混合居住模式研究初探—从中国住区的发展历程到现代社区的建设研究

　　一、中国住区的发展历程

　　中国古代都城是中国历史的缩影，而探讨国家历史的起源，往往是从都城开始的，住区规划也不例外。

　　从整个发展历程来看，不难发现，中国古代都城居住区经历了“开放——封闭——开放”的过程。

　　在城市产生之前及产生初期，居住区是开放的，只是因为面向氏族集会场所、注意朝向及日照而呈现出一定的布局规律。随着社会经济的发展，阶级分化加剧，居住区开始逐渐封闭。西周建都城的最初目的是集中管制殷商“顽民”，唐长安达到了顶峰，封闭的坊墙，定时启闭的坊门，夜间宵禁，普通居民一律在坊内开门。北宋东京城内居住地区仍分为许多坊，但与长安那种封闭的坊里不同，没有坊门与坊墙，各户都直接向街巷开门，坊名实际上是地段名称或行政管理的单位。此后直至清代均以此形制。

　　严格管理的封闭的坊里制，带有明显的阶级性，完全是按照封建统治者便于管制民众的要求而建造的，这与现代城市居民生活的要求相违背，因此逐渐淡出历史舞台。

　　二、我国居住区规划与管理现状

　　我国现在的居住区布局主要以封闭式为主，主要也是为了便于管理，而所谓的安全也只能是托词，真正的安全哪里需要将人们这样封闭起来的。一道围墙将社区与外面的世界隔开，仅有的几个出入口成为交通拥堵的源头，住区与住区间不能实现资源的共享而造成浪费。而从人的本质需求出发，住区必将是走向开放与交流的。

　　现代住区规划同样透露出某些阶层划分的意味，高价位低容积率的别墅区、低价位高容积率的经济适用房等正是此体现。这样做的好处是可以适应不同需求的人群，而从另一方面来说，却是阻隔了各阶层之间的交流。国人似乎有很强的等级尊卑观念，或许是由于有几千年的封建王朝统治，而使该意识已经渗入到国人的骨子里了，现代人可以在嘴上承认人人平等，但实际上在潜意识里还是有贵贱之分。我们绝不希望看到我们的社会如同美国社会一样，在居住区阶层分异上几乎是水火不同，一旦有一个所谓“异己分子”搬入，整个社区几乎会在数月之内迁徙一空。一个和谐的社会，意味着不仅社区内部是和谐的，社区与社区之间也是和谐的。但是这种和谐问题，就不是政府或研究者所能独力解决的了。中国目前社会阶层的分异，正如学者赵晓所说，是一个大头针形，而非健康的橄榄形。只有整体经济发展到了橄榄形阶段，我们才能从根本上解决这两端社区的和谐问题。城市的和谐，归根到底还是人的和谐。

　　对西方设计的极端的模仿已经让中国现代设计陷入了很尴尬的境地，模仿西方建筑的大气，却把居住者封闭在自家的深墙之内；中国传统文明崇尚的“其乐融融”的邻里关系消失了，取而代之的是人际关系的冷漠。我国的设计师应清醒地认识到，只有理解了西方的文化，了解不同的“祈祷方式”，才能设计出属于本土特色的景观来。而现在在我们的本土上没有特色、千篇一律的城市景观，是最令人悲哀不过了。

　　我们可以从古代居住区中学到很多东西，而居住区的方展方向是开放性的，逐渐走向邻里交往，同时更加注重地方特色，重视交通问题的解决，加大了公众参与的程度，更加人性化，真正做到让人们“诗意地栖居”的社区。

　　三、我国目前的住房政策现状以及引发的系列问题分析

　　我国目前的住房政策是分三个层次实施不同的控制和引导措施——经济适用房，廉租房，商品房。

　　我国房改的目标是建立以经济适用住房为中心的分类住房供应体系，经济适用房是一种商业行为下的产物。是国家免除土地出让金，减免21项税费，以支持开发商投资建设的住房，经济适用住房是一种具有社会保障性质的商品房。现阶段，它是房地产供应结构的必要一环，是保障中低收入家庭尤其是中等偏低收入家庭住房需求的一种产品；同时，经济适用住房应尽可能采取市场化的方式进行操作和管理。但目前经济适用住房数量有限，整体规模小，根本不可能在住宅市场中占主导地位。主要表现在：（1）各地政府每年提供的经济适用住房远远不能满足中低收入者的需求，使得新建经济适用住房市场供求失衡，许多地方出现抢购经济适用住房或排队买房现象。（2）每年新建住房中，经济适用住房所占比重较小。（3）每年购买商品房的中低收入者人数远远超过了购买经济适用住房的人数。（4）我国中低收入者人数多，收入差距大，因此对住房的需求千差万别，而市场上提供的住房相对单一。（5）一些地方政府考虑土地收益，发展经济适用住房积极性不高，多数新建的经济适用住房位置偏远，对中低收入者来说不方便，住用成本高。（6）住宅建设要贯彻“三十年不落后”原则，适当超前，再加之政府对开发商监管不力，导致经济适用住房市场出现大面积、高价位现象，将大部分中低收入者拒之门外。市场化取向的运行方式，其实也是为经济适用住房今后逐步过渡到普通商品住房作准备。作为调节住房结构的一个环节，经济适用房完成了阶段性的任务，到了调整期了。与市场化的住房制度改革进程及其推动的房地产市场的巨大成就相比，廉租住房制度的建立与完善，进展是缓慢的、滞后的。在许多西方国家，维护低收入家庭的基本住房、医疗、子女教育等权益，均属于政府尤其是地方政府社会保障的法定职责。

　　廉租房作为政府的保障体系之一，自1998年国务院23号文件出台之日起，便受到了百姓和业界人士的高度认可。贫困家庭可以通过申请得到政府的住房保障，不会因没有“钱”而夜宿街头。廉租房是政府出资出力兴建的保障住房，政府行使完全支配权，在既定规则的前提下，按照计划有序地组织和分配。廉租房的户型都是中小户型，应切实做到使更多的人享受到社会的住房保障。来自北京市廉租住房管理中心的信息显示，目前北京市廉租房照顾对象采用定向分配原则。今年将把廉租房照顾对象扩大到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工。从未来的发展方向来看，廉租房的照顾对象要逐步过渡到面向更多住房有困难的群体，如低保户、生活有特殊困难的群体、新参加工作的国家公务员等，形成高中低档不同层次的社会住房福利体系。

　　这种垂直划分的住房控制体系实际上助长了不平等和低收入者的地域集中。我们希望借助国外社区建设的理论思想和实践经验来思考现有的住房政策和土地使用政策，对社区用地布局及空间环境设计进行探索。

　　四、吉登斯社区建设的主要内容和原则

　　被誉为“当代社会学大师”、“英国新工党的思想领袖”的安东尼。吉登斯以一位社会理论家、政治家的视角阐述了社区建设在当今社会发展中的深远意义，并对社区建设的一些具体构想进行了阐述。

　　社区建设的内容主要是“关注个人和家庭面临的多重问题，包括环境、交通、工作质量、保健与幼儿保育、教育以及对地方公共领域的保护等”。他对社区建设的相关论述可以概括为以下几个方面：

　　①主张国家、公众社会和私人企业对社区建设进行协商与合作。

　　政府、公众和企业部门作为社区建设的共同协作力量，在它们之间建立一种协作机制。比如世界各地，而不仅是欧洲和美国都存在这样的情况，巴西西北部的西阿拉州就是一个例子。他们采用参与式的规划设计技术，并且与社区的各种组织见面，为了促进社区的发展，他们设立了把新企业引人该社区的项目。

　　②针对城市社会中出现的阶层隔离和不平等现象，吉登斯提出了“作为包容的平等”和“地方公共领域的保护”等策略。‘包容性’意味着公民资格，意味着一个社会的所有成员不仅在形式上，而且在其生活的现实中所拥有的民主权利、政治以及相应的义务，意味着机会以及在公共空间中的参与和对公共资源环境的分享。“而居住分离意味着不同阶层对不同质量的环境和服务设施的占有，是不平等的直接外在表现。吉登斯汰为限制”精英的自愿排斥“，对于在社会底层营造一个具有包容性的社会来说十分重要。而达到这一目的，实现”混合居住“和”公共空间的复兴“等，均是重要手段。

　　其实，关于混合居住模式，欧美等西方国家自1970年以来一直在进行这方面努力，一些地方政府通过土地使用控制、免税政策和具体的社区空间环境规则设计，试图将低收人阶层的住宅整合到中高收人阶层邻里中去。尤其美国的住房与城市发展部（（IIUD），改变了以往集中建设公共住房的传统做法，转而以不同收人阶层混合居住作为其根本的发展策略。当然，这一策略的实施必然会遇到多种困难，但如果在操作程序和方法上进行更详细、周全的策划，完全可以收到较好的效果。对此欧美一些国家已经积累了可贵的经验。

　　③关于以社区为中心的扶贫问题，他主张改变长久以来西方国家普遍实施的高福利救济政策，而是为贫困人口提供其再就业的能力和机会。

　　④在社区安全问题上，吉登斯主张以警察与社区合作的“合作式治安”取代传统的“专业化治安”。此外，吉登斯还提出了建设民主家庭的具体原则与构想。

　　中国目前正在集中进行城市社区建设。但是，我们在一系列根本的理论问题和操作问题上仍处于摸索阶段，对此吉登斯的社区建设思想为我们提醒了极有价值的提示其中有些在西方国家难以实现的设想却很适合中国的国情。如社区内居民再就业和社区治安措施等。这些在我国一些地方（如南京）的社区中已经开始进行尝试，但目前尚属自发性质，需要的是制度化、法规化。另外，当我国的社会家庭成员关系趋于松散、淡漠之时西方国家却提出对诸如长幼相济等的家庭观念及家庭养老等本来就属于中华民族优良传统的重视，应当引起我们的反思。

　　吉登斯的社区建设设想对我们进行城市居住空间营建的理论研究和实践也有诸多启发。

　　五、不同收入阶层的混合居住模式

　　混合居住是指不同特性的居民在城市中融合居住在一起。基于社会和谐的理想，混和居住模式被认为是解决不同阶层居民交往、缓解贫富分化的有效方法。“混住”在邻里层面形成相互补益的社区，尤其对于低收入群体来说，使之不至于被排除在城市主流社会生活之外。在西方发达国家，混合居住始终只是社会学家和规划师、建筑师的梦想。尽管美国有HUD等社会组织在这方面做出的很多尝试，而居住分异依然是社会分层的必然结果。

　　伴随着市场经济的进一步发展，住宅商品化政策的实施，中国城市住宅建筑在资金来源、建筑形式、建造质量与环境标准等方面已呈现出多元化态势，从而使住房在供应层次上产生分化，许多城市居住空间的分异格局已初现端倪。一方面，所谓高品位的商品住宅区不断蔓延，另一方面，低收入居民逐渐集中在有待更新的旧城里，或位置、质量标准欠佳的拆迁房中。

　　城市在规划中，混合居住模式的形成是需要深刻的人居理念和社会经济价值观的，并要以消除居民的社会差异为住宅建设的社会意义内涵和目标。一方面，社会中的人群需要和谐的发展，混合居住模式有助于解决社会阶层隔离问题，有效促进不同阶层居民间的交往。另一方面，社会经济发展和道德价值提升需要一个公开公平的规则和环境，低收入者应与高收入者享有平等的社会经济环境，为其自身社会经济能力的提升创造同等的外部机遇。在中国，由于长期特殊的经济管理方式和住房政策，居住空间分异现象表现的很不明显，居住模式一直保持了混合居住的形式。混合居住模式的存在有其一定生存的社会土壤：

　　混住模式需要坚实的基础。混住模式在美国难于维系的主要原因在于美国是个贫富差距很大的国家，阶层划分很明显，并且由于历史的原因，存在着很多歧视现象，这是对混住模式极为不利的社会环境。而在中国，特殊的社会环境为大混住，小聚居居住结构的设想提供了坚实的社会基础。

　　首先，社会主义体制长期控制着贫富差距的规模。改革开放以后，市场经济刚刚起步，社会上明显残留平均分配的痕迹。因此，经济阶层固然存在，但是中国社会的绝大多数还是尚未分化的中间阶层。在20世纪，国内学者一般将我国城市家庭收入水平的差异（家庭年收入）分为：贫困型（5000元以下），温饱型（5000－10000元），小康型（1－3万），富裕型（3－10万），富豪型（10万以上）。在这五类家庭总户数的比例中温饱和小康型的中间阶层共占了89％。至2002年，社会学家才首次为中国划分出社会上层、中上层、中中层、中下层、底层五大社会阶层。混沌未分的中间阶层充满各种可能性的状态，每个人的社会等级都是可变的。个体的流动性使中间阶层并不排斥其他阶层的人们，这为混住方式的实行提供了前提。

　　第二，中国的居住空间结构来源于单位制的组织，这是计划经济体制下城市大规划与单位内部小规划的共同空间组织结果。在以单位为中心的居住空间组织形式中，人们都居住在自己单位分配的住房中，形成一个个以单位划分的居住组团，特别是机关、教育事业单位。这种居住空间不是由经济地位或收入差异所导致的空间阶级分化，而是以职业类型为标准的社会空间分异。其结果约束了领导干部、知识分子和普通工人按照社会经济地位在城市社会地理上的自由分化。尽管在单位居住空间类存在一定的等级分化，但是在整个城市空间尺度上，只能形成由众多单位制居住组团相互结合而成的相对平等、均一的巨型蜂巢式社会地理空间结构。一种混合居住的模式便长期存在于这种空间结果之中。

　　这两方面因素的综合是混合居住在我国具有生命力的根本原因，也是大杂居，小聚居的存在依据。

　　城市在发展中不能拒绝富人区的产生，但却应当努力也有能力缓解穷人区的形成。根据欧美一些国家的经验，开发一些混合居住的住宅项目将是缓解这一矛盾的有效措施。混合居住模式是指将不同阶层的居民在邻里层面结合起来，形成互为补益的社区，避免低收入群体聚居。任何住宅，市场条件是一个重要的先决因素。混合居住项目运作的先决条件在于，项目本身是否有合理的品质和价值，既能吸引足够的中高收入阶层来购买项目中的商品住宅，并满足他们的需求，又能给予低收入者生活保障，为他们提供了提高自身生活居住条件的机会。

　　如果在现阶段，在居住空间的分异格局尚未完全形成、居住观念和居住行为模式的差异尚未根深蒂固之前，就通过改进现有的住房政策和城市土地使用政策，鼓励不同收入阶层的混合居住，是否比当阶层隔离和贫穷集中真正带来诸多负面社会效果时再解决要更明智呢？对此，欧美等国家的教训和实践经验值得借鉴。

　　在具体的操作中，如果在同一地块内设计布置不同社会阶层的居住小区，或者适当地将低价住宅穿插到中高档住宅项目当中去，而取代以住所有的低收入住宅区成片开发的模式，应该是混合居住模式的有效探索。当前，中高档住宅项目基本是各城市住宅开发的重点，低价住宅恰好可以结合这一点。另外，在某些旧区改造中建设的新住区，也可以在同一社区中建造不同修建标准的住宅，以同时满足中低收入的回迁居民和中高收入的购房者的需要，并通过各种积极的社区管理手段，拉近不同收入阶层间的距离。

　　六、关于一些操作手段的建议

　　混合居住模式中将呈现居住形态的多元化和社会阶层的多元化，即既有高、中、低等不同收入群体的混合，又有高层、多层、别墅等不同住房类型的混合。值得注意的是，不同住房类型的混合通过市场行为可以达到，但它不一定能实现不同收入阶层的混合，对后者，政府干预是必不可少的。在推行中则有市场型和政策型两种策略。如采用市场的方法，对低收入阶层宜采用“明补”的方法，让他们直接到市场购买商品房，实现不同收入阶层的混合。另一方面，政府也可以直接建造配套房等福利性住房出租给低收入家庭，在选定区域时注意混合居住问题。基于以上分析，政府应当考虑修订配套房的相关政策，进行政策创新，如部分配套房只租不售，政府划拨土地，给予经济扶持，以降低成本，使配套房对政府、开发商和老百姓都能够承受。

　　如何将不同收入群体的居民在邻里层面整合是实现混合居住的核心问题。

　　（1）政府积极进行干预，如在同一个小区内允许以不同方式取得土地，政府通过土地供应或不同档次住房比例的要求等达到居住混合的政策目标。混合居住社区应以中等收入家庭为主。同时深化经济适用房、廉租房制度改革。应该将经济适用房作为一种调控社会阶层在空间上均质分布的策略，城市住区建设宜采用“遍地开花”的方式，结合商品房的开发，将经济适用房以街坊、小区为单位，作为中低收入阶层“同质镶嵌体”融入城市，促进混合居住模式的形成，实现社会阶层的共生。

　　（2）在规划、设计和物业管理上不断创新，使供应不同收入阶层的住房在形式上协调，模糊它们之间的界限，提供个性化的物业管理服务。塑造异质空间，走向阶层共生的人文生态社区。为确保同质化混合社区的产生和保持社区的稳定健康发展，首先必须建设与各阶层生活需求适配的物质环境，包括在混合社区内建设适合不同阶层居住的住房和满足各阶层物质精神需求的社区配套设施。

　　（3）加强对市民的教育，提高市民素质，促进不同收入群体的融合和交流，在这一点上社区的引导作用特别重要。