时评：整治“圈地”不能单靠行政规范

从实际效果来看，仅仅依靠行政规范整治“圈地”，只能起到短期干预市场主体行为的作用，要从根本上杜绝，还应从政策审批与监管、税费调节、产业兴城等多角度进行。

国务院办公厅在近日印发的《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》中明确，在加大流通业用地支持力度的同时，也要禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地。

就目前出现的“圈地”乱象而言，依据“圈地”行为主体，主要分为三类。

第一类是开发企业圈地。土地储备是衡量一个企业可持续发展的关键指标之一，因此，不少开发企业利用建设物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产等概念圈占大批量的土地资源，进行土地的战略储备。

第二类是地方政府借大规模兴建的开发区、园区圈地。为了争夺国家鼓励相关产业政策的红利，一些地方政府尤其是地级市以下的行政单位，以各种名义报批大量开发区、园区，以“以租代征”、低价征地等方式圈占大量农地。

第三类是部分实力比较强的实体企业为解决自身资源整合或行业资源平台问题而圈地。

之所以出现大规模的“圈地”现象，主要还是政策驱动因素影响所致。首先，在中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力的驱动下，市场机会与利益驱动导致各地热衷于新区、新城、开发区、园区的报批；其次，对于热衷于“圈地”的企业来讲，土地本身资源的稀缺性、保值增值功能，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用“圈地运动”实现土地本身的增值；最后，对于开发企业来讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此时，通过拿地进行战略布局，“换仓”谋求下一轮市场发展机会也成为一种策略。

但若照此长期发展下去，土地资源一旦成为少数利益集团圈地谋利的工具，就很容易造成一些土地资源出让后不开发，导致土地资源的闲置、浪费。

尽管“以租代征”农地早已明令禁止，但部分地方政府及相关企业“以租代征”、低价征地等圈地行为仍在延续。到了后期，市场经济环境等因素又导致这些开发区难以盘活，反倒成为地方经济发展的拖累。

各地方为了争夺政策红利，利用各种政策“圈地”，这对地方政府、开发区管委会或招商局而言，可以在开发区名头之下享有更大的土地支配自住权，并以此和其他城市争夺产业优势资源。但与此同时，也势必会造成城市之间同质化竞争，以摊大饼模式建设开发区，最终导致定位重复、重复建设、产能过剩。

部分城市尤其是三四线城市，当前在缺乏产业导入与支撑的前提下就盲目出台新的产业发展规划，以此为基础开发开发区、园区、产业新城，实际上是以此为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓的“新型城镇化进程”。这样“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者因为配套不全等原因卖出去房子成为“空城”。

此前，尽管中央到地方也已经有不少文件出台整治圈地现象，但从实际效果来看，仅仅依靠政府行政规范“圈地”现象只能起到短期干预市场主体行为的作用，要从根本上杜绝“圈地”现象的发生，还应从政策审批与监管、税费调节、产业与新城等多角度进行。

首先，相关主管部门需严格审批项目类别，减少对同质化、缺乏市场竞争力项目的审批，从源头杜绝土地资源闲置、浪费现象，让以圈地为目的的相关主体望而却步。

其次，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，要提高其违法成本及惩罚执行力度。让各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、企业等相关责任人支付较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。

再其次，开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地、囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。

最后，发展产业园区、开发区，建设产业新城，一定要坚持产业先行，切实做到“产城融合”。