“以房养老” 丛林中的探索

以房养老

　　初夏的北京，天气渐渐热起来。每天下午5点，居住在西城裕中西里的老刘都会来到院子里的大柳树下，与老人们打打牌。一番热闹后，下午5点，他就会准时回家。

　　64岁的老刘已退休4年，对于自己的养老生活还算满意。尽管每月的退休金比工作的时候有所减少，但还算稳定。然而，并不是所有的人都能像老刘一样，在退休后有固定的养老收入，仍有很多人面临退休后的养老问题，如何养老已引起社会的广泛关注。近日，富力、保利、首创、万科等一批龙头房地产企业也纷纷表示出对投资养老地产的兴趣，“以房养老”模式的推出，似乎让更多人看到了老有所依的希望。

　　养老地产的诱惑

　　所谓“以房养老”也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。有人把这种模式概括为：年轻时贷款买房，拼命赚钱还贷，退休后拿房子作抵押，用倒按揭养老。

　　倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

　　在加拿大，超过62岁的老人可将其居住的房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万加元~30万加元，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年。如果老人去世，银行将其房产处置后，减去倒按揭贷款和银行所得贷款利息后，剩余的部分就由其子女或其他继承人所得。

　　这种“以房养老”的模式不仅能让老年人通过倒按揭贷款的收入保证其养老来源，还能在老人过世后，将还清倒按揭贷款的其余部分，让其子女或其他继承人继承。

　　据日本经济新闻报道，日本SECOM（西科姆）公司和上海陆家嘴集团近期宣布联手进军上海养老地产，项目预计于2015年开业。SECOM于1996年在日本进入养老产业，目前正在运营8家老年公寓，今后计划在北京、天津、广州等城市开设10家以上的类似设施。

　　“以房养老”推行难

　　虽然众多房地产企业早就表示了对养老地产的兴趣，但养老地产模式仍处在摸索阶段。中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，养老地产并不是有钱就可以做的，而是需要专业的配套服务体系，养老地产核心在养老两字，地产只是载体，目前很多房地产企业还只是玩概念，没太多实质行动。

　　“在目前的养老服务中，政府依旧扮演着主力军的角色。我国房地产业内对养老地产还没有形成清晰的概念和定位。大家倾向于把养老和地产分割开来，养老是福利性的，政府应该予以支持；地产是营利性的，开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来，是一个难题。”中国城市规划协会副秘书长、洲联集团总裁赵云伟如是说。

　　人人都希望老有所依，但这种愿景是否能实现呢？事实上，“以房养老”推出的最大阻力来自金融机构，我国推行的住宅用地年限是70年，保险公司和银行普遍担忧房价下行。一位保险从业人员说，这项工作的难度在于，金融机构对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　在中国人民大学老年学研究所所长杜鹏看来，我国现已步入老年的人大部分没有购买商品房，他们大多是单位分房，真正有条件“以房养老”的人，是年龄在40岁~50岁的中年人。从北京、上海、南京、重庆等城市来看，这些城市的大部分倒按揭要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，而实际上这两个条件已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量的范围内。

　　对此，长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示，国内从未有过倒按揭先例，它需要在专业人士评估后进行专门开发，并不可能在短时间内完成。最令人头疼的是政策层面的问题，国内不允许金融混业，因此保险公司不被允许做反向按揭业务。

　　国内银行也有同样的困惑，光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为，这项业务要求银行主动地去经营房产，以往国内银行都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。即使银行通过反向按揭，拿到了房产，但如何处置仍是个问题。