随着上海旧城改造向前推进，拆迁的难度越来越大
由于房价上涨、银根紧缩导致融资困难等因素，使得拆迁成本上涨，正在影响上海旧城区改造进程。
两份提案引发的热议
033、0735，这两个与幸运数字无关的号码或许将加快上海市民实现旧房变新居的梦想。今年上海两会期间，以033和0735的为编号的两项政协提案让上海旧城区拆迁改造变成了代表委员们热议的话题。
6月27日，上海徐汇区建业里，上海市政协副主席周太彤和数位上海市政协委员及上海市房产局官员冒雨调研这个上世纪30年代的里弄建筑。位于徐汇区建国西路以北、岳阳路以西，地处衡山路—复兴路历史文化风貌区内的建业里，由前后22排二层砖木结果房屋组成，为典型的石库门里弄建筑。
由于长期处于超负荷使用，建业里的建筑遭受破坏，雨后街坊积水严重，居民要求整治改造的愿望较高。该项目被列入上海市居住内建筑保护整治试点项目。其中整治改造涉及搬迁居民1093户，商户19户，2006年3月已完成居民的搬迁工作。而由于资金等因素，这些只剩下骨架的老里弄还在细雨中等待着“华丽的新装”。
而上海火车站北广场旧区改造项目，占地25.9公顷，分七个子项目，需要动迁居民8000多户，单位300多家。其中一、二期三个旧区改造地块已全面完成动迁安置和房屋拆除，分别由中海集团、通乐房地产开放有限公司通过竞标获得土地开发权。
在上海，像建业里和上海火车站北广场这样需要改造的旧区还有数百万平方米。上海市“十一五”规划明确，要重点完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋改造。至去年年底，上海中心城区成片二级旧里和简屋共874万平方米，涉及564个地块，居民约40万户。
三轮旧改越来越难
上海旧城区改造起步于上世纪90年代初。当时由于大规模的城市布局和产业结构调整，上海开始加大旧城改造力度。1992年，上海市第六次党代会明确提出要加快旧城改造步伐。当时，针对“住房难”的突出矛盾，上海以实行土地批租为突破，“两级政府、三级管理”协同推进，到2000年，全面完成“365”危棚简屋改造任务。
“当时我们以减免土地出让金和税费等优惠政策来大力引进内外资企业进场参与旧城改造。”上海市房地产局副局长黄永平说。
1992~2000年，上海第一轮旧改告一段落。2001年上海市政府第110次常务会议通过了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称“111号文”），要求旧改补偿标准以市场评估价为准，实行货币安置为主，“拆、改、留”并举。到2005年前，在第二轮旧改中，上海旧改700万平方米，让28万户受益。
在经历第一、二轮旧改后，上海从2006年“十一五”启动了新一轮旧改规划。随着上海旧城改造向前推进，拆迁的难度越来越大。在剩下的800万平方米旧区改造规划中，上海市计划用两个“五年计划”来完成。目前，“十一五”计划的400万平方米只完成了120万平方米，“现在越拆越难，可以说是天下第一难。”黄永平说。
银根紧缩导致筹资困难和房价上涨促使拆迁成本上升却使得上海在经历前两轮旧区改造后，对剩下的硬骨头显得力不从心。
探索新方案啃“骨头”
尽管前面都是难啃的“骨头”，但是上海市政府还是下定决心加快旧城改造步步伐。
一位曾经给上海旧城改造提供资金的银行界人士表示，新加坡模式或许值得学习，即进行旧改前的征询制。而这一被验证有效的旧改模式或许能给上海的旧改计划予以借鉴。
据了解，杨浦和浦东两区已进行了两轮征询制试点。而111号文出来以后，旧改补偿标准一直在“人头”和“砖头”数之间摇摆不定。
上海经过前两轮旧区改造，目前遗留下来的旧改地块，多属难啃的“骨头”，不仅人口密度、房屋密度大，而且市场运作效应差，资金平衡困难。在房价上涨的背景下，实际补偿大大超过原房屋价值，拆迁成本难以控制。
上海房地产官员呼吁，一定要加大引资力度，让更多的社会资金参与其中。上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣表示，只要在上海有10％的利润，哪怕外地有18％利润，很多房产商都愿意在上海做。
业界人士呼吁，开展旧改与住房保障试点相结合，同时安置方式要多样化，土地供应应该有倾斜，要有配置房源，以实物配置取代货币为主，这是“旧改关键”。
27日，在上海市政协举行的“关于加快市区旧区改造的建议”重点提案促办会上，房地产部门在答复政协提案时透露，上海正在旧区改造中启动拆除重建试点，计划在闸北区、杨浦区、闵行区分别进行，对试点小区的旧住房实行原拆原建，探索改善居民生活条件的新方式。
不过正如杨浦区有关部门负责人所强调的，由于中心城区资源有限，就近安置在动拆迁安置中的比例只能是很小一部分，不可能成为主流。 | 
