地价暴涨 百姓买房“雪上加霜”

　　日前，河北省石家庄市下发通知，自6月1日起，将对市区国有土地基准地价进行调整。调价后，石市一级居住用地的基准地价从目前的2802元/平方米调整为4002元/平方米，上涨近43%。有关部门声称，此举对房价影响不大。博主对此不敢苟同，面粉价格上涨，并且涨幅高达43%，面包价格焉能不“水涨船高”？可以肯定的说，石家庄房价将必涨无疑，而这对于普通百姓来说无异于一场“灾难”，今后买房将“难上加难”。

　　基准地价大涨43% 推涨房价“没商量”

　　基准地价上涨43%，房价到底会不会上涨？且让我们来算一笔账。如今，石家庄二环内高层楼盘每平米七八千元已属常见，那我们就以房价为7000元/平米的某楼盘为例，对比一下基准地价上涨前后的房价变化：

　　上涨前：我们知道，房价由土地成本、建筑成本、配套费用、税费和利润等构成。首先我们来算一下综合成本，在这7000元/平米的房价中，地价合计500万/亩，按容积率3计算，土地成本=5000000元/亩÷667÷3=2498元/平米。建筑成本约为1800元/平米，配套费用约为300元/平米，税费约为700元/平米。因此，综合成本=土地成本（2498元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套费用（300元/平米）+税费（700元/平米）=5298元/平米。相应的利润=房价-综合成本=1700元/平米，利润率为利润÷房价=1700÷7000=24%。

　　上涨43%后：土地成本=5000000元/亩*（1+43%）÷667÷3=3573元/平米，建筑成本、配套费用、税费不变，综合成本=土地成本（3573元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套费用（300元/平米）+税费（700元/平米）=6373元/平米。若开发商维持利润率24%不变，即（上涨后房价-综合成本）/上涨后房价=24%，那么，可推出上涨后房价为8385元/平米。

　　通过计算，我们看到基准地价上涨43%后，原本房价7000元/平米的楼盘，将涨至8385元/平米左右，每平米上涨幅度超1000元。当然，这仅是个例推导，不能代表所有楼盘涨幅，但如此一算，至少，地价上调会不会推涨房价，一目了然。

　　楼市调控“攻坚阶段” 地价上涨实不宜

　　其实，通过上边的计算，细心的网友会发现，无论是基准地价上涨前还是上涨后，土地成本都占到了综合成本的50%以上，只不过基准地价上涨后，这一比重更大而已，再加上附着在地价上的各种税费，可以说，土地价格因素占到了房价的绝对大头，它是房价的核心成本。

　　随着这一轮楼市调控的持续发力，房地产市场去泡沫化、去投资投机化已初见成效，房价出现区域性下跌，楼市调控进入最敏感、最关键的“攻坚阶段”。而要让房价进一步下跌，土地价格无疑是最大的“拦路虎”，地价不降，房价怎降？地价不降房价大降不现实，也没有多少降价空间。因此，地价“合理回归”是房价“合理回归”的真正前提。但如今，地价不仅没有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上调低价，使普通百姓买房负担更加沉重，这显然不利于房价的“合理回归”，有悖于楼市调控的初衷和本意。

　　对于许多人来说，基准地价是个生疏的概念，其实，基准地价简言之就是土地的初始价格，是政府确定土地出让起拍价的重要依据。那么，土地是面粉，房子是面包，面粉涨价了，而且是大幅上涨，面包能不涨吗？事实上，近两年来随着一线房产大鳄的纷纷入驻，石家庄房价已经大幅攀升并迈入“万元时代”，随着基准地价大幅上调，地价推涨房价，未来几年石家庄房价很有可能进一步“水涨船高”，而本就饱受“买房难”困扰的普通百姓，则将不可避免的更加“捉襟见肘”。