第一太平戴维斯：2季度北京商业地产市场报告

　 “奥运会前大量的新增供应会增加商业市场的竞争，并迫使商业项目的开发商和运营商开发出更能吸引人们注意力的项目并提供更为优质的服务”

　　·奥运会前北京的社会消费品零售总额增长强劲

　　·购物中心首层租金比上季度增长3%

　　·第二季度共有三个新项目为市场带来210，000平方米供应量

　　·为将消费者从成熟的商业区吸引过来，新项目采用了新颖的形式和与众不同的业态组合，并强调独特的设计

　　·对不断增长的成熟高端消费者的竞争使得购物中心提供更多有附加值的服务

　　市场概述

　　五月份，北京社会消费品零售总额为人民币380亿元，比2007年五月增长了22%。同时，2008年一到五月份北京的社会消费品零售总额为人民币1，830亿元，比上年同期增长21.4%。

　　中高端零售市场概述

购物中心首层租金，2000年 - 2008年第二季度

　　本季度零售租金继续上涨，购物中心首层平均租金达到人民币739元每平方米每月，比第一季度上涨3%。王府井地区继续保持租金最高的地位，其首层平均租金达到人民币1，250元每平方米每月，西单商圈紧随其后，以人民币1，000元每平方米每月的水平位居第二。而主要商圈中，中关村的平均租金仍处最低水平，为人民币617元每平方米每月。

主要商圈对比，2008年第二季度

　　本季度共有三个新的零售项目进入市场，为市场带来210，000平方米供应量。其中包括位于朝阳区的两个购物中心项目：华贸购物中心和Solana蓝色港湾国际商区，以及位于中关村地区的华联商厦五道口店（优盛大厦的一部分）。

　　华贸购物中心是一个40，000平方米的五层零售项目，是紧邻CBD的大规模开发项目 - 华贸中心的一部分。该项目为追求时尚的消费者提供高档的商品和服务。

　　新开业的华联商厦位于五道口城铁站旁边，目标客户为周边高校中经济基础较好的国内外学生和年轻的专业人士，提供中高端服装和配饰。

　　零售项目发展趋势

　　与中国的许多城市一样，北京零售项目的体量越来越大，并且将更多类型的商品和服务包含其中。开发商试图为来自各个不同阶层的消费者打造一站式购物体验场所，以吸引来自于北京各个不同地区的旅游者和居民；时尚及专业零售店仍然是所有商业项目最主要的组成部分，服务、餐饮和休闲娱乐在商业项目中的比例也在不断提高。

中高档零售新增项目平均体量，1995年 - 2008年

　　位于建国路的新光天地是华贸中心一部分，总面积为180，000平方米。该项目的业态组合还是以时尚及专业零售店为主，但它通过提供多项服务和大量可选择的品牌和商品来吸引消费者，为消费者提供便利及愉悦的购物体验。它所提供的服务包括礼品包装、育婴室服务、儿童游戏区、多语种全程导购、专业的量身修改服务和代客寻车的特别服务。

　　北京奥中兴业房地产开发有限公司开发的世贸天阶是84，656平方米半开放式的项目，位于CBD区域的西北侧。这个西班牙建筑风格的项目集中了大量的餐饮设施、个人护理及美容店以及众多国际中端零售品牌，吸引了年轻白领人群。而该项目最引人注意之处在于其中央走道上方7，500平方米的超大液晶显示屏。

　　Solana蓝色港湾国际商区是北京第一个体验式购物中心，其开发商北京蓝色港湾置业有限公司隶属于中国光彩投资。Solana位于朝阳公园西北侧，与世贸天阶相似，Solana将其较多的商业面积用于餐饮、休闲娱乐场所及服务中心。Solana的独特性在于其低密度性，这在北京较为罕见，另外该项目在设计、建筑和灯光使用方面付出了很多努力，以创造轻松愉悦的购物环境。

　　显而易见，这些新的项目并不指在吸引顶级消费者，但却能反映出北京逐渐壮大的中高阶层的不断增长的购买力。由于这一消费群体已不再将购物视为寻找最低的价钱，而是作为一种享受，开发商亦愿意对个性化的设施和有附加值的服务进行投资。

　　市场展望

　　正如上季度市场简报中所述，北京奥组委预测奥运会将会为北京带来约640万国内外游客，为餐饮及纪念品销售创造更多需求，特别是临近奥运场馆的地区和传统商业区。但这只会对社会消费品零售额有短期的影响，长期来看并不会对商业市场带来显著变化。

　　下半年预计将有约121万平方米新增商业面积，约等于现有商业存量的28%，因此商业项目的招商竞争将加剧。过去有足够多的高质量商业项目为中高端零售商展示知名国际品牌提供了场所，但许多项目特点不够鲜明，未来商业项目的开发将注重建筑设计和品牌效应，以和成熟商圈的项目竞争。由于预期供给量很大，零售商将享受较强的议价能力，在不久的将来租金增长有可能减缓。