系列的提示。通过一整套的提示来提示人应该怎么样，但是这个是提示，而不是强示。我们希望在这一块能够做好。

　　这个是这个项目成本的估算。(PPT)也包括的节水、节材、室内环境和运营管理的成本估算。这个项目最后是280元/平方米。最后按照二星级的设计获得了绿色建筑二星级的标识。他节能占到79.3%、节水2.12%。

　　这个是我们调查的控制表格(PPT)，就不详细讲了。

　　再看样本三，这个是一个三星级的项目，它是一个2万平方米的办公楼，他的设计目标就是――看得见的节能建筑。零能耗的绿色探索、实时检测系统，人文生态和行为节能。在设计整个项目的过程中，要把绿色作为一个显示的目标。零能耗就是希望利用自然能源，包括太阳能、风能、地源等提供大家能源。这个项目我们也不敢称它为全部零能耗，我们只能称它为“零能耗的探索”。看看到底零能耗是否合适，为今后的零能耗的项目提供线索和基础帮助。还有一个实时检测，就是检测我们当前室内外的温度，当前幕墙内外的温度，包括当前太阳能的辐射情况、室内的二氧化碳情况，把零陵总总的信息收集回来，通过计算，得出我们节约了多少电、减排了多少二氧化硫，然后通过大屏幕显示出来，所以我说它是一个“作秀”的项目。因为这个项目节能部分占到89.61%，为什么他的节能部分增长得比较多，因为他有零能耗的探索。其他的方面，节水占3.75%不是很多。所以我们看出，三种类型的绿色建筑它的成本增量是不一样的。

　　可再生能源的利用是占得最多的，室内环境占到7.5%、重水利用占到2.6%、围护结构占到23.2%。我们一共有18个项目的，这些样本的构成就决定了可再生能源在18个项目中占了主流。大家可以想像，18个样本中，有这么多都是可再生能源，所以说这个数据也是目前增量的一个现状，如果我这个项目，包括我们的样本9个是一星、9个是二星的的话，那么可再在能源所占比例有会大大降低。

　　绿色建筑除了要讲增量成本之外，更应该讲建筑物全寿命周期。同样两个方案，一个需要花400万，但是这400万在今后几年中可以收回，另一个方案是花100万，但是需要作10年、甚至20年之后收回。那么大家会选择哪个呢？值得大家思考。所以大家一定要知道绿色建筑是一个综合的分析，如果自己是物业方的话，一定要关心全寿命周期的分析。

　　接下来，有一个比较有趣的现象，因为绿色建筑项目是分布在全国各地的，我们也统计了，华东地区绿色建筑的增量成本反而比较低，因为华东地区的建设成为比较高，同时精装修的房子也比较多，所以我们初步测算，反而把刚性建筑的增量变小了。反而西北地区，建设成本比较低，更多的是毛坯房，所以增量成本就占得更高一些。这一点要值得大家注意。同时以上三个案例也给了大家一个提示，就是项目的不同理念对增量成本的影响非常大。

　　认证型的项目平均下来增量成本是4.2%。注重实效型的项目平均下来是8.3%，第三个样本就是领先型项目，他的增量成本达到15.9%。这个领先是没边的，我这里的数据只是一个参考。

　　同时从我们的目前的绿色建筑的一个整体发展趋势来看，这个增量成本还是会呈下降趋势的。目前18个项目一星级的平均每平方米造价是103元。当然有的项目定义不同、思路不同、理念不同对这个数据都会产生影响。我这里只是举一个例子，这个增量成本随着我们工作的不断深入，这个数据会越来越低。二星级的平均单位造价是207元。三星级是360元。这三个值不能一概而论，可以给大家今后做项目的时候有一个简单的参考。为什么成本会持续下降呢？我们举一个简单的例子，几年前，我们电动遮阳是天价，非常高，现在我们的电动遮阳只有几百元了。所以这部分的造价都是呈现下降的。也是我们增量成本持续下降的原因。也有可能完全靠被动设计就可以达到绿色建筑的大部分要求。

　　其他的方面，包括绿色建筑的价值，我就简单介绍一下。按照国内设计标准看，它的定义时间比较短，我们的研究还是集中在前一部分，这是国外的绿色建筑的一个价值数据。包括运营成本可以降低8到9%。价格可以增加7.5%、投资的回报增长可以达到6.6%，居住率相应提高3.5%，租房率约提高3.0%。我们还急需统计国内的绿色建筑的价值。

　　比如有一些单位，锋尚、朗诗，他们打造了具有特色的绿色建筑产品，在市场上也赢得了先机。

　　我们下一步的工作就是：进一步收集更广泛的信息，今年国内至少有近百个绿色项目在做。我们正在收集30――40个项目的信息，我们希望我们可以提供一个免费的成本的分析报告，给大家今后的工作一个参考。我们同时会把这些已经达到绿色建筑要求的项目做好它的检测和评测工作。让大家看看我们国内的绿色建筑在花了钱之后，它的效果怎么样。同时我会为设计师提供建筑评价和增量造价分析的工具软件。这也是我们为推动绿色建筑共同努力所做的工作，今天我的报告就到这里，谢谢大家！

　　主持人 ：有没有问题要问孙主任的。因为孙主任是专门从上海赶过来的，机会很难得。

　　现场提问：我想问一下张江这个项目降低了多少运营费用，多少可以收回增量成本。

　　孙大明：张江这个项目的成本其实比较高，因为它更加关注的是领先型，而不是实效型，它有一个检测数据，同样的楼盘的使用情况，7、8、9三个月，它的能耗是其他楼盘的一半。但是这一半是不是能够完全达到多少年收回投资呢，是比较困难的，所以我们称它为领先型的项目，是一个概念。