二手房实际首付高于一手房

　　“本以为购买总价偏低的二手房，置业相对容易些，没想到二手房的实际首付比一手房还高。”想在二手房市场圆购房梦的小张，最近另有一番无奈。

　　原来，随着房价过快涨升，银行在二手房房贷发放中趋于谨慎，一般采纳低于实际成交价的评估价值，导致二手房实际首付普遍超出成交总价的三成。

　　二手房实际首付超三成

　　计划购买婚房的小张，由于手头资金有限，只好去二手房市场寻找总价相对低一些的房子。中介根据他的需求，推荐了一套60平方米、单价5000元的小两房；可是看房后还没来得及高兴，不低于10万元的首付款又让他感到意外。小张原本以为总价30万元的房子，按房贷政策首付两成计算，首付只需6万元，他说，早知二手房按揭这么严格、首付款高于新盘，他就不会把置业梦寄托于二手房市场。选择新楼盘，还不至于缴交中介交易费与评估费等。

　　房产中介人员告诉小张，中介公司也帮不了忙，银行不认可市场成交价，只认可评估公司给出的低于市场的评估价，这是银行业的潜规则，任何一家银行都是这么操作。同一价款的房子，二手房的实际首付确实要比一般的新盘多一成左右。譬如：一位首次置业者想买套50万元的房子，若在一手市场购买，只需付二成即首付10万元；而在二手房市场购买，首付款则要花费15万元以上。原因是银行在评估二手房的价值时，会在实际成交价中打个8.5折左右，这套实际成交50万元的二手房，在银行评估中只值43万元左右。

　　银行评估价趋于保守

　　某房产中介从业人员透露，在二手房按揭贷款中，银行的评估一直比较严格和保守，既会查看房子本身的楼层、房龄等状况，又会综合考虑贷款人的职业收入情况，当然最谨慎的是对房子的综合评估。而有关评估公司是由银行选定的，为了保持与银行的长期合作，评估公司一般遵循银行的旨意，评估出来的房价都低于实际成交价；这样自然就减少了放贷金额，增加了购房者首付比例。

　　另有房地产评估公司透露，在二手房评估中，评估公司一般是受银行委托参与评估的，自然要对银行负责，评估出来的价值，还要通过放贷银行风险控制部门的审核才行；另外，若多次评估出来的价值令银行不满意，评估公司很有可能会被银行“炒掉”；因此，评估公司只能按照银行的旨意做出趋于保守的评估。

　　房价上升驱使银行谨慎

　　工商银行工作人员认为，面对涨跌幅度过大的房价，就如2007年快速上涨与2008年的急速下跌，作为金融企业，首先要考虑资金的放贷风险，尽可能地确保每笔资金的放贷安全。针对面广人多的二手房房贷，趋向谨慎是一种必然；因此，通过严格的二手房评估体系来控制房贷风险，这也是相当必要的。

　　房地产界业内人士则表示，南昌乃至全省房价横比纵比，上涨速度并非十分突出，行业泡沫也并不明显，再加之我省的新型城镇化还刚刚起步，支撑楼市经济的刚性需求还在。即使某一区域的房价有些高，那也是暂时的，比如2007年部分区域房价上升至当时的高位后，历经一年多的调整，现在又超过了当时的房价。就楼市整体而言，随着社会经济发展和居民收入增长，房价在较长时期内还处在上升过程中，因为我国还处在发展中国家，其发展空间还很大，所谓的“高房价”也是阶段性的。因此，现阶段银行在控制房贷风险的同时，应该更多地考虑购房百姓的实际需求，没有必要过于谨慎。