时评：营口“特大城市”梦

辽宁营口市的房地产业启动时间较晚，但发展速度和规模却非常迅猛。笔者调查发现，这与营口提出的“加快建设沿海特大城市”的目标有着直接关系。制定扩容目标

在辽宁的三线城市中，营口的经济总量已经由原来的省内第八上升到第四，不但经济总量直逼“辽宁老三”——鞍山市，在很多研究机构的报告中，营口的发展潜力早已超越鞍山，紧随沈阳和大连之后。

“按照要求，我们要在沈阳～大连之间建设一座特大型城市，包括沿海规划了300平方公里的沿海带型城市和1600平方公里的沿海经济带。”在媒体2009年7月6日的一篇报道中，营口透露要抓住辽宁沿海经济带开发这样一个战略机遇，用1600平方公里的沿海产业带，带动5400平方公里区域经济的发展。

据报道，之后营口将建设成为辽宁“沿海具有影响力的特大型城市”作为目标。也正是在这一目标下，营口加大了基础设施建设和招商引资的力度。

吸引房企进驻

无论是沿海产业基地还是营东新城，都需要大型房地产商的参与开发。在宏大的目标下，营口市各区县对房企推出了一系列利好政策。正是在这样的背景下，众多外地房企纷纷进驻，房地产开发开始放量。

2007年至2009年，营口商品房施工量开始飞速增长。2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万平方米。

笔者查阅营口相关信息显示，在2012年营口市房地产企业座谈会上，营口市委常委、常务副市长刘焕鑫给出了这样一组数字：“关于营口房地产形势，去年（2011年）房地产投资完成266亿元，增长48.6%；房地产施工面积2830万平方米，增长50.3%；施工面积中新开工面积是1495万平方米，增长23.3%。”在这次会议上，营口房地产开发协会秘书长李锦生认为，营口房地产市场面临的情况是供大于求。

“和入住人群配套的是工作岗位。”在全经联研究人员看来，营口目前最大的矛盾是没有工业、商业产业布局，当地政府只是通过一些房地产优惠政策，吸引房企入驻，而房地产开发是致使大量空房存在的根源。

“人口红利”不足

值得注意的是，尽管从开发周期角度考虑，还有部分新规划楼盘没有形成现实的供房压力，但目前的新房存量，已经为营口房地产未来的市场积累下较大的供给压力。

另一个现实的问题是，决定一个城市房地产市场供需关系的一个很重要的因素是当地的人口状况，其对外来人口的吸引力及对周边地区的辐射能力。据营口市统计局数据，以2010年11月1日为基准点的人口总数是242.85万人，过去10年间的年均增长率是0.56%；城镇人口占比58.86%，乡村人口占比41.14%，同2000年相比，城镇人口占比上升10.48个百分点。

从上述数据看，仅靠营口目前的人口消化当前存量房显然很困难，而作为三线城市的营口对外来人口的吸引力有限，或许唯有寄望于未来的城镇化之路，才能为营口楼市带来增量的刚性需求，从而改善整个市场的供需关系。而从目前营口的产业构成看，其对周边地区在各个领域的辐射能力，也尚待加强。