中国房地产“财富”不过是货币泡沫幻觉

　　关于资产泡沫的问题，诡异的格林斯潘曾说过一句世界名言：泡沫只有在破灭后才知道是泡沫。但事实上，泡沫并非不可预测和判定，国际通行判定标准至少有4套体系可以印证泡沫的存在。问题的关键在于，我们需要判断的是，目前中国房地产症结的根源不是有无泡沫，而是到底泡沫到底有多大，泡沫的起因是什么？

　　货币泡沫

　　货币泡沫是房地产泡沫和一切资产泡沫的前提和基础，世界上任何资产泡沫和通胀背后都有货币超发的影子。

　　以反映经济货币化的广义货币（M2）为有效考察标准。M 2不仅反映现实的购买力，亦反映潜在的购买力。按照货币学基本原理，一个国家经济每增长1元价值，中央银行也应该供给1元货币，超出1元的货币供应则视为超发。

　　对比M2有关的几个指标：其一，截止2011年底，中国M2与GDP比值为1.89倍，而同样比值在美国为0.64倍、欧洲为0.8倍；其二，以M2和GDP增速对比看，以近十年来观察，M2增速平均是18%，而GDP是9.5%；其三，2011年底M2存量为85万亿、而2000年底则是13万亿，增长了6倍以上，而同期GDP仅增长4.7倍。M2/GDP=1.89的含义为：1元GDP有1.89元人民币支撑或流通；而美国是1美元GDP有。064美元在支撑或流通，而且美元更多世界流通。这无疑清晰表明了人民币的超发状态。其结果应该不言自明了。

　　再从全球横向对比看，根据渣打银行最新发布的报告，截止到2月底，中国广义货币供应量（M2）的存量高达13.8万亿美元，是全球最高的。事实上，早在2009年之前中国就是世界第一货币大国了。

　　借用货币学派奠基人弗里德曼的一句话来理解，不仅通货膨胀还有资产价格，都是一种货币现象。从货币的角度审视，中国的房地产“财富”不过是一种货币泡沫的幻觉而已。

　　国际热钱

　　中国房价开始的快速上涨起始于2002年，在全球一体化下与国际资本流向有直接关联。而并非巧合的是，2002年美元指数从121点一路跌至2008年的71点，跌幅超过40%。简单地说，这是国际资本巨量流动结果造成非储备货币国家，尤其是新兴市场国家通胀和资产价格上涨。不仅仅是中国，包括巴西印度等在内都在遭遇同样的问题。要么通胀、要么资产价格上涨，更多是两者同时出现。这是世界货币体系缺陷形成的“美元”陷阱。其背后就是国际资本几乎以光速流出美国，流向了主要是新兴市场的国家。

　　一个基本的结论就是，国外投资和“热钱”以及国内超发的“冷货币”共同用资金推动了房价持续性上涨。可以佐证此观点的是，近十年中国房价上涨了10倍，而国际大宗商品价格经历了十年超周期牛市，平均涨幅也接近10倍。

　　经济高速发展后期的一个必然经济现象

　　“非理性繁荣”，是格林斯潘在1996年用来形容投机性泡沫的著名定义。以日本和“四小龙”为代表东亚各国，在经济持续高速发展之后1997年，东亚金融危机后所显露出经济危局和房价暴跌，均证明这个“非理性繁荣”经济现象。其中日本是最有代表性的。其逻辑在于，经济高速发展后期资金积累庞大不能为实体经济所吸收，就必然会流向房地产市场，加上政府和央行的政策失误乃至错误，导致资产价格开始快速上升，并最终造成房产泡沫现象。

　　住房消费异化为投资和投机行为

　　所谓住房消费异化行为，也就是把住房当成投资品来投资而不再是完全的消费耐用品。在中国由于投资受到各种行政限制，投资渠道狭窄、投资品稀缺等原因，更助长和扩大了这种消费异化行为。而存款长期负利率、通胀成为投资购房行为的最强烈的心理暗示。

　　房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产。老百姓知道他们无法控制货币超发导致货币泡沫，最好的方法就是去买一块最容易“泡沫”的资产房产，这样就能让自己的房产与货币一起泡沫。