“后两会时代”楼市三大猜想

　　作为近几年“两会”上的热点问题，房地产问题在今年“两会”上再度引得各方聚焦，并围绕于此涌现出各种议案、提案。3月14日，随着一年一度的全国“两会”如期闭幕，意味着2012年楼市就此步入“后两会时代”。“两会”期间温总理曾明确表态“坚持楼市调控不动摇”，基本可视作今后楼市主方向。不过，楼市仍有其他“滋味”可细品，我们不妨慢慢品味，观其细微，察其端倪，略作猜想。

　　猜想一：楼市调控步入“沉默期”，“大棒+胡萝卜”政策促平衡。

　　这里的“沉默”，指的是中央层面的沉默，这里的“沉默期”指的是“两会”到“十八大”之间的这段时期。随着中央高层在“两会”上屡次三番强调，将继续坚定不移的搞好楼市调控，树立了后两会时代楼市调控主基调。尤其是温家宝总理在答中外记者会上强调：“一些地方房价还远远没有回到合理价位”，更是充分显示了楼市调控的坚定决心。

　　中央高层态度之所以这么坚决，一是从经济角度讲，他们心里非常清楚，一旦政策放松楼市将可能上演“绝地反弹”，而只要房价再度暴涨，楼市则可能惹来“崩盘”之祸，连累整个经济；二是从政治角度讲，“两会”到“十八大”这段时间的敏感性也决定了必须坚持楼市调控不动摇，在此期间不仅讲求“稳定压倒一切”，而且“房价合理回归”作为这届政府的“压轴之作”，我们有理由相信，中央高层不会历经两年的调控努力，却在即将看见曙光之际轻言放弃。

　　当然，房地产对于经济的重要性不言而喻，中央政府再多么迫切的希望能在换届前实现房价合理回归，也不得不考虑经济的承受能力。尤其是在“三驾马车”均熄火的情况下，对房地产的调控更不能出现闪失，中央不可能再祭出过多过狠的调控“招数”。因此，后两会时代，除非发生“黑天鹅”事件，楼市调控将就此步入“沉默期”，不会过度放松，也不会过度加紧，基本延续现有调控政策，顶多有些“小打小闹”的修补，很少或不再出台新的调控政策，试图保持一种相对的平衡。而这种平衡，将会以“大棒+胡萝卜”的方式来实现，接下来我们就此做进一步的分析。

　　猜想二：地方政府“脉冲式”微调，小产权为房产税开道。

　　“两会”前，尽管有不少地方政府欲微调楼市政策而遭到中央的“棒喝”，但这种“棒喝”并不会彻底阻断地方政府的微调念头。就像脉搏的跳动就会产生冲击波一样，高度依赖“土地财政”的地方政府，土地出让金骤减之下同样难以抑制微调的“冲动”。可以预见，“两会”后地方政府种种试图微调的举动还会出现，只不过会更加谨慎和隐秘而已，不过，只要地方政府胆敢大尺度挑战调控底线，中央就会毫不犹豫拿出“大棒”狠狠砸下。

　　当然，就像饮食讲究“主副食搭配”一样，与“大棒”政策相配套的“胡萝卜”政策同样不可或缺。作为对地方政府的弥补和安慰，中央除了发行地方债支撑地方收入外，还将加大力度推广房产税以增加地方收入。从“两会”上财政部等表态来看，“房产税”扩大已势在必行。近来，湖北鄂州等地已经着手进行整合房产税和城镇土地税的准备工作，并已进行了前期抽样。相信在不久的将来，类似的试点工作会在更多的城市开展。

　　为了推进“房产税”的扩大，显然中央“用心良苦”，下决心向“小产权房”开刀为“房产税”开道即是证明。“小产权房”本来就比商品房便宜，若只给商品房征税，小产权房更平添了“价格优势”，而假如也对“小产权房”征税则又意味着承认其合法性，可以说两头为难，因此征收“房产税”前必须要先解决“小产权房”问题。从查处官员、追责开发商来看，中央此次清理“小产权房”这次将“动真格”。后两会时代，清理小产权房工作不再“只打雷”，而是将提上实质工作日程。

　　猜想三：继续逼迫房企“以价换量”，并逼银行共同分担“降价空间”。

　　调控紧逼之下开发商面临巨大的压力，有些房企乖乖顺应形势“以价换量”，但也不乏部分开发商选择“死扛”，寄望调控政策松绑，尤其是“货币政策”放松。也确实，货币政策放松迹象明显：2月份外汇占款较1月减8成，降存准率近在眼前；新上任的货币政策委员会三位委员之一宋国青表示，“目前货币政策偏紧，未来还可适当放松”，引人遐想。不过，需要注意的是，货币政策就算宽松，也不会再像09年那样大规模的宽松，更重要的是房地产这次恐难以近身“分羹”，对此开发商不宜误读。后两会时代，调控大棒仍然会继续逼开发商“以价换量”。

　　而作为相应的“胡萝卜”政策，将是逼迫银行适当“出血”，帮开发商分担“降价空间”，减轻开发商的承压。事实上，在答中外记者会上，温总理的讲话中有一句话分外“意味深长”，“我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大”。联想此前温总理屡屡喊话“开发商身上应该留着道德的血液”，弦外之意可知调控之剑已不再单单指向开发商，而是亦要求银行为房价下降做出应有的“贡献”。

　　“两会”结束前夕，住建部、发改委等七部委联合要求银行保证对首套房贷款供应的支持。近段时间，以北京、上海、广州为代表的一线城市首套房利率已出现松动，普遍打折。可见作为楼市利益群体之一的银行，已不能再“袖手旁观”和“旱涝保收”了。后两会时代，银行还会做出更多让利，首套房贷利率将继续下探，并向更多城市“蔓延”。

　　楼市调控乃中央在下的一盘很大的棋，地方政府、开发商、银行于此博弈和角力。“两会”为今后的走势布好了大致棋局：“后两会时代”，中央调控将步入“沉默期”以维持此前的核心政策为主，并以“大棒”加“胡萝卜”政策组合力促平衡，具体表现为强压地方政府的微调，但扩大房产税增加地方收入，继续逼迫开发商“以价换量”，但催促银行适当出血帮开发商分担“降价空间”。当然，作为中央一贯的作风，在大棋局的基础上还会适当的“见招拆招”，大方向下的各式“微调”亦难免。