2010年沈阳房地产市场政策走向8大预言

　　在商品房成交量并未出现大幅下滑、房价依然上涨的情况下，政策走向的不确定性，已成为影响房产和地产股投资者的首要因素，由此可见，我国房地产市场“政策市”的特征多么鲜明！中国房地产业在金融风暴中恢复的速度令人震惊，从今年二季度开始，楼市复苏势头强劲，房价甚至超越了2007年时的最高点。

　　 在目前形势下，预测和把握政策走势，已成为研究和投资房地产的关键所在。2009年，政府出台为期一年的房地产优惠政策，基于提振民众信心的目的，从目前的火热的市场表现来看，此政策已达到预期效果。即将到来的一年，政府无需再完全依靠优惠政策来激发购买欲。所以，2010年将面临新一轮政策变革是市场与政府必然选择。本文将在宏观经济形势走势背景下，依据房地产市场经济发展规律，对这场随之而来的政策变迁作出如是预言。

　　最宏观预言：“局部政策完善性微调”将成2010年变革主流

　　房地产的政策在很大程度上取决于宏观经济。中国指数研究院最新房地产行业报告显示，今年四季度到明年上半年，国民经济处于平稳回升的关键时期，而房地产业在保增长、保民生、保稳定等方面具有重要作用，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进平稳增长的重要因素。

　　国家对房地产市场采取的大方针一直是“一定要保护，不能打压”，尤其是对真正的购房者的需求要保护。近段时间，“诸多房地产利好政策到期”一事广受争议，一些关于“楼市扶持政策必将发生转向”的不好的预言频频闪现。然而，理性地分析，国内目前整体经济形势回暖的基础并不牢固，在货币政策上，决策层不会贸然采取过度紧缩的调控方式，因此预计2010年房地产政策走向将以局部微调与完善为主，不会有大调整。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，对房地产业过度调控将对经济形势的复苏产生不利影响。决策层将主要针对于调控供应和需求两个层面进行微调，一是加强市场监管，打击开发商囤房囤地行为；二是加强抑制楼市投资、投机需求，如紧缩二套及以上房贷、收紧房屋再次流通领域的税费优惠等。“2010年房地产市场政策变化是进行有针对性的细化微调可能性较大。”南开大学经济学博士刘玉录也如是分析。

　　有专家预计，去年10月出台的房地产优惠政策，比如刺激自住需求的税收减免以及个人房贷优惠政策，并不会发生大的变化。尤其对于首次置业并购买的是中小户型的普通住宅的消费者，不必担心政策会由宽松转向紧缩。因为

　　继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投机需求，将是明年房地产调控的主基调。

　　先斩后奏的预言：地方政策和银行获更多“弹性空间”

　　2010年，各地的房地产市场发展巨大差异显现得更加明显，因为“一刀切”式的宏观调控政策可能会受到“排斥”。有专家认为，在新一轮政策调控中地方及银行或得更大调控自主权，最终出台的楼市调控新政很可能是以中央金融机构及各部委出指导意见，再由更多弹性空间由地方政府和各商业银行根据自身情况灵活制定。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林预测，2010年各省房地产调控可能出现两种声音：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调；二三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶植性措施。

　　虽然中央尚未表态，已有部分省份表示将房地产优惠政策延续到2010年末。吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青近期表示，“建议将2008年底出台的吉林省稳定房地产市场的优惠政策，顺延到2010年底。”而安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式给地方省级政府提出建议，希望顺延2008年底出台的地方性扶植房地产政策。

　　王珏林认为，吉林等省份自行采取顺延地方性房地产优惠政策的做法，可能会被其他省份仿效。而从房地产调控的定调上来说，地方政府这样做也是允许的。

　　最无争议的预言：二套房政策收紧已成定局

　　近来，关于全国各地二套房政策从严的“风声”一直很紧。

　　北京、上海等一线城市二手房交易中商业银行紧缩贷款，严格执行银监会于2009年7月下发的关于“严格执行第二套房贷政策”的通知。

　　上海日前也强调，只要确认贷款客户为第二套房贷的，其首付成数即不得少于四成，贷款利率基准也要上浮10%.

　　“以前在利率上还能享受到优惠，有的在二套房首付上或许还有商议的空间。但现在办二套房贷款已严格控制，利率都也要按基准利上调10%。”天津某商业银行人士也介绍说。

　　在楼市过快增长的背后应该看到信贷高增长下的风险隐患在积聚，而授信风险监控，对过度放贷踩刹车已经成为政策变革趋势。二套房贷政策的收紧、房地产交易环节营业税费的恢复是加强抑制市场投资、投机行为，从真实购买需求角度平抑房价的有效手段。看来二套房政策收紧已没有什么悬念。

　　最受欢迎的预言：土地供应设限打压高房价

　　目前房地产市场频频出现的高地价和严重的囤地现象，因此预计“积极酝酿2010年新一轮的土地调控政策”将是国土资源部近期的主要任务。

　　有消息透露，国土资源部针对部分房地产重点城市的调研已经结束，有关加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等细化政策也正在紧锣密鼓酝酿中。概括起来，2010年国土部将出台的土地新调控政策包括：

　　一、设置商品住宅用地面积上限：大城市最高不得超过20公顷；

　　二、加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度；

　　三、增加土地增值税；

　　四、农村集体建设用地入市。

　　如果新的土地调控政策严厉执行，目前泡沫严重的楼市必将受到严重打压。因为一方面增加了大量的土地供应，使得土地价格降低，住宅成本也会大幅降低，同时农村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了中国的城市化进程。设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。

　　最难获认同的预言：首套房利率七折叫停

　　联合证券的一份报告指出，在GDP保八无忧，而房价与地价飞涨的背景下，2008年底出台的房地产刺激政策基调或将发生一定改变。报告认为，一些可能调整的政策环节包括：营业税减免期限由两年恢复为五年；居民首次购买普通住房的贷款利率下限由贷款基准的0.7倍调整为0.85倍。

　　然而“利息调整”的消息一传出，却难获认同

　　。建行宏观经济学家认为，赵庆阳“利息的调整关键要考虑是否有通胀压力，经济基本面是否真正恢复，光是因为房地产可能产生的泡沫就调息，我认为是不可能的。”赵庆阳表示，虽然有一些国家已经开始加息，但都属于和中国经济联系不是很紧密的国家，中国的利息不会受到他们的影响，现在经济还处于一个比较脆弱的恢复层面，预计中央短期之内还是会延续稳定的金融政策。

　　目前经济整体并没有通胀迹象，调高利息并不会起到控制房地产的目的，反而会从侧面加大房产成本，甚至推高房价。同时，从信贷安全的角度看，银行界认为房地产仍在风险可控范围内。目前全国购房者中，选择一次性付清、少量贷款和足额贷款的各占三分之一，再加上房地产按揭贷款坏账率目前在商业银行贷款中仍是最低的业务类别，房地产市场的金融安全边际远未达到。不必过于担心过度宽松货币政策会在短时期内引爆金融风险、引发信贷危机。

　　业内认为，为期一年的楼市刺激政策将逐步从“宽松”转为“中性”，政策分类调整也将展开，但首套房利率七折叫停不大可能政策中性概率比较大。

　　雷声最大雨点最小预言：物业税开征

　　关于物业税开征的话题已经讨论了好几年，2009年5月25日，终于有了信儿：国务院在其网站上发布通知，透露出物业税将在2010研究开征。不久后，财政部也对研究开征物业税做出了一定程度的表态，表明决策层开始下决心对此破题。

　　物业税，也叫不动产税，以物业保有税为主，对购买第一套自住房者免征物业税或实行极低税率，对第二套住房及以上的所有者征收超额累进的物业税，这样可以有效抑制投资性需求，打击房地产投机活动，从而稳定房价。

　　我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低，也是地方土地财政盛行的根本原因。而物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。譬如，相对于中国而言，美国住房价格相对较低，但持有房屋的税费成本较高，一般在3%左右，而且税费成本会随房屋价格上涨而上升。

　　由于物业税是在持有环节征税，若其开征，则会降低购房者的投资回报预期，有利于抑制房价的过度增长。同时，物业税开征对于目前的土地出让制度会形成很大压力，未来土地出让金的额度有望降低，进而对于土地财政的理性发展有一定帮助。不过，从物业税开征来看，征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。从当前情况来看，物业税开征确实也还存在一定难度。

　　最不乐观预言：沈阳25条新政将随波逐流

　　据数据显示，2009年，借助25条新政之力沈阳房地产市场长足发展：商品房成交量在前五个月同比下降了约2%，而5月份到9月份则同比上涨了6.7%；。10月，沈阳房价同比上涨1.0%，环比上涨0.4%。新建住宅销售价格同比上涨2.1%，环比上涨0.2%；二手住宅销售价格同比下降了1.7个百分点，环比上涨0.8个百分点。25条房产新政让沈阳房市得到了极大的发展，但消息人士透露，新政继续执行“前景不乐观”。

　　首先，新政税费减免等核心内容都是在国家政策的框架下执行的，而目前国家有关政策是否延续的前景不明朗。同时，继续执行新政对财政承受力也是一个较大的考验。

　　减免税费等25条新政的核心内容，都是在国家有关政策的框架下执行的，目前国家的政策是否延续或有变革的前景不明朗，如果税务部门、金融机构等停止了政策，地方政府难越雷池。另外，包括维修资金、交易费减免政策在内的优惠内容，都要地方财政予以“回填”，成交量越多，财政补贴的比例也越大，所以继续执行新政对财政承受力也是一个较大的考验。因此，沈阳2010年房地产新政变革仍会依存在国家宏观调控新政之下，依势而动。

　　同时，沈阳公积金管理中心传出声音：作为活跃沈阳房市的融资渠道，公积金借款的有关政策先于25条新政推出，即使25条届时到期难再继续，公积金优惠政策仍会继续执行，包括职工单方贷款最高上限由15万元上调至20万元、夫妻双方贷款上限由25万元上调至40万元。

　　最势在必行预言：沈阳经济区购房政策扶持力度有增无减

　　2009年，沈阳房地产市场的发展呈现出周边“城市裙带”购房需求中心聚集的特性，使外地购房比率在整体销售中连年攀升。

　　2009年1～8月份，外地人购房占全市房屋销售总量的33.38%，比去年同期增加0.34个百分点，也创出历史同期新高。其中：省内其它城市来沈购房占全市购房总量的19.5%；外省市人购房占全市购房总量的13.74%；境外人士购房面积占全市购房总面积的0.13%.诚然这与沈阳近年来推行的鼓励外地人来沈购房的经济政策是分不开的，从公积金政策的八城市绿色通道到外地人购房落户政策，再到外地大学生先落户后择业等等，均使外地人在沈阳购房保持稳中有升的发展势头。

　　沈阳经济区囊括了沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭等周边八城区，2008年统计数据显示GDP总量8742亿，人口总量高达达2362万，潜在购房需求潜力巨大。随着沈阳经济区的九个一体化，沈抚同城化进程的强势推进，城际交通的全面上线贯通等等沈阳经济区的潜在购房需求将进一步被激发引爆。在这样的机遇与发展势头之下，政府进一步加大鼓励外地人来沈购房的政策扶持力度是势在必行的。