浅析深圳2006-2010年住宅建设规划

　　总则中指出：本规划“坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则”。从中我们可以看到，平衡供求，稳定房价，满足不同层次居民的住房需求，营造和谐社会，是本规划出台的目的所在。但是，细读《规划》之后，对于这样的目标是否能实现，笔者有所疑问。

　　1、供需平衡是否能够实现？

　　依据《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》，2010年全深圳市常住人口达到900万，人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，全市住房总需求为5700万平方米。

　　根据以上数据，我们进行一个测算，目前深圳常住人口为600万，那么，未来5年内将新增常住人口300万，人均住房需求仅有19平方米，这与规划中所说“人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求”有相当的距离。

　　同时，规划期内建设各类住房为69万套，新增的300万常住人口按一家三口计算，将有100万个家庭，69万套的住宅将无法满足新增家庭一户一套住宅的需求，还不包括以前沉淀下来有购房需求的居民。这样能实现供需平衡吗？

　　那么，25平方米的人均住宅使用面积是如何实现的呢？依据深圳市2006年住房调查，至2005年底，全市住房总建筑面积为24537.18万平方米。加之未来5年新增的5700万平方米的面积，截止2010年，总的住房建筑面积将是30237.18万平方米，按900万常住人口计算，人均居住建筑面积约为33.6平方米，以80%的实用率计，基本实现“人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求”。

　　这样的数据告诉我们，过去二十年深圳的住宅开发是过度的，大量土地资源已经被少数人占有，造成未来开发的有限性。未来5年，虽然有为数不少的住宅向市场供应，但仍然很难满足不断增长的城市人口的需要。

　　2、政策性住房，是否能搭建起和谐的桥梁？

　　依据《规划》，未来5年，深圳市将建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米。其中，建设经济适用住房2.6万套，建筑面积200万平方米；建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套，建设面积570万平方米。深圳政策性住房的供应超过住宅总供应量的15%，与同类其他城市相比，深圳的政策性住房比例是最高的。但是，根据过去的经济适用房申请条件，主要是根据在深居住的年限、学历等条件进行评分排队，“收入”一项未作为主要条件进行考察，使得许多有购买商品房能力的居民，购买了经济适用房，更有甚者，由于监管不严，不少经济适用房指标在政策之外转卖。

　　《规划》指出，廉租住房保障本市双困家庭住房需求；经济适用住房和公共租赁住房保障本市低收入和最低收入家庭住房需求。由此看出，收入水平将作为政策性住房申请的主要条件。但是，如何进行收入水平的核实，如何对申请的公正性进行监督，这都必须有配套的措施出台，只有程序的公正才能保证政策适用的公正，仅仅供应政策性用房远远不够。只有政策执行到位，政策性住房才能发挥平抑房价、解决低收入者居住问题的作用，才能成为构建和谐社会的桥梁。

　　虽然有一些疑问，但是《深圳2006-2010年住宅建设规划》无疑是深圳地产市场更健康、更理性发展的指导性政策，表明政府正以一种公开、透明的方式参与到住宅产业的发展中来。