新天地：张望上海的一面窗口
摘要: 深圳历来胸襟开阔，善于学习。本报记者走出深圳，追寻中华大地万马奔腾的踪迹 曾因久经风雨面目全非如今蜚声海外客如云来 新天地：张望上海的一面窗口 昏黄的巷灯，张爱玲《倾城之恋》里白公馆咿咿呀呀的胡 ...
| 深圳历来胸襟开阔，善于学习。本报记者走出深圳，追寻中华大地万马奔腾的踪迹 曾因久经风雨面目全非如今蜚声海外客如云来 新天地：张望上海的一面窗口 昏黄的巷灯，张爱玲《倾城之恋》里白公馆咿咿呀呀的胡琴声，鲁迅、蔡元培、郭沫若、茅盾、巴金、丁玲、丰子恺等人曾居住过的老式弄堂，墙壁上依稀可辨的60年前的笔迹……没错，这些都是曾居住六成上海人的石库门令人怀想的表征，与外滩、南京路、豫园并称20世纪上海四大景点，现在则以“新天地”之名成为张望上海的一面窗口。 现在，这里走着时尚的年轻人、怀旧的中老年人、感受中国情怀的外国友人。弄堂依旧，飘散出来的是星巴克的咖啡香、巴西烤肉味，日本音乐……各种肤色、各种语言，传统与现代，东方与西方，文化追求和商业欲望，不同的人在这片3万平方米的天地里张望到不同的东西。 “新天地”从小里说，只是一个港商投资的房地产项目，它引人注目之处在于，以独特商业化方式化解了旧城改造的难题。 既是文化财富又是经济包袱 从繁华的淮海中路到紧倚“一大”会址的“新天地”，步行只有两三分钟路程，如果不是咖啡飘香，如果不是流水潺潺，如果不是悠长整齐的窄巷，许多人会忽视这个地方，而只在淮海路上寻找上海的繁华。 这个外表与上海众多石库门无异的3万平方米区域，却是上海的时尚地标。 新天地项目是与城市旧城改造紧密相连的。在上海，保存完好的大片老式石库门街区，是这个城市建设的一笔文化财富，但同时也是一个巨大经济包袱。 成片的石库门里弄建筑，是上海独特建筑文化的代表。上个世纪三四十年代，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采用欧式连排布局，单体上又具有中国传统宅院特色。为迎合民居追求安全的需要，选用花岗石料做门框，黑色厚重的木料做门扉，坚固而且彰显身份。在上海，这样的石库门里弄多达9000多处，曾占民居住宅面积六成以上。这是中西合璧的产物，也是华洋混居的开始，成为海派文化的精髓。这些建筑历经百年风雨，内部居住人群经过很多改变，很多是几户甚至十几户人家共同居住一套房屋，房屋结构破坏严重，有些已成危房。 石库门建筑大多集中在市中心区，几乎都在城市黄金地段。一边是需要保护的历史建筑文化，一边是城市建设和商业开发的利润追求，如何在两者之间实现平衡呢？ 理想化的方式是，既保存其外在建筑风格，又保存内在居住文化。但是，石库门建筑最高不超过4层，如此大面积、低密度的房产改造项目成本太大，以“新天地”的改造成本平均每平方米2万元计算，这样的房屋难以被普通居民接受。普通百姓无法接受，也就失去了保存其内在居住文化的原旨。 香港商人萌生前所未有冲动 “新天地”的可取之处在于它提供了旧城改造的全新思路。 1996年春天，上海卢湾区政府邀请香港瑞安集团主席罗康瑞参加区内太平桥地区改造项目的策划。这一改造项目的范围，在淮海中路以南，围绕马当路、合肥路至西藏南路的旧石库门地区，占地达52公顷，其中包括闻名中外的“一大”会址。 从小生长在香港的罗康瑞并没有上海情结。带着房地产商人的特有敏感，他走进了上海的弄堂，立刻被独特的石库门建筑所吸引。一个大胆而新奇的念头在他心中生起，他对记者回忆说，一股前所未有的冲动让他兴奋莫名：用外在的传统文化，包装现代的生活，保留原有街区的建筑风貌，给每个建筑内部注入全新的、商业化的浪漫幻想。 为了这个中西结合的理念，罗康瑞找来中外建筑设计专家——美国旧房改造专家本杰明建筑设计事务所、新加坡日建、同济大学建筑设计院。项目初期总投资14亿元人民币，其中接近一半的费用用于动迁地块上居住的8000多居民，平均每平方米的整旧费用超过2万元人民币。 罗康瑞说，这是瑞安第一次做事先没有图纸的工程。每天清晨开始，中外设计师们在一片旧砖瓦中勾勒图纸。到后来，设计的图纸多达15箱。 建筑师看到的石库门因历史悠久已面目全非：潮湿，地板腐化，地基下沉，旧青砖风化，与尽量保留外墙的理念激烈冲突。面对众多设计院的一片“拆”声，瑞安坚持尽量保留外墙。为了重现弄堂当年的形象，建筑师们到处寻觅，最终从档案馆找到当年由法国建筑师签名的原有图纸，按照图纸修建，整旧如旧。 为了“旧”，他们从德国进口昂贵的防潮药水，像打针似地注射进墙壁的每一块砖和砖缝。屋顶铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。连上世纪60年代朱红色油漆写的对联，石柱上“嵩山打包托运站”的墨迹都被保留下来——每一段历史，都在惊鸿一瞥中。瑞安公司赵列颖告诉记者，公司曾对这些乍看有些凌乱的老字迹去留激烈争论，实际上，正是这些带有文化底蕴的时尚，让人无法抗拒。 日建的设计师郑民介绍，施工最大的难度在于，客商提出的硬件要求包括宽带和中央空调。而石库门旧房没有地下排污管、煤气管等基础设施，每一幢楼都要挖地数米，部分需要深达9米，以铺埋地下水电煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。所有这一切，都是在旧房不拆、推土机不进现场的前提下进行，工人们必须轻手轻脚，以免一不小心碰坏了“文物”。 项目还创了一个上海之最，在5.8万平方米的建筑面积上，先后办了27个规划许可证，因为是每一幢楼“逐个歼灭”的。 抓住了绝好营销时机 工程开始前，正值亚洲金融风暴，总投资超过13亿元的项目去和银行谈贷款，银行研究了一年多，最终答应贷给4500万美元，连30％的成本都不到。“但是，新天地必须在2001年7月之前完成，所以最终自己拿现金先做。”罗康瑞说。 充满“旧意”的创新规划在1999年动工。在罗康瑞的死命令面前，公司员工偷偷说，我们是在最浪漫的想法下，用最严谨的办法，为最疯狂的老板拼命干。 罗康瑞告诉记者，2001年是新天地不能错失的绝好营销机会：这一年，逢中国共产党建党80周年，届时中共“一大”会址肯定会引人注目；二是上海要举办APEC会议，各国政要都将来到上海，这是向世界展示风貌的大好时机，新天地必须有所作为。 APEC会议期间，俄罗斯总统普京携带家人抵达上海的私人晚宴，就在新天地的壹号私人会所。至于如何在众多候选宾馆中脱颖而出，新天地至今颇为得意：“APEC筹委会一共指定四个旅游参观景点接待贵宾。我们说，高级饭店全世界都差不多，在老上海的房子里吃地道上海菜，只有我们一家。”事情就这么定下来了。 继普京之后，多国元首纷纷到来，100多位工商界CEO也在新天地LAMAISON餐厅举行盛大晚宴。 此外，中共“一大”会址每周都迎来一批浦东干部学院的学员，其中不乏各省市领导。他们都饶有兴趣地顺道来到新天地。时任辽宁省长的薄熙来问：为什么要做新天地？陪同人员答：为地区造人文环境。时任外经贸部部长的石广生问：为什么要在市区黄金地段挖人工湖？陪同人员答：为周边造好生态环境。瑞安负责人并不讳言做好人文环境和生态环境后，地段升值将变成巨大收入。 有一次，罗康瑞在飞机上和座位旁的老外聊天。当对方知道他从上海来，马上饶有兴致地向他介绍起了上海新天地。罗康瑞沉默微笑，感到新天地正在走出上海。到如今，卢湾区区长张载养和国外友人交流，习惯这样开头：“上海卢湾区，也就是新天地所在的区……”外国友人听到往往流露会心的笑容——新天地已经蜚声海外。 靠租金回收改造投入 新天地石库门风格最原汁原味的地方，是位于入口处的壹号私人会所。 天井，落地自鸣钟，木楼梯衔起铸铁花围栏，四叶吊扇在犹太风格的星状浮雕下徐徐转动，博古柜静静立在拐角，白衬衫暗红马夹的男孩正在走廊尽头吧台上煮咖啡。郁郁的调子里散发出老式的雍容华贵。作为开发商，瑞安把这栋楼留给自己作为会所。 罗康瑞介绍，新天地将不会出售。“我们靠租金回收改造投入。虽然出售可以迅速回笼资金，很多愿意出大价钱的基金和租户，都很有兴趣想买下来，因为这里生意好做。但是我不能卖给他们。一旦出售，就基本无法管理了。环境可能因为他们经营理念或设计理念的不同而不协调，譬如他们可能在‘一大’会址旁开夜总会，又或者店铺之间恶性竞争，我们都无法管理。所以我一定不能卖。” 集团对招商也下了一番功夫。本着各店铺不靠新天地名气吸引客人，而是靠自身实力吸引客人到新天地的原则，租户必须符合两大要求：首先是了解、喜欢石库门文化；其次是从未在上海开店，或在上海其他地方已开店但把旗舰店设在新天地——管理方考虑到新天地在繁华的商业街淮海路背面，如果店铺缺乏独特卖点，将难以聚拢人气。 在店铺搭配互补方面，美国咖啡连锁店、意大利冰激凌连锁店、法国歌舞餐厅、日本面包房、香港明星开的酒吧……风格不同，避免造成恶性竞争的情况。店铺非但不出售，还规定不得随意转租，连广告灯箱如何悬挂都经过统一筹划，生怕影响了新天地的整体氛围。 此外，每个月举办一场以上高规格画展、电影发布会，邀请政府、各国领事馆、商会人士出席，扩大影响力，经费由瑞安赞助。 带旺周边房地产项目 浪漫的情绪后面，是细致的市场规划和关乎赢利的项目规划。瑞安在新天地的投入，将从其他房产项目上得到回报。 记者获知，新天地项目并不是孤立的。它是瑞安在上海卢湾区太平桥地区总体开发项目的一个组成部分，它要为太平桥总体项目造势，真正充当的是理性的而非浪漫的商业角色。 罗康瑞不卖新天地，为的是卖好办公楼和住宅楼。他介绍，除了新天地，还有4.4万平方米的人工湖和绿地，湖的北面是高级写字楼，做世界大型企业的总部；湖南面则是高级住宅小区，包括别墅和高层、多层住宅。此外还有待建的瑞安广场二期，整体造型如含苞待放的上海市花白玉兰。 随着太平桥绿地和人工湖的建成以及新天地开张，周边楼价大涨。记者了解到，2002年，在其他住宅卖8000元一平方米的时候，瑞安位于人工湖南边的高档住宅，就以2000美元一平方米的价格在3周内售出283套。瑞安负责人现在回想这个当时被指天价的房子，后悔定价太低，这些房子目前在二手楼市场的交易价格每平方米已超过45000元。 一些旧城保护专家从新天地项目中看到了政府和企业对历史文化的尊重。国家历史文化名城研究中心主任阮仪三说，许多城市一谈到开发建设，就是拆旧立新，很多历史文化随着大规模的拆建而消亡。现在，政府和开发商都意识到了，历史文化保护在城市开发建设中的意义，这是向前跨越了一大步。尽管新天地的建设是商业化行为，阮仪三还是很欣喜地看到文化对商业的影响。 新天地效应持续放大 瑞安负责人谈到项目和上海政府的合作模式时介绍，瑞安独资开发，独立经营，与当地政府紧密合作。譬如新天地旁开挖4万多平方米的人工湖，如果单独由瑞安开发，将变成私家花园，损害了周围居民的利益。于是动迁原地居民时，上海政府主动出资3亿元，双方达成协议：人工湖所有权归上海政府，日常维护费用由瑞安承担；譬如作为史无前例的旧城改造工程，新天地验收时没有现成的标准，卢湾区政府了解情况后，开明地表示：由你们开发商自行制定验收标准…… 这种旧城改造的全新模式使新天地一炮走红。之后，杭州、重庆、武汉、大连、青岛、南京、咸阳……众多城市市领导纷纷抛出橄榄枝，邀请瑞安再造“新天地”奇迹。罗康瑞婉言拒绝了其中大部分邀请，他对找上门来的市长们说：上海新天地的成功不可移植，更不能认为凡是历史建筑包装以后都能成为新天地。“上海新天地因为恰好在商业街淮海路旁边，有‘一大’会址，还有地铁站，附近很多写字楼，有消费能力的白领或老外下班以后都愿意顺道来这里，各方面条件都很成熟，我们只是认识到这种消费形式并加以引导。其他地方这样做，不一定能行。” 记者获悉，瑞安正从上海转战二线城市。应杭州市领导再三邀请，投资10亿元在西湖边打造时尚休闲场所，又以33.9亿元投得武汉汉口永清片区；80亿元参加重庆渝中区北临嘉陵江的化龙桥片区旧城改造…… 用罗康瑞的话总结，瑞安选择项目有两大要素：成片改造和地处市中心。首先拿下大的地块，在当地历史人文条件基础上发展投资理念，营造独一无二的大环境，再做房地产，一举获得巨大回报。 众人话说新天地 张松（同济大学建筑系副教授）：上海新天地确实是全国保护旧建筑一个比较成功的实例。首先是石库门外立面的保护做得不错，内部结构则基本重建，但还是采用部分原来的材料。建筑功能也发生了很大变化，从居住变成休闲娱乐。新天地是改造旧建筑的一条途径，至少比以前推倒重建好，但这不是惟一途径。我认为它的欠缺是，只保留房子，而没有保留居民。欧洲最先进的旧城改造是，既保留房子又保留人，以维护原有的社会结构和人际形态。我担忧其他房地产商看到新天地的成功，纷纷学样，用同一种模式去改造老房子，把原住户迁到郊外，使市中心越来越贵族化。总之，各种尝试都要有，别走极端。 登琨艳（台湾建筑师）：从客观的角度讲，新天地对上海老城区保护贡献很大。上海市政府已经意识到不能随便拆掉老房子，相比从前，这是一大进步。但是，从建筑设计师的专业角度来说，我感到新天地对老建筑进行了破坏，除了石库门的外立面，里面的结构都改变了。这其中有开发商从商业考虑的因素，但即使是这样，也应该起码保留50％以上原汁原味。另外，公共空间设计不错，中央广场、水池、石库门弄堂给人感觉比较好。 淡水路石库门一居民（67岁）：我就住在前面淡水路上，这里的变化真是天翻地覆啊！不过社会收入差距不断拉开，像我这种退休教师的工资绝对不敢进去消费，顶多在路边看看热闹。 |
已有 0 人参与
会员评论