时评：银川城市综合体有多少才算够？

能够拥有一座城市综合体，曾经是一个城市经济发展的指标。在银川市东方红广场和金凤万达广场获得成功后，银川的城市综合体发展也进入了快车道，包括银川永泰城、远大商业综合体、西夏万达广场等项目已在银川进行布局，其业态也在发生着潜移默化的改变。事实上，梳理东方红广场和金凤万达广场的发展足迹后，我们发现了一种奇怪的现象。城市综合体从很大程度上挖掘了潜在的消费能力，而这样的挖掘似乎一再触碰着人们对于银川人消费能力的预判底线。那么，到底多少才算够？

综合体很早就有

在金凤万达广场投入使用前，几乎没有人对“城市综合体”这个名词感兴趣。哪怕万达董事长王健林的名声如何大，银川人都没能预见到自己与城市综合体在将来发生某种密切的关系。其实，城市综合体本身并不新鲜，在银川出现的时间也很长，只不过缺乏现代运作模式，因而只处于雏形阶段。

在百度百科上，对于城市综合体有着这样的解释：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

事实上，银川商城应当是银川市城市综合体的雏形之一。这座建于1991年的综合体，占地17万平方米，建筑面积4万平方米，市场初建二层，后扩建为三层。市场内设有餐饮、宾馆、银行、医疗站等服务设施和工商、税务、公安等管理部门。经营农副产品、服装、百货、布料等与广大群众日常生活息息相关的上万个品种的商品。

尽管银川商城曾经是银川人以及周边地区居民购物的首选地，但它仍属于“小商品集散”式的原始经营模式，物业持有者并不与零售商发生太多的关系，服务水平有限。在市民生活水平逐渐提高的情况下，银川商城的消费水准已经难以满足市民的需求，甚至成为低档货的代名词。

正是在这样的背景下，建发东方红广场的出现，甚至改变了银川人的消费模式，成为地产商与零售商合作的成功案例。

挤在新华商圈里

2004年4月，建发东方红广场开始动工建设。然而，就在建设的过程中，所有人都担心东方红广场挤在新华商圈之内，还能有什么样的大作为。事实也和人们的预期一样，已是上市公司的新华百货租赁了东方红广场总共六层约8000平方米的面积，并按购物中心的设计打造卖场，但在该店2006年1月开业后，当年亏损14000万元左右。

而从2007年1季度开始，新华百货在东方红广场的经营已经扭亏为盈，城市综合体的吸引力也开始逐渐加强。按照当时的语境，开发商希望“将建发东方红广场打造成为宁夏规模最大、业态最丰富、功能最多、档次最好的综合型现代化大型商业购物中心”而起实践的模式，正是开发商自身持有物业，并参与经营管理。这其实正是城市综合体高效率的前提。

此时，东方红广场已经成为银川人时尚生活的元素之一，由于消费档次的提高，从很大程度弥补了银川人持续提高的消费需求，其中丰富的业态也让市民能够“一站式消费”。因而在有些走下坡路的新华商圈重新找到了增长点。

至今，人们还记得2007年年底的购物之夜，东方红广场一层电梯被拥挤的顾客踩坏，而这些顾客甚至来自百公里以外的区域。当天新华百货的销售额总计达5600万元，而当时银川商城一年的成交额也不到3亿元。银川市本身，特别是新华商圈的消费辐射力也再一次被证实。

不过，一个算不上小的细节也许会被人们忽略。那就是2006年8月万达影院在东方红广场内开张，这似乎也暗示了两者在城市综合体共同的路径。

试一试就火了

2006年，银川市行政中心正式挂牌。城市管理者希望用行政资源的西移，来带动经济发展的西进。然而，这样的想法并不能马上实现。新华商圈特别是东方红广场的吸引力，仍然是无法超越的。直到金凤万达广场的出现。

在谈到金凤万达广场时，王健林曾对媒体这样表示，2009年两会期间，宁夏的领导到万达集团总部会见王健林，亲自邀请万达去银川做个万达广场。宁夏当时还没有进入王健林的战略布局中，“但是人家亲自来访问，邀请我去做一个项目。我就去做一个，开业以后效果很好。银川市的领导又来邀请我们做第二个，我当时想银川才70万人（编者按：当年实际的市区人口为105.82万人），有必要开两个吗？但是人家就在我们这连呆两天，我一看这不答应不行，就又去做了一个万达广场。”

当时，万达模式已经成为商业地产的一个成功范例。可就算如此，一个新开的万达广场，也需要两到三年的市场培育。金凤万达广场却一反常态，人们本以为东方红广场已经足够，却没想到万达一试就火了。

如果将东方红广场为中心的新华商圈理解成一个大型城市综合体的话，金凤万达则更具集约性。这座总投资30亿元，建筑面积近30万平方米的城市综合体，体量几乎是银川商城的一倍。其中不仅包括传统的室内卖场，更有户外步行街。尽管户外步行街至今不温不火，但却可以看出万达极具侵略性的商业地产模式，那就是一座万达广场，集中多种商业零售模式,挤掉周围所有人的发展空间。

商业综合体的未来

金凤万达广场不仅填补了金凤区无大型商业中心的空白，更打造出银川市商业新中心。如今，银川市常住人口已经超过200万，如果加上其他人群，这一数字可以超过250万。在这个主要城区面积达到400平方公里的西部城市里，单一的商业中心已经无法满足快速扩张的城市发展。分散式的商业中心也就有了应运而生的基础。

而银川市人口的消费能力，也被一再试探。2009年，银川全年实现社会消费品零售总额185亿元，2010年为225亿元，2011年为274亿元，2012年为320亿元。在如此高速的增长下，2013年的数字也值得期待。

事实上，在很多银川房地产业内人士来看，银川市的商业综合体数量已经足够。原因是商业综合体极其依赖人气，更对消费者的消费水平，个人素质有着一定的要求。但是，在东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，已经达到了20个以上，而银川市的城市综合体仍处在个位数，城市综合体的发展空间仍待开发。

更重要的是，在城市综合体达到一定规模后，会打破区域内的商业零售垄断，而这样的状况不仅是市民，更是城市管理者所乐见的。虽然现有的信息和数据难以作出明确的判断，但可以预见的是，银川市城市综合体的发展，将极大地提高银川零售业和服务的水平提升。