广州：商业地产风往CBD新城刮 迎来“腾飞期”

　 珠江新城cbd正在向世人演示着自己的“二八原则”。“二八原则”也称为“80/20效率法则”，源于意大利经济学家帕累托，即20%因素往往决定事物80%的结果。从财富分布来看，20%的人掌握着社会80%的财富。而对于珠江新城来说，目前关注和进驻其中的正是这20%的人群，而当前的珠江新城又为这些富贾提供了财富快速增长的机会，成为富贾必至的掘金之地。

　　广州的“商务之城”

　　珠江新城作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，定位为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。一句话，未来珠江新城将成为广州的“商务之城”。届时，这片超过6平方公里的土地上，将容纳18万人居住、30万人工作，同时预计将有高达80万人在此穿梭。而随着众多大型市政交通配套项目与公共商业服务设施的不断投入与完善，大批国内大中型企业和外资企业将办公场所向珠江新城迁移，大型品牌地产商加紧开发力度，大批富贾前来掘金，珠江新城正开始展现无穷魅力。

　　商务地价连翻几倍

　　前景看好，商务地价也随之提升。去年五月，珠江新城商务楼面地价再创新高，i1-3地块地价达9567元/平方米，刷新了前年4月27日由d1-1地块保持的珠江新城商务地最高纪录4655元/平方米，也就是说，珠江新城地价在短短一年翻了一倍。

　　而高昂的地价并没有吓退广大的地产商，在紧接着的去年7月，珠江新城金融办公地块b1-3又再次刷新纪录，11912元/平方米的地价更一跃超过琶洲地王(10037元/平方米)，晋升广州写字楼地“地王”。

　　写字楼地“地王”的诞生让珠江新城再度成为全城的焦点，而早年以2000-3000元/平方米拿的地块更是因此身价“水涨船高”，连翻几倍，让发展商在地价方面就大赚了一笔。

　　特别是现在的写字楼，2005年发售的华普广场为8300元/平方米，勤建商务大厦为9000元/平方米，而今年发售的津滨腾越大厦均价已经去到18000元/平方米，富力盈泰大厦更是去到21000元/平方米。而且，珠江新城已经取代天河北成为广州写字楼的最高租价出产地，月租最高去到280元/平方米。

　　商铺售价和租金上升

　　而商铺方面，最近三年，临街商铺的售价和租金也呈直线上升趋势，年升幅在10%-20%左右，前几年的最高价到现在已经是最低价了。满堂红、合富置业等中介公司的数据显示，在售价方面，2006年是3万-5万元/平方米，这几年则涨到了5万-10万元/平方米；而租金则由2006年的100-200元/平方米/月上涨到现在的200-450元/平方米/月。

　　而制约商圈发展的交通问题，已经逐步得到解决。目前珠江新城的布局和路网骨架规划正在实施过程中。按规划，由地铁等构成的未来的珠江新城公共交通网络，有望使市民一小时之内到达广州的各个角落。

　　cbd成为富贾掘金之地

　　今日珠江新城高档住宅林立，政府新规划、大市政利好，商用物业更显优势。

　　珠江新城西区以商务办公和商住为主，拥有南天广场、星汇园、双城国际大厦、星汇国际大厦、华普广场、名门大厦、远洋明珠大厦、浩瀚华轩、碧海湾、星辰大厦和保利香槟花园等地产项目。写字楼方面则有保利大厦、发展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦、广州信合大厦等。目前广东检验检疫大厦、国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用，广州市房地产交易中心也已进驻浩瀚华轩的裙楼写字楼办公。

　　中轴线区为广场与金融、商贸办公区，有较大面积的绿化用地。主要项目有富力盈隆大厦、富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大厦、富力中心大厦、合景大厦和富力丽思卡尔顿酒店。中轴线区配套主要有美居中心、少年宫、图书馆新馆、歌剧院和博物馆新馆。其中，美居中心和少年宫已建成投入使用。

　　东2区为珠江公园、商务办公与商住综合区，主要地产项目有珠江别墅、誉峰、中海观园国际、华骏花园、君怡大厦、金碧华府、凯旋新世界、力迅上筑、新城海滨花园和汇豪大厦。写字楼则有勤建商务大厦。高端物业中心的珠江太阳城广场增加了周边物业的附加值。

　　东3区为商住与酒店区、文化娱乐综合区，主要地产项目包括马赛国际公寓、天骏花园、跑马地花园、南国花园和骏逸苑，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场。

　　新城魅力提升物业附加值

　　写字楼：租赁大幅上涨

　　第一太平戴维斯调查数据显示，珠江新城甲级写字楼平均租金第二季度大幅上涨8.7%，报173.3元/平方米/月，再创历史新高。而据了解，合景国际金融广场最高达280元/平方米的月租，已经将天河北最高租价的中信广场平均170元/平方米的月租价远远抛在身后，“称王”广州写字楼租价。

　　目前，珠江新城一手写字楼主要有富力盈泰广场和津滨腾越大厦在售，销售良好。其中富力盈泰广场在售均价为21000元/平方米，开售一个半月，销售额已近5亿元；而津滨腾越大厦南塔销售均价为18000元/平方米，45天卖出35000平方米。

　　写字楼作为cbd商务区的重要组成部分，随着cbd的成熟，租售价都有望进一步提高。

　　住宅：租售看好

　　珠江新城是广州高档住宅最集中的地方，一手均价在20000元/平方米左右，而租金方面，双城国际目前38平方米的可租2000元/月，40平方米的在2300-2500元/月之间，而柏林国际公寓则达到70-80元/平方米/月。珠江新城将是金领、高端商务人士居住和办公的地方，这些人士将给珠江新城住宅租赁提供强有力的消费支持，前景看好。

　　街铺：最有升值潜力

　　已成气候的商铺，主要集中在靠近五羊新城的西部板块，特别是面对花城大道、广州大道一带的商铺需求最大。东区方面，金穗路的部分裙楼商铺如中海观园、中海暻晖等楼盘的商铺需求也不错。在珠江新城内，街铺仍是最受市场关注的铺位种类，社区内的商铺则稍微逊色一些。

　　在汇峰、保利心语花园两盘往东、往西，政府规划着一条数百米的步行街。精明的投资客早已相中两边楼盘的裙楼商铺。步行街的商铺作为珠江新城内含金量最高的商铺，从这两个楼盘第一期销售开始，早就有投资客想揽下整个楼盘的商铺，即便每平方米十几万元的价格也完全能够接受，他们预计的投资额甚至是几千万元甚至上亿元。

　　最近三年，珠江新城临街商铺的售价和租金价格呈直线上升趋势，前几年的最高价到现在已经是最低价了。满堂红、合富置业等中介公司数据显示，目前珠江新城街铺的售价大概是5万-10万元/平方米，按一个50平方米的街铺计，最低也需要250万元的成本。随着cbd内各项物业的投入使用，区内的商铺将更加具有投资价值。

　　写字楼集结，“大型购物中心”进驻

　　在珠江新城6.5平方公里的土地上，汇集主要以顶级写字楼为主，以及顶级住宅、公寓和商铺等各种高档物业。目前居住用地已经基本建设完毕，写字楼及文化、娱乐等公建配套项目均在热火朝天的建设中，火红的cbd商业时代将来临。

　　在珠江新城的进一步发展当中，将逐渐形成东、西部不同商业性质的细化。东部将形成珠江公园与马场路周边的娱乐消费为主，西部则集结众多写字楼，如富力盈隆广场、富力中心大厦、发展中心大厦、勤建商务大厦、合景国际金融广场等。

　　目前商铺主要集中在社区商铺和各大写字楼的裙楼中，随着珠江太阳城广场、高德置地广场、猎德商业项目等的建成和投入使用，无“大型购物中心”的历史将改写。