设施、设备管理中的以养保修

　　设备的使用寿命的长短是由设备生产、安装使用、维修保养来决定。作为设备的使用，维修保养的物业管理公司是想尽最大限量地延长设备的使用寿命，因为这样有利物业公司自身的成本控制，更有利于广大业主利益，同时是物业的保值，增值的基本前提。在当今的住宅小区大量以多层、高层建筑为主，更不用说商业物业中的高楼越来越高，这样这些高层建筑的正常使用就产生了物业的配套设施、设备，如电梯、二次供水加压设备、消防设备、供配电设备、中央空调设备等。一旦这些设备的损坏，或停机大、中修时，势必造成业主和住户的利益受损，正常的生活受到影响。这样也会让物业公司的满意度受损，也会给物业公司造成较重的负面影响。

　　设施、设备的管理是物业管理的基础，是其它的管理、服务的载体，只有设施、设备的管理工作做好了，其它的管理、服务才具有真实的意义。哪怎样做好物业的设施、设备的管理提出如下愚见：

　　一、物业设备技术运行管理

　　设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：

　　1、制定科学、严密的操作规程；（见各管理处《维修工作手册》、《工程部工作手册》）；

　　2、对操作人员进行专业的培训教育，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。

　　3、加强维护保养工作人员的责任心，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态；

　　4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

　　二、物业设备经济运行

　　管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。

　　能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：

　　（一）制定能源耗用量计划和做好计量工作

　　1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、油等各类能源。设备管理部门工程部每年要求各管理处，预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。制定《1-12月能源耗用计划表》。

　　2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。制定《月能耗分析报告》

　　（二）采用切实有效的节能技术措施

　　1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。

　　2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。

　　3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具做。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式，做到人走灯灭。

　　同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。

　　三、物业设备的维护保养管理

　　设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会损坏设备和酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。

　　（一）维护保养的方式维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。

　　1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。

　　2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。

　　3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油位及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。

　　4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。

　　5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温度压力运行参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。

　　同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期清洗、换水等。

　　（二）维护保养工作的实施维护保养工作要求坚持做到“三好、四会、五良好”。“三好”即对设备用好、修好、管理好：“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五良好”即使用性能良好，密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。主要维护保养工作分为日常维护保养和定期维护保养两种。

　　1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应做好停运后的观察保养。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。

　　2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。

　　定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作：

　　①彻底内外清扫、擦洗、疏通；

　　②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；

　　③检查安全装置；

　　④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；

　　⑤检查油箱，检查油位指示器，换油；

　　⑥检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

　　设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。

　　（三）设备的点检设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。

　　设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括：

　　①运行状态及参数；

　　②安全保护装置；

　　③易磨损的零部件；

　　④易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件；

　　⑤在运行中经常要求调整的部位；

　　⑥在运行中出现不正常现象的部位。

　　设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有：

　　①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；

　　②更换零部件；

　　③确定修理的部位、部件及修理时间；

　　④安排检修计划。

　　（四）、做好突发事件应急预案物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态。现有预案内容如下：

　　① 供电突发性事故的应急措施

　　② 中央空调系统应急处理方案

　　③ 电梯故障应急处理方案

　　④ 故障或停电困人救援方法

　　⑤ 液化气泄漏应急预案

　　⑥ 水浸应急预案

　　⑦ 抢修服务工作程序

　　⑧ 严重漏水泄水应急措施

　　⑨ 火灾应急预案四、物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

　　实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

　　1、小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。

　　2、中修除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。

　　3、大修对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。

　　中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。

　　4、系统大修这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电器系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。

　　设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修时可以减少或者避免的。

　　五、计划检修和维护保养的关系

　　设备管理应建立“维护保养为主、计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。