大连商业地产从“一铺养三代”到“三代养一铺”

　 2000年的北京，商业地产方兴未艾，众多开发商将高利润的商业地产开发作为企业快速发展的首选。到了2001年，北京已经是“商”团锦簇，价格更是水涨船高，商业项目的均价都已经过万，一些中心区的项目甚至达到五六万元/平方米，而同一时期北京的普通商品房均价只有4000多元/平方米。然而好景不长，盲目开发带来的是商业项目的严重过剩，进入2002年，北京商业地产开始出现大幅跳水，据相关人士介绍，当时的北京，平均每3个月就会有一个大商场倒闭。首席记者周博

　　“一铺养三代”深入人心

　　大连商业地产逆势而上

　　北京商业地产的大萧条，并没有给大连商业地产的发展带来足够的警示。2002年是大连商业地产真正意义上的开发元年，其中，最让人注目的莫过于长兴市场项目。该项目由于出现较早，并率先提出了商铺投资理念，受到了市场的强烈追捧，甚至出现了需要批条买铺的局面。进入2003年，大连商业地产开发随着政府对天津街改造的开始而进入最高潮，仅天津街就有天植、天河、VIVO百货等4、5个大型商场同时出现，再加上西安路城市次商圈定位的形成，罗斯福和福佳也相继出现，一时间，“一铺养三代”的投资理念深入人心，很多投资者都抱着做一个“铜锣湾老头”的心理出手购铺（所谓“铜锣湾老头”特指在香港铜锣湾持有商铺、靠丰厚的租金过着闲适生活的人）。到了2004年，大连最高价的商铺已经打出了16万/平方米，800万乃至上千万的天价商铺比比皆是，西安路商圈、三八商圈、桃源商圈、马栏商圈纷纷出现。当时大连商业局的报告显示，大连人均商业面积达到1.12平方米，几乎与上海持平，至此，大连商业地产发展达到最高峰。

　　泡沫破裂重蹈覆辙 “三代养一铺”现实写照

　　过度的开发带来了商业面积的严重过剩，购买力不足直接带来经营困难。“出售、出售还是出售”的现金论让局面变得更加糟糕，管理难使得任何一个商业团队都头痛不已，更何况，当时大连商业地产的管理者大多是由开发商自己组织的草台班子。再加上前期定位缺乏差异性，大连商业地产泡沫几乎是在一夜间破裂。2005年初不到一个月的时间里，先是天伦、国泰两大百货相继关门，接着VIVO百货关门，作为当时天津街内最贵的商铺，很多投资者血本无归，“一铺养三代”在现实中变成了“三代养一铺”，大连商业地产也由此陷入最低潮。

　　在谈到大连商业地产失败的原因时，一位业内权威人士曾经如此形容，“商业地产就好比一个孩子，在这个过程中，培养是至关重要的，只有将孩子真正培养成材才能给父母带来收益。但大连商业地产的发展恰恰相反，开发商们往往是在孩子刚刚才几个月的时候就拿脚踢，让它赚钱，夭折也就不可避免。”该人士认为，一个商业地产项目从确立到成熟往往需要3年甚至更长的时间，在这个时间期内，开发商更主要是充当输血的角色，因此，如果没有有效的资金支撑，完全靠卖铺赚钱的短期行为，只能输得一败涂地。

　　“养”字为先、综合定位 部分商业地产突出重围

　　有失败，必然也有成功。胜利购物广场的十年火爆和万达商业广场的全国复制是大连商业地产的成功案例。专家认为，除了地段的优越外，“养”和“差异化定位”也是胜利购物成功的两个不可或缺的条件。十年前的胜利购物显然没有如今的红火，其人气也是在相当长的一段时间内才逐渐培养出来的，这取决于开发商的耐心和持续不断的投入。另外，与周边青泥洼商圈的大商场不同的是，胜利购物广场的商业定位虽然也是以综合百货业态为主，但定位更加年轻化，流行、时尚，相对低廉的价格为年轻一族提供了购买机会，同时，更加综合性，将吃喝玩集中于此，并将“逛”作为商场的第一主题。曾经的锦辉商城、后来的和平广场、罗斯福都是此类先“养”后“受益”的经典商业案例。

　　相比之下，万达的商业地产则是赢在对开发模式的颠覆。简单来说，初期的万达广场就是一个大型Shoppingmall的概念，不仅有品牌主力店、大型超市，还配有高端影院等，沃尔玛、欧倍德、华纳时代这些世界500强企业都是万达的合作伙伴，其最明显的优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高的预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌的经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。另外，大连万达商业广场的另一个成功之处还在于万达将“商”和“住”进行了完美的结合，万达华府的广大业主为商业带来了稳定、持久的客户群，大大缩短了“养”的过程，让商铺的业主直接受益。