上海：市场消化不良 商业地产供大于求

　 商铺“肠梗阻”酝酿商机

　　截止1月8日，上海商铺可售面积达到468.99万平方米，而据佑威天天房展网的数据显示，2007年上海新增商铺供应232.23万平方米，成交量却只有219.49万平方米。由于近几年来，上海每年都有大量商业地块出让，预计今年、明年，乃至2010年上海还将有大量的商业地产上市销售，供大于求将成定局。　

　　据沪上商铺专家、在行置业首席投资策划师姜新国介绍，上海商铺的供大于求局面，并非始于今日。

　　自2002年，沪上商铺开始大规模建设，如今流通在市场上的新建商铺保有量已达到4300万平方米。按照本市常住人口1800万人计算，人均商业面积达2.3平方米，远超过发达国家购物的人均占有商业面积1.2平方米的标准，堪比东京、纽约等城市的人均商业面积。

　　“消化功能”紊乱

　　大面积建设，仅是导致上海商铺“肠梗阻”的诱因，却不是病症的症结所在。

　　“与住宅市场不同，目前商铺市场上的专业代理公司少而又少，且主要代理高端物业，造成新建商铺，尤其是社区商铺难以被市场很快消化。”中原地产的研究咨询部分析师徐珊珊可谓一语中的。

　　目前只有五大行等少数专业公司具备代理、销售商铺的能力，但是这些公司只代理高端商业项目的招商和销售，很少触及低端商铺的销售代理业务。

　　即使是国内的专业商业地产营销策划公司，对于代理社区商铺兴趣也不浓厚。它们更愿意代理体量更大的商业广场、销品茂，而不愿意花心思销售总共只有五六千平方米、一二十套的沿街商铺。

　　而据徐珊珊统计，目前在售商铺中，大部分都是服务居民区的社区商铺，占总体的六七成。大量社区商铺无专业机构代理、销售，是导致商铺“肠梗阻”的最重要因素。

　　策划公司有心无力

　　社区商铺“乏人问津”，本来应该成为沪上营销策划公司的重要机遇。可是，由于缺乏专业资源、渠道和专业经验，上海房地产营销代理公司对代理商业地产项目，往往心有余而力不足。

　　“投资客户的心态已与原先完全不同，更注重租金收益。”中星房地产营销机构执行总经理刘承健表示，由于新建商铺日益增多，宏观调控政策连续出台，投资客现在更关注商铺的租金收益。

　　由于投资客的心态变化，目前社区商铺的销售模式，已由原先的先卖后租(即出售商铺后，再由开发商帮业主找租客)，转为先租后售(即先招商，后销售)。

　　渠道和资源，成为开发商选择代理公司的必要条件。而代理住宅项目出身的房地产营销策划机构，很多没有上述渠道和资源。

　　经营公司的新机遇

　　“最重要的还是专业经营公司能大量成长。”刘承健认为，能帮助上海商铺市场全面消化的，并非擅长房地产营销的专业代理公司，而是擅长策划、招商、经营，拥有专业渠道和资源的经营管理公司。

　　姜新国也认为，只有优秀的商业经营管理公司，才能把握住商铺市场供过于求带来的新机遇。

　　但是他眼里的商业经营公司，与原先单纯负责项目经营、招商的经营管理公司并不一样，不但涉足项目的招商，还要参与项目的前期开发、规划和销售。

　　“商业经营公司所做的工作，绝不等同于传统意义上的房地产代理、中介。它们首先应该帮助发展商策划、规划项目，而后制订定位、招商、经营，使项目变成能产生固定收益的优质产品，再将其中一部分向市场销售。”

　　据了解，包括在行置业在内的一部分商业经营公司，已经参与了多个商业地产的销售代理，消化了一部分商铺“存货”。

　　成全机构投资者

　　戴德梁行商铺部董事韦泽铭认为，上海商铺市场的供过于求，以及由此造成的商铺降价，将会给机构投资者带来更多的投资机会。

　　“机构投资者其实非常有兴趣收购上海的社区商铺。”

　　但是，上述机构投资者只会选择整体收购，而不愿意分散购买散铺。因为，很多社区商铺面向个体户招租，无法保证入住品牌的档次和品质，难以形成良好的商业经营氛围。而整体收购带来的好处，就是可以制定整体经营规划，进而整体招商，控制入住品牌的档次和质量，并最终形成良好的商业氛围。

　　不过，机构投资者会向发展商要求较大幅度的售价折让。

　　原因在于目前在售的很多商铺的硬件设施无法达到招租要求，机构投资者必须花费巨额资金予以改造。比如，目前社区商铺中最匮乏的是那些可以用于中餐馆经营的餐饮商铺。现有的社区商铺的煤气容量、水电配套以及油烟排放设施，均需要大面积改造。

　　机构投资者会把改造的花费，计入收购价格内，并以此为由要求发展商提供较大幅度的价格折让。

　　韦泽铭认为，上述整体收购商铺的机构投资者将会得到不错的投资收益。不过，这样的投资机会，只能由有专业经验的机构投资者独享。其他投资者则因为资金实力、专业经验和专业渠道方面的原因，难以把握这样的机遇。