沈阳：商业地产开发商的价值链与建筑师的系统

近年来，购物中心、商业街、shoppingmall、酒店旅馆、写字楼和住宅的底层商铺等商业地产在滨城遍地开花，房地产开发商如何做好商业地产？作为建筑师该如何设计，延长商业地产价值链？

　　“现在商业地产的竞争已经不仅仅是产品的竞争，实际上关系到一个城市或者是一个区域的竞争力。”7月24日，在威海新闻大厦举行的清华大学移动课堂上，著名建筑设计师高志作了关于商业地产开发商的价值链与建筑师的系统的主题演讲。

　　找到商业地产的价值链

　　高志认为，开发商从做商业地产开始，就应该找到或者是发展能够帮助自己做这套商业的产业价值链，也就是能够帮助形成这套盈利模式的建筑师。建筑师的工作不是简单地做一个商品，他的工作应该从建筑设计的工作变成建立经营体系的构架的过程，就是说建筑师一定要懂得甲方的经营体系，用什么样的平台去支撑它。但高志认为，现在流行的“节能和景观”，不是主要的，因为节能从某种意义上来讲是如何维持房子的持续运转问题，景观是如何带来美好的享受，但是这些东西要不赚钱的话，这个项目是要死掉的。

　　所以，做商业地产的时候，建筑师应该是一个系统工程师。一定要从简单的建筑空间的构造等简单的工艺问题，变成如何与地产开发商互动和真正解决产业方向的问题，也就是价值链的问题，以及盈利模式和解决居住空间的问题。

　　高志举例说，沈阳有一个项目，整个加起来大概是16万平方米。房子很旧，坐落在沈阳一个传统小商品贸易很发达的区域，主要卖的是韩国以及朝鲜的产品。要对这个项目进行改造，首先就要涉及到产业价值链的问题。

　　如果要做一个相当规模的商业，主题是什么？要给这个区域带来一个什么样的文化？经过调查，发现沈阳已经成为中国最大的韩国人聚集地之一。访问中国的10个韩国人里有4个要到沈阳去。于是，首先开始做观光定位，这个规划定位不是简单做一个购物中心或者一个商业街，而是要把观光、休闲、餐饮、娱乐、购物等合为一体的公共场所。做这个公共场所就涉及到价值链的问题。任何一个区域都有一个主要的盈利点，要看你这个区域主要的盈利点在哪里？为了你这个主要的盈利点还需要构建什么基础。这个项目分成两个区，一个是东区，一个是西区。东区这部分有酒店、购物中心和办公楼，实际上这就是一个产业链，产业链里价值链最高的地方应该是最高档的物业，也就是它的酒店。但是光靠这个不行，现在新型的步行街或者是购物中心一定要有一个主题，主题就是旅游业。

　　高志认为，旅游业是搞活商业地产的一个至关重要的因素，所以在这个项目的西区做了商业步行街，还做了朝鲜族的特色餐饮区，这是它的第二条产业链。再看它的南区，南区安排了保安系统严密的公寓和特色的商业街，保留原有的朝鲜族建筑，建立了主题商城，还设计了中心广场，做这些动作的目的都是为了一个主题的演化，而这些动作和项目之间是有联系的，这就是所谓的业态选择。

　　创造最大最合理的经营空间

　　高志又指出，“基地研究”是房地产商应该研究的一个问题。近几年出现一个现象叫“土地的招拍挂”，对商业地产来讲，房地产开发商要特别留心。比如这个项目的容积率是4.5，但是做商业地产不是一个简单的间距问题。商业建筑是一个公共场所，不是住宅。所以你按照4.5的容积率一做，实际容积率只能做到3，少了几十万平方米，这个问题就严重了。所以地产商要千万留神，一定要好好地去做基地研究，千万要注意这种公共场所的要求。

　　高志举例说，比如甲方想做宜商兼住这样一个项目，我们给他做了三套产业链，这三套产业链价值链不一样。第一种模式是一套公寓。但实际能做的时候并没有这么简单。因为商业分为五种情况，比如独立小商铺、商业旗舰店、SHOPPINGMALL、SOHO公寓、酒店及服务公寓。第二种模式是做成两条主街加廊桥，第三种模式是一条主街加廊桥。这些产业链之间要有一个互补，最后的研究结果是步行街加独立店铺加立体街道加独立化廊桥。所以在今天，做一个商业建筑的时候概念完全不一样了，建筑师的目的就是保证能够最大、最合理的经营空间。