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曲炜:养老地产设计要从老人需求出发

2012-4-12 00:00| 发布者: ccbuild| 查看: 1391| 评论: 0

简介:据联合国《世界人口统计》预测,至2015年,中国60岁以上的人口将达2亿。在老龄化日趋严重背景下,未来中国养老地产市场的蛋糕可谓巨大。如此巨大的市场,必然会吸引众多企业参与其中,从而逐渐形成群雄割据、竞争激 ...

据联合国《世界人口统计》预测,至2015年,中国60岁以上的人口将达2亿。在老龄化日趋严重背景下,未来中国养老地产市场的蛋糕可谓巨大。如此巨大的市场,必然会吸引众多企业参与其中,从而逐渐形成群雄割据、竞争激烈的市场氛围。在激烈的竞争中,如何跑赢市场、脱颖而出,值得企业研究。

在养老地产开发中,设计可谓是重中之重。如今,国内一些养老地产项目已经开始参考国外模式,从建筑设计、园林规划到装饰标准;从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。很多老年地产的建筑产品开发已接近于高端住宅产品开发的规律。

KTGY 集团是提供专业规划、建筑、设计等咨询服务的美国知名咨询集团。养老地产的规划与建筑设计是KTGY集团的核心专长领域,提供老年社区规划以及各种类型的老年居住类建筑设计及策划咨询服务。因此,针对养老地产的规划设计问题,我们采访了美国KTGY 集团亚洲区副总裁曲炜女士,力求为国内的养老地产的开发、设计建言献策。

美国KTGY 集团亚洲区副总裁曲炜

畅言网:国内当前养老地产的现状怎样?

曲炜:

国内步入老年社会已十多年,目前60岁及以上的老年人口约1.85亿,老年人数世界最多,而且增长速度也是世界最快。但国内的养老产业,包括房产地产、老年商品和相关服务的发展却处于起步阶段,尚属“星星之火”,远未达到应有的水平。养老地产供给与需求相比存在严重不足。据统计在上海月收入8000元以上的人群中,过半数愿意购买“养老型”住宅。北京半数以上的老人能够接受入住养老公寓。养老地产的发展空间巨大,是“银发产业”里增长最快也最具潜力的。

发展养老地产应当通过政府、社会和地产商等多方面共同努力,为我们老年人创造更健康舒适、更繁荣完善的养老居住环境。促进养老地产的发展我觉得两个方面很关键:

一是国家政府层面的推动:相关用地、财政和税收等政策、制度方面的不断完善和支持;引导全社会对老年群体生活方式和生活品质的关心与重视;

二是开发层面的专业化:提高养老相关专业标准与水平,结合地方实际,对养老方式、开发规模和内容、产品类型准确定位;提供最符合老年人物质和心理需求特点的房产产品和环境设施。

畅言网:请介绍一下贵公司在养老地产设计方面的先进理念与成功案例。

曲炜:

KTGY建筑规划集团全球总部设在美国南加州,这里是全美最受欢迎退休养老地之一。多年来,KTGY集团积累了大量成功的养老地产的规划设计经验,完成了包括上千公顷的大型综合养老社区到不同功能类型的老年住宅、老年俱乐部、医护等相关建筑设施等众多项目,荣获相关奖项数十个。

KTGY养老地产核心规划设计理念是“让老年心理年轻化”;通过创造优美与积极的建筑与社区环境,让老人在居住环境中感受到活力与动力,“越活越年轻”。同时,KTGY注重老年居住的可持续发展和绿色建筑设计,规划设计满足室内、外的健康安全和环保节能要求。

美国养老社区的著名品牌和典范La Costa Glen老年社区就是KTGY集团规划设计的成功实例;项目位于美国南加州圣地亚哥境内,占地约55英亩,周围是200多英亩的自然风景环绕,老年社区包括72栋独立住宅、26花园别墅、567户自理型公寓式住宅、72户辅助型居住单元以及79户专业护理型居住单元。其先进的持续照料理念、高品质的养老设施和服务使其成为美国最受欢迎的高端养老社区之一。

在La Costa Glen的规划设计上KTGY集团不仅为老年人日常生活起居创造最大的方便舒适、满足无障碍设计、医疗护理和特殊标识系统等,更重视创造多样化的老年活动和交流交往空间,社区内各种俱乐部、各式课程和活动超过60种。项目从设计阶段到竣工荣获全美多项大奖,包括:全美住建协会(NAHB)2005年度最佳老年住宅大奖;2003年度美国金砖大奖(最佳养老地产项目);2003年赢得全美地产商选择最佳老年社区规划和建筑设计竞赛大奖(从全美400多个参赛项目胜出)和2001年度全美住建协会最佳老年社区方案奖。

La Costa Glen老年社区

畅言网:如何做好养老地产的前期策划与定位?

曲炜:

我觉得首要的是要因地制宜。不同地理位置和周围环境人们对养老需求、生活习惯和养老模式的需要有所不同,相应的养老地产的开发类型和内容就不同。比如在北京、上海等一线城市和二、三线城市产品就会不同;即使同一城市,在郊区和市区也会造成房产产品的不同;当地老年人口特点不同决定了老年公寓的类型也会有所不同。

其次,养老地产定位要有一定前瞻性。随着国内人们物质水平的提高和眼界的开阔,养老观念正逐步改变、需求也不断提高,所以要充分结合先进理念和经验,做出最符合市场和最受欢迎的地产产品。

畅言网:与普通住宅类建筑相比,养老地产应更加突出哪些方面的规划与设计?

曲炜:

我觉得养老地产比普通住宅类地产总体要求更高、更专业和更复杂,是偏高端的复合型地产产品。所以好的养老地产规划和设计要更充分了解老人需求特点,结合先进的规划设计理念与经验,综合处理好居住、餐饮、健身、医疗、护理、娱乐、公共服务等多种复合功能,在满足基本老年生活需要基础上,通过建筑和环境创造满足老年人心理和精神上的需求。

畅言网:如何设计出符合中国国情的养老地产项目?

曲炜:

中国的养老地产发展尚处于初期,要从中国养老发展的现状和人们的接受程度出发,借鉴较成熟的国际养老地产成功经验,充分结合当地的经济、文化、观念和习惯等实际情况,充分考虑国内资金和开发经营模式,这样才能做到“他山之石,可以攻玉”,做出符合中国国情的成功的养老地产项目。

畅言网:国内目前的养老地产项目现状如何?有哪些问题需要解决?

曲炜:

在国内,养老地产还是较新型的地产开发模式。目前大多数房地产企业对于养老地产处于研究和试水阶段,完成的养老地产项目较少,但发展趋势和速度令人瞩目。越来越多的地产商把养老地产作为新一轮开发的重点。我觉得养老地产亟需解决的主要问题有三方面:1)政府相关用地、财政和税收等方面政策的缺乏与不完善;2)养老地产相关行业标准、开发经验和专业人员的缺乏;3)开发的商业融资和经营模式较复杂和不明确。

畅言网:美国的哪些先进理念和开发模式需要我们借鉴?

曲炜:

美国等发达国家早已先于中国进入了老龄社会,美国步入老年社会已70年,积累的成功的商业运作使得养老产业趋于成熟。在养老产业发达的佛罗里达州85%以上的财政收入来自养老业。养老地产的发展也较完善,养老模式和类型多样,老年社区和老年公寓十分普遍。

美国的养老地产的模式多种多样,其中“异地养老”和“以房养老”模式都被非常受老年人欢迎和被认为有效的模式。很多美国老人退休前十年就开始选择购买养老住宅,退休后拿着退休金到气候环境优美、适宜养老的国度和地区,如佛罗里达、夏威夷、南加州等地长期或定期居住,安度晚年。环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外或自然景观优美的地区,大多为私人投资并进行商业化运作,社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施,形成了老年产业的发展基地。居住在良好老年社区中的老年人寿命明显高于美国平均人口寿命。

畅言网:KTGY 集团在养老地产的前期策划以及规划设计方面有着丰富的经验,在进入中国市场后,在养老地产方面如何开展工作?有哪些近期和长远目标?

曲炜:

美国丰富的养老地产项目经验和集团深厚的规划设计实力为KTGY在我们中国的发展奠定了坚实的基础和强大的资源优势。我们所有的规划设计项目都共享KTGY全球的设计资源,同时我们注重结合中国实际情况,所以国内目前项目发展情况很好。我们多个项目在设计竞赛中中标,近期在深入规划设计的北京中心位置的一座五星标准绿色养老院是其中之一;另外我们也正在进行上海的几个养老地产的策划和规划设计。我们希望能充分发挥我们国际养老经验和优势,协助国内业主做出像美国La Costa Glen那样成功甚至更好的养老地产项目。

畅言网:请您对当前国内的建筑设计市场发表一下自己的看法。

曲炜:

我个人觉得国内的建筑设计市场在经历了约十年的超速发展后,现在正逐步趋于缓和提升,地产市场的调控对建筑设计也是一个总结、反思和提升的机会。希望通过减轻时间和经济压力的情况下,设计少些浮华,多些思考和深入细致。

畅言网:众所周知,中国建筑师王澍获得了2012年的普利兹克奖,令中国建筑界振奋不已,请您对此发表一下自己的看法;同时,国外建筑界对此又是如何看待的?

曲炜:

这个消息的确令人鼓舞。因为之前我在美国规划领域学习工作多年,对王澍了解不是很多。不过,从他的作品里我看到了他的亮点:对中国优秀传统文化和建筑的保护、传承与发扬;从他收集的6万片旧瓦看出他对本土建筑理念和方法的认真与执着。我想在一切商品化的建筑市场,能够坚持自己对建筑的理念与探索,发挥本土特色,是他令人东西方建筑界佩服的原因。

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