北京重点商业项目调查(表)

　　“一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业前轰轰烈烈，之后却屡次推迟开业，到开业时开业率极低，更是没有出现想象中人头涌动的场面，当初设定日进斗金的目标也就成了空谈。”

　　这是对2008年北京商业地产的形象描述。

　 在历经了6年的高速发展后，2008年将是北京商业地产市场的一个里程碑。在本年度内，过往几年开工建设的大型项目诸多会进入营业状态，北京的新商业格局将初步形成。“持有”和“散售”之惑，“基金”与“上市”之难，“饱和”与“空置”之辩都成为了商业地产开发商与商家博弈的焦点。

　　过去的一年，陆续有不少原来从事住宅建设的开发商从长远发展开始研究商业地产在集团地产板块的战略地位，不少开发商纷纷高调宣布进入商业地产。这里面既有合生创展、金融街(000402,股吧)、世贸、富力、龙湖、绿地、复地、金地等大型品牌地产企业的进入，也有中粮、今典、保利、中新、沿海等企业的黑马式进入。

　　一位业内人士的博客这样写道：“近两年扩张过快、理念不对、资金紧张（没有获得上市资金或资本投资）的那些企业，尤其是刚开始试水商业地产的住宅开发企业将不可避免地成为大清洗对象。”

　　诚然，商业地产目前已进入历史开业的最高峰期，但其开发还处在一个起步发展阶段。表面上发展势头良好，然而，地产开发和商业经营脱节、商业地产项目竞争加剧、开发商缺乏专业的商业开发和运营管理经验、建筑形式单一、散售现象依旧存在等诸多因素影响了商业地产发展的速度，使其在高速发展的同时带来不小的弊端。

　　一方面是开发商拼命招商，一方面是商家找不到合适的物业；一方面已建物业大量空置，一方面“新移民”的消费大量外流。北京商业地产既存在迅速发展的冲动，又面临总体混乱带来的发展障碍，在发展过程中“摸着石头过河”的现象将进一步推升商业地产的空置率。

　　2008年北京高端商业市场竞争将进一步加剧，新兴区域店铺数量庞大，商家意愿不高，传统中心店铺有限，需求者众多。在此情形下，新兴区域诸多都会以较低租金条件来吸引商家，而传统商业区的店铺租金则会被抬高，使两者形成了较大差异。

　　虽然今年不会再有如新光天地般大体量的高端项目出现，但将有更多中小型商业项目面世。如位于CBD的金地国际中心与银泰柏悦生活，位于西单的伊势丹百货，位于王府井(600859,股吧)的乐天百货等。而经历过一个高档商业的快速增长期后，受到诸多国际一线品牌的开店速度放缓的制约，2008年后北京的高档商业增长将可能会进入一个滞缓阶段。

　2008-2009年北京52个主要商业地产项目现状

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SOLANA 惨淡经营

　　开业半个月的蓝色港湾，没有想象中的热闹。蓝色港湾的主力店之一———美瑞百货招贴出了“满200 减100”的海报，但是店内生意依然是冷冷清清，看不出一点刚刚开业应有的气氛。也只有在周未人气稍微旺一些。

　　据了解，蓝色港湾的平均租金为30元∕平方米·天，即便是在位置不佳的东北部街区，租金也在每天10元∕平方米左右，过高的租金、面临长久的养商期，不知是否是商户不愿入住蓝色港湾的理由。

　　在一千零一夜店门口，笔者看到了优惠打折的牌子，但是整个餐厅几乎看不见一个人影。已经开业的星巴克门口，只有少数几位客人正在消费。

　　除了待租的店铺之外，很多小店的门口挂出了“即将开业”的字样。

　　在蓝色港湾周边就有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多高端商业分布，无论是招商定位还是地理位置，蓝色港湾较之都处于劣势。周边大型购物中心林立的蓝色港湾，显然离圆满成功还待时日。

三里屯Village 南区被迫先开业

　　处于围墙中的三里屯Village，充满了神秘色彩。原定2007年10月开业，后来又推迟到了2008年6月，但截至2008年7月14 日，三里屯Village 中仅有一家阿迪达斯旗舰店开业，其余店铺不是忙于装修就是大门紧锁。有消息称：三里屯Village 大面积营业还要等到今年8月。

　　7月14日，在三里屯N+OO9P- 项目现场可看到，在空荡的广场上只有阿迪达斯一家店铺开场，店铺周围还有周生生、eaprit 等多家品牌在装修。南区靠西南以及临街的南边部分商铺传出钢锯切割刺耳的声音以及北区的酒店前工人忙碌的身影，周围充满了新装修的刺鼻气味。备受瞩目的苹果电脑在北京的首家直营店也在装修中，一位工程负责人透露：7月为准备期，开业要等到8 月左右。

　　据悉，高企的租金也让很多商家望而却步，同时也影响了太古地产的招商进度。目前北区的租金价格在95 美元/平方米·月-100美元/平方米·月；而南区的平均租金价格也在70美元/平方米·月左右。

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北京富力广场 服装品牌招满

　　北京富力广场于2006年12月开始招商，2007年竣工，2007 年12月31日入住，2008年7 月正式开业。商业总面积约16.7万平方米，使用面积约10万平方米。

　　北京富力广场的购物业态仅占60%，餐饮占到15%-20%，其他业态为娱乐休闲。地下一层为国际连锁快餐店以及部分流行精品；一层为360米的名品长廊；二层为风尚丽廊；三层为13000平方米的千味坊；四层为运动物品服饰馆和精品数码港；五层为儿童乐园、游乐电玩世界；第七至第十二层是8000平方米各类经典餐饮品牌店。

　　北京富力广场是富力集团全力打造的王牌商业项目，目招商进展顺利。

乐天银泰百货 韩国品牌占主导

　　被乐天管理层称为中国乐天1号店的乐天银泰百货北京店，座落在寸土寸金的北京王府井大街88号的吉祥大厦，该商场总面积8.36万平方米，营业面积42.9万平方米。

　　乐天银泰最大的招牌莫过于“韩国”，将60余在韩国销量前列的日韩品牌引进，如Time Mine等，整个百货的19%都是第一次进入北京的韩国品牌。不仅能够紧跟韩国本地的潮流，价格上也比中国消费者熟悉的“衣恋”等品牌高出一截。

　　除了韩国本土品牌，6%的国际名品也拥有致命的吸引力，Gucci等等一线大牌也会出现在百货店的一至二层。据透露，爱马仕也将于6月份在银泰乐天百货开出其中国最大的店面。

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龙德广场 客户签约比例达到85%以上

　　7月，来到龙德广场，国美电器、浩沙健身会所都在纷纷做着各自的做宣传活动。据广场的一位工作人员表示，目前主力店招商基本完毕。

　　目前，龙德广场南侧的家乐福和百安居两大品牌均已正式营业，北侧的翠微百货和东侧的万达国际影城也投入使用。

　　商业街也于2008年6月开业，且招商情况良好。目前客户签约面积比例达到85%以上。据上述招商人员介绍，商场提供开间的面积从80到1000平方米不等，可根据租户要求进行拼接。

　　从经营分布来看，龙德广场分为地上五层，地下三层。地下一层为餐饮和超市，地上一层为翠微百货，二层主营服装饰品，三层为运动品牌，四、五层主营餐饮、家电和休闲娱乐项目。一层租金水平约20元/平方米/天，二层为10元/平方米/天。

西单美晟国际广场 停工半年多

　　西单美晟国际广场作为西单商圈最后一块被开发的土地，一直受到房地产业和零售行业内的关注，2007年4月，西单美晟国际广场和日本伊势丹百货举行了签约仪式。但此后，业内一直少有该项目的消息，开业日期更是无从追问。

　　该项目位于西单北大街与灵境胡同交会处的东南角，与西单商场相邻。总体建筑面积111687平方米，其中商业部分由美晟集团持有，地下一层至五层定位为高端百货商业，建筑面积45122平方米。

　　在现场看到的场景是：美晟国际广场目前仍是工地一片，基本完工的楼体还以水泥板示人，周边也没有打出任何宣传性的广告牌。据有关人士透露，其开业根本遥遥无期，“因工程已经停工半年多了，一年两年都开不了业。”

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U-TOWN 填补朝外商圈空缺

作为北京繁华商圈的最后一个值得期待的商业项目———朝外U-TOWN商业综合体预计2008奥运前后正式开业。U-TOWN拥有11万平方米的零售商业，集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的综合性时尚生活中心，目前招商工作也渐入尾声，而其平均租金也高达50美元∕平方米·月。

　　发展较为成熟的朝外商圈却缺乏存在着业态模式相对陈旧、业态过于分散、新老混杂、档次不一、缺乏休闲体验商业及主体明确的新颖商品等不足之处。U-TOWN看到了朝外商圈未来发展中对于商务旅游和一站式消费的渴求，这个市场的空缺成为了其商业的出发点和未来的盈利点。

　　考虑到北方天气对商业的影响，U-TOWN在2500平方米的广场上加了大玻璃盖子，使每一个商户和消费者全年不分季节地来此享受生活的乐趣。

　　U-TOWN还要求每一家租户必须拿出最潮流的设计方案，并接受驻场的5名日本设计师的审核，确保每一家店铺设计的风格、色彩都与时尚别无二致。

首地·大峡谷 开业时间或推迟至2009年

去年被誉为南城第一MALL的首地大峡谷在 2008年却显得格外地寂静，能在谷歌和百度里搜索出来的全是去年下半年的新闻。

　　据消息称，首地·大峡谷2007年底时寻求整租整售。首地V大峡谷规划建地上五层，地下三层，总建筑面积9.4万平方米，其中地上建筑面积5.4万平方米，地下建筑面积4万平方米。

　　2008年7月15日，在首地·大峡谷的网站上，显示的已入驻主力店只有家乐福和MK保利，而招商新闻和已入驻品牌店均为空白。首层的预租价为20元∕平方米·天，二至五层待定，而其平均租金为3-5元∕平方米·天。

　　“大部分商户已经确认意向，但还没有签约。本来打算今年开业，但估计至少也要到2009年左右才能开业。”一位曾经接触首地大峡谷高层的人士表示。

　　另据了解该项目人士透露：首地大峡谷% 月底才通过市场顾问服务完成最终定位，目前即将进入招商阶段，而项目开业时间暂定为2009年10月。

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唐人街广场 客户签约比例70%

7月23日，位于民族园路2号的唐人街广场外部已经装修完毕，外立面的蓝色与北面的水立方遥相呼应。

　　“唐人街广场经过重新定位，未来面向的是中高档消费市场，开业时间定在2008年8月1日”，据招商工作人员介绍，目前，唐人街广场已经有一部分客流，很多签约的客户也正在抓紧时间装修。

　 目前新客户签约面积比例达到855，据上述招商人员介绍，商场提供开间的面积在12平方米左右。租金大概为18元/平方米/ 天左右。

　　从经营的范围来看，唐人街广场将涵盖娱乐、酒店、餐饮等多种业态，包括一层经营特色民族工艺品，主要接待国内外旅游人群。在二层以上是服装服饰、数码产品、休闲娱乐等布局。五层以上是以唐人街品牌，投资商自营为主的唐人街商务酒店等。

中关村国际商城 光秃秃的水泥墙

从八达岭高速的北安河出口向东行驶不到2分钟，就能看见一大片土地，在这里仅有一座大型建筑物正在建设中。此时正值下午3点钟，工地上很安静，工人也很稀少。据中关村国际商城的工作人员介绍，这里就是该项目的工地所在。

　　从现场情况来看，项目的体量很大，两端的围挡和脚手架都没有去掉，中段露出光秃秃的水泥墙，这里没有大量的土方车、搅拌车、大货车出入工地。

　　仅从这一场景来看，人们会很本能地用怀疑的眼光大量这一商业项目。在离工地不远处能看见唯一的一块破旧广告牌，上面打着永旺购物中心的招商广告。中关村国际商城的工作人员表示，项目已经全部租给永旺购物中心。

　　对于开业时间及租金状况，他们以不方便透露为由，挂断了电话。

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国瑞城MALL 租价范围400-1200元/平方米/月

7月13日，记者来到国瑞城购物中心所在地，整个建筑已经基本完工。但据购物中心工作人员介绍，由于工程进度原因，开业时间可能要延迟到 2008年11月份。

　　“希望新商场能有些新鲜感。”当记者采访路人对国瑞城的看法时，一位手提购物袋的年轻女孩这样回答。从南城区域的商业发展来看，这里的消费档次相对还比较单一，选择性尚缺，商务性配套不足，缺少高档消费设施。

　　据工作人员介绍，国瑞城商业全部采取招租的形式，租价范围为400-1200元/平方米/月，不含物业费。一层的租价为800-1200元/平方米/月，其他层以20%的比例逐渐递减。商铺主力单位面积在90-120平方米，局部的中型店300-500平方米，还有800-1500平方米的大型店。

金泉广场 招商工作尚未开始

来到亚运村大屯路的金泉广场，这里正在修路，尘土飞扬，工人们正在加紧时间工作。而旁边正在建设的金泉广场项目却一片死寂。

　　在项目现场，数十根朱红色的柱子气势十足，格外抢眼。项目东面金泉广场的招牌也十分醒目。

　　而西侧的商业部分，从密密麻麻的脚手架和围挡看来，和年初相比，这里似乎没有太大的变化。

　　如此境况，不得不让人联想到，自从2006年开始，围绕着开发商和业主之前的各种纠纷就使金泉广场负面新闻不断，导致20万平方米的商业部分工程也是进展缓慢。据内部招商工作人员介绍，目前由于工程时间未定，招商工作还没有开始。招商人员表示由于内部格局还未确定，租金水平也没有最后敲定。