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时评:商业综合体创新设计与城市标杆

2013-8-30 14:32| 发布者: ccbuild| 查看: 80| 评论: 0

简介:商业综合体,一般是指四大功能:商业、酒店、办公和公寓。城市综合体和多功能建筑群有本质的区域,我们首先看城市综合体,各项功能业态相互依存、相助互益、良好互补的关系,是聚集效应的统一整体。相对而言,多功能 ...

商业综合体,一般是指四大功能:商业、酒店、办公和公寓。城市综合体和多功能建筑群有本质的区域,我们首先看城市综合体,各项功能业态相互依存、相助互益、良好互补的关系,是聚集效应的统一整体。相对而言,多功能建筑群仅仅是数量和种类的积累、综合,各业态并无直接的关系、相互依存的关联,局部功能的增减并无大碍,不代表建筑聚集在一起就是一个综合体。它们之间的经济链是完全依存的,客户群也是一个串联的关系,这就是一个综合的功能。

因为有这个功能,所以城市综合体对区域经济的影响是巨大的,这个我一会儿还会讲到关系到各个方面。

商业综合体能否成功,核心就是利益,不用回避利益,这个利益涵盖三个方面:一是作为城市管理者,就是政府方面,一定能够带来当地的税收、就业、城市建设的面貌、经济的发展;二是作为投资者和经营者,一定是投资经营的回报;三是城市的应用者、市民,应该得到一个愉悦的消费场所、相应的就业机会、精神象征。一个大型的商业综合体往往是城市的新地标,也是居民作为自豪感的具体体现。这三方的利益只有达到供应的状态,这个城市综合体才能算成功。

城市综合体的四大特点:

一是超大规模与空间尺度,这个不用太多举例,以万达为例,它的体量至少在10万、20万平米以上,对城市格局产生影响,是城市的新地标。简单建成以后,城市的空间尺度都会带来比较大的变化。

二是城市局部交通格局产生根本的双向影响,城市交通组织的良好与否,对于商业综合体本身的交通起到影响,反过来如果城市综合体的内部交通体系规划得不合理、不完善,也会对城市交通体系产生正面或者是负面的影响。作为城市综合体本身的交通组织,已经体现出立体化、树形化。

三是城市综合体的机电、设备系统复杂,因为模块非常多,比如空调、照明等等体系非常复杂,需要有管理、设计以及后期运营的能力进一步提高。

四是商业综合体对空间、商业、商务氛围的打造要求更高。今天在这个场所,相对来说功能还是比较单一的,来的人目的性也很强,但是商业综合体因为有几大模块,它的人员、交通、空间环境要求更高,在这个基础上,对设计要求也会更高。

在这个基础上,博地澜屋提出了商业设计的概念,比如说通常国内的建筑设计有几大功能:总图设计、平面功能设计、立面设计、专业技术设计,这就是通常国内大多采用的六大专业设计。但是商业设计不是这样的,尤其是大型商业综合体的项目,除了涵盖建筑设计各个专业以外,更应该涵盖色彩、标识、艺术、导视、广告、照明、景观、室内等等专业,只有这几大专业齐头并进,才会营造更好的商业空间,使商业价值得以体现,能够满足三方利益供应的局面。

另外,作为商业项目操作的流程,大致分为四个阶段:

一是商业规划阶段,市场的前期定位、商业定位、预招商、投资模拟分析,是商业项目灵魂的确定,第一个阶段非常重要,在这个阶段设计要配合的是商业规划可行性落位。

二是商业设计,除了通常的建筑设计以外,涵盖规划、建筑、景观、室内、色彩、标识、艺术等等,商业设计是全过程、全方位、全专业的服务。

三是营销招商阶段,涉及到营销策划、市场推广、招商、具体执行。招商确定下来以后,设计要进一步跟进,比如说超市,各家的超市标准化不一样,对于荷载、层高、动线都不尽相同,设计会进行局部的调整、跟进,包括开业前的冲刺阶段,这是商业地产操作最复杂、所有相关的专业、运营商都会投入的非常集中的过程,所以开业前的冲刺阶段是非常重要的,也是考量后期运营管理的很重要的阶段。

四是运营管理,一个好的项目能否持续的对这个城市带来良性的作用呢?后期的商业运营管理非常重要。

综合来讲,这四个阶段应该是环环相扣,不是一个严格的独立划分的过程,而且彼此你中有我,我中有你的阶段,一个好的商业地产的成功,必定要专业化和系统化,才能得以实现一个好的商业地产的成功。

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