时评：商业综合体创新设计与城市标杆

商业综合体，一般是指四大功能：商业、酒店、办公和公寓。城市综合体和多功能建筑群有本质的区域，我们首先看城市综合体，各项功能业态相互依存、相助互益、良好互补的关系，是聚集效应的统一整体。相对而言，多功能建筑群仅仅是数量和种类的积累、综合，各业态并无直接的关系、相互依存的关联，局部功能的增减并无大碍，不代表建筑聚集在一起就是一个综合体。它们之间的经济链是完全依存的，客户群也是一个串联的关系，这就是一个综合的功能。

因为有这个功能，所以城市综合体对区域经济的影响是巨大的，这个我一会儿还会讲到关系到各个方面。

商业综合体能否成功，核心就是利益，不用回避利益，这个利益涵盖三个方面：一是作为城市管理者，就是政府方面，一定能够带来当地的税收、就业、城市建设的面貌、经济的发展；二是作为投资者和经营者，一定是投资经营的回报；三是城市的应用者、市民，应该得到一个愉悦的消费场所、相应的就业机会、精神象征。一个大型的商业综合体往往是城市的新地标，也是居民作为自豪感的具体体现。这三方的利益只有达到供应的状态，这个城市综合体才能算成功。

城市综合体的四大特点：

一是超大规模与空间尺度，这个不用太多举例，以万达为例，它的体量至少在10万、20万平米以上，对城市格局产生影响，是城市的新地标。简单建成以后，城市的空间尺度都会带来比较大的变化。

二是城市局部交通格局产生根本的双向影响，城市交通组织的良好与否，对于商业综合体本身的交通起到影响，反过来如果城市综合体的内部交通体系规划得不合理、不完善，也会对城市交通体系产生正面或者是负面的影响。作为城市综合体本身的交通组织，已经体现出立体化、树形化。

三是城市综合体的机电、设备系统复杂，因为模块非常多，比如空调、照明等等体系非常复杂，需要有管理、设计以及后期运营的能力进一步提高。

四是商业综合体对空间、商业、商务氛围的打造要求更高。今天在这个场所，相对来说功能还是比较单一的，来的人目的性也很强，但是商业综合体因为有几大模块，它的人员、交通、空间环境要求更高，在这个基础上，对设计要求也会更高。

在这个基础上，博地澜屋提出了商业设计的概念，比如说通常国内的建筑设计有几大功能：总图设计、平面功能设计、立面设计、专业技术设计，这就是通常国内大多采用的六大专业设计。但是商业设计不是这样的，尤其是大型商业综合体的项目，除了涵盖建筑设计各个专业以外，更应该涵盖色彩、标识、艺术、导视、广告、照明、景观、室内等等专业，只有这几大专业齐头并进，才会营造更好的商业空间，使商业价值得以体现，能够满足三方利益供应的局面。

另外，作为商业项目操作的流程，大致分为四个阶段：

一是商业规划阶段，市场的前期定位、商业定位、预招商、投资模拟分析，是商业项目灵魂的确定，第一个阶段非常重要，在这个阶段设计要配合的是商业规划可行性落位。

二是商业设计，除了通常的建筑设计以外，涵盖规划、建筑、景观、室内、色彩、标识、艺术等等，商业设计是全过程、全方位、全专业的服务。

三是营销招商阶段，涉及到营销策划、市场推广、招商、具体执行。招商确定下来以后，设计要进一步跟进，比如说超市，各家的超市标准化不一样，对于荷载、层高、动线都不尽相同，设计会进行局部的调整、跟进，包括开业前的冲刺阶段，这是商业地产操作最复杂、所有相关的专业、运营商都会投入的非常集中的过程，所以开业前的冲刺阶段是非常重要的，也是考量后期运营管理的很重要的阶段。

四是运营管理，一个好的项目能否持续的对这个城市带来良性的作用呢？后期的商业运营管理非常重要。

综合来讲，这四个阶段应该是环环相扣，不是一个严格的独立划分的过程，而且彼此你中有我，我中有你的阶段，一个好的商业地产的成功，必定要专业化和系统化，才能得以实现一个好的商业地产的成功。