若商品房价格接近限价房价格

　　近期的楼市，乏善可陈。“良莠分化”的特征越来越明显。我在某次研讨会上，也建议部分“缺乏特质”的楼盘“一次降价到位、以量换价”，但有的开发商并不同意。我看不必着急，因为随着推盘数量的增加，新一轮的“降价促销”和“资金压力”，将迫使很多开发商的“价格见底”。所以，我说，二季度房价会“见底”。

　　杭州的首例破产案和“房闹”，其实也不太令人惊讶。小开发商“甩盘”、“逃跑”、“耍赖”的例子，其实并不少，只是没有今天这么得到关注罢了。

　　最近听到的一个比较有意思的问题是，“如果商品房价下降，接近限价房，会怎样？”这是个好问题，需要自责没注意到。

　　仔细一问，发现已经有消费者在领到限价房“购房证”的情况下，放弃限价房购买，转购商品房了。的确值得关注。

　　对此，我的看法有二：

　　一，按规定，限价房项目的定价策略是“比周边商品房价格下浮一定比例”（例如，20%左右）。那么，随着商品房价格的下降，限价房价格理论上也应该下调。但由此产生两个方面的问题：如果在同一楼盘，对后续购买者降价了，先前的购买者是否也会要求“补差价”呢？（这比房闹更令人担心，因为有保障含义，开发商是不是也只是单方面强调契约精神呢？）这一点需要想在前面；如果限价房的降价有成本刚性，那么，限价房将会出现的销售困难如何应对？

　　二，从未来的发展趋势看，以“限户型、限房价”为主要的内容的限价房，随着普通商品房供量的增长及其价格的“合理回归”，将会逐渐减少甚至退出。限价房本身就是“准商品房”的设计，其未来出口对接普通商品房的二手市场。所以，限价房未来退出政策体系，理所应当，没什么值得大惊小怪的。一定意义上说，限价房退出，其实是楼市调控达到预期效果的一种体现，反而值得高兴。

　　未来的保障房，更应着力于“廉租房”和“公租房”，也应注意适时向“货币补贴”模式转换。至于限价房的余量，可考虑转“公租”或者转“还迁房”。