论不动产抵押评估中建筑工程款优先受偿权的处理
《房地产抵押估价指导意见》（以下称“指导意见”）第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。” 建筑工程发包方拖欠的建筑工程款是不动产抵押时法定优先受偿款之一。《合同法》第十六章第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但在资产评估操作中，还需明确该建筑工程款优先受偿的范围、承包人行使优先受偿权的限制以及行使优先权的期限等问题，然后才能确定评估师“知悉的法定优先受偿款”。本文根据最高人民法院的司法解释，对这些评估中的前提条件进行分析。 一、建筑工程款优先受偿权的范围和限制 1、承包人行使优先受偿权范围的确定 最高人民法院《关于建筑工程款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号）》（以下称“16号批复”）第三条指出：“建筑工程款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。” 这一条解释对上述《合同法》中的“建筑工程价款”进行了这样的界定，即该价款一是承包人为建设工程应当支出的工作人员报酬，包括已经支出的和未支出但应当支出的部分；二是承包人已经为建设工程支出的材料款等费用。由于目前我国建筑行业普遍存在着承包人对材料款进行垫资的状况，因此，虽然已物化为建筑的材料的费用仍属于工程价款。 但是，发包方对承包方的应付账款中除了建筑工程价款外，还可能存在发包方向承包方的借贷，所以，评估师在确定工程价款范围时，除了查阅发包方与承包方的账面数据外，还要查阅工程承包合同和借款合同，分清应付账款中哪部分是工程价款，哪部分是资金拆借，如实确定法定的优先受偿款。 在建筑工程承包合同中，付款期限分为按照工程进度付款、竣工后一次付款等方式。因此，在确定是否存在建筑工程款优先受偿款时，还需要注意一个问题，即在竣工后一次付款时的情况下，部分评估人员可能错误地认为未到约定付款期就没有拖欠工程款，就不存在优先受偿款问题。如某项建筑工程抵押评估时以2008年6月30日竣工日作为评估基准日，而根据工程合同的约定，拖欠的工程款将在竣工后的3个月内付清，若此时评估师误认为于评估基准日不存在法定优先受偿权利下的工程支付款，在评估中就不去扣除这部分金额。产生这一错误的原因在于混淆了债务产生的法定性和支付方式的可约定性。债务的形成条件是由于过去的交易或事项所引起的企业的现有义务。这种义务需要将来以转移资产或提供劳务加以清偿，是刚性的，不应该因偿还期限的不同约定而改变负债事实和偿债义务的产生时间。 2、承包人行使优先受偿权的限制 在实际案例中，消费者预付购买商品房的款项后，发包方可能将该款用于工程上，当抵押的工程被执行变现时，就出现如何确定消费者、承包人谁优先受偿的问题。由于承包人作为一种经营组织，有更多的措施和手段判断、分析和控制施工合同风险，相对于个体消费者，其更有能力保护自身的利益。而商品房消费者的利益一般属于生存利益，商品房消费者的生存利益应优先于承包者的经营利益。所以“16号批复”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”承包人对商品房享有的工程价款优先受偿权在消费者受偿权之后。 3、承包人行使优先受偿权的时间限制 “16号批复”第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”但由于《合同法》以前并未明确承包人行使优先权的期限，而当“16号批复”公布时，许多工程可能早已竣工了，因此，“16号批复”第五条规定：“本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”即承包人优先受偿权的时间限制从批复公布6个月后实行，即从2002年12月27日起施行，这样，凡是批复公布之日前竣工的建设工程，承包人在2002年12月27日前都可依法行使其优先受偿权，而不受6个月时间期限的限制。 承包人行使优先受偿权的期限，对资产评估有两方面的指导意义：第一，规定了行使优先权的起始点是自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。第二，承包人对已经竣工的工程和未竣工的工程都可以行使优先权。从建设行业总的情况来看，工程价款的拖欠更多的是在在建工程阶段。因此，承包人的优先受偿权包括未竣工工程，才能充分保护承包人的合法权益。 《指导意见》对于建筑工程承包人行使优先受偿权的问题，在第十七条中也规定了“评估在建工程的抵押价值时，建筑工程发包人与承包人应当出具在评估基准日是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。”等内容，但没有规定优先受偿权的时间期限等具体的内容。而按照“16号批复”规定的时间期限，承包人在工程停工以后、约定的竣工日期到来之前不能行使优先受偿权。 二、“16号批复”对不动产抵押评估的重要提示 “16号批复”明确了承包人行使其优先受偿权的有关问题，对《合同法》中的相关规定给予了补充，这提示不动产抵押评估中应注意如下问题： 1、对于不动产抵押价值的评估，无论是已完工的工程还是未完工的在建工程，都必须通过查阅账簿、建筑工程承包合同等，确定工程承包方的法定优先受偿款——拖欠工程款。 2、并非存在拖欠工程款就一定存在法定优先受偿款，要分清评估基准日是否在承包人行使优先受偿权的期限内。 （1）若评估基准日在行使优先受偿权期间之前，则评估报告需要提示贷款人，评估结果中还需要扣除抵押人对承包人的拖欠工程款数额。 （2）若评估基准日在行使优先受偿权期限内，则评估结果中应减去抵押人的拖欠工程款。 （3）若评估基准日在承包人行使优先受偿权期限之后，则可以告知贷款人：承包人已经丧失了优先受偿权。 3、如存在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。贷款人应当关注可能增加的消费者返还款的优先受偿权。 参考文献： [1] 最高人民法院。关于建筑工程款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号） [2] 建设部。房地产抵押评估指导意见（2006年3月1日施行） [3] 中华人民共和国城市房地产管理法 [4] 梁慧星。合同法第286条的权利性质及其适用。人民法院报，2000-12-1 [5] 许明月。抵押权制度研究。法律出版社，1998：175 [6] 王利明。物权法中的基本问题。中国民商法律网，法学前沿 [7] 房地产法律指南。法律出版社，2000 |
