合理房价 凌乱的算术

　　“一些地方房价还远远没有回到合理价位”、房价要“与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配”——温家宝总理在两会上的表态，让原本就牵动万千人心的房价再次成为焦点。人们心中的“合理”房价究竟是多少？又怎样才能让房价趋于合理呢？

　　纸上谈兵

　　总理向房价“喊话”之后，网友们掀起了计算各大城市“合理房价”的热潮。一个ID为“国房部”的网友贴出了自己的计算公式：“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”。这个公式很快得到了其他网民的认可，一场算术“接力”迅速展开：北京 4387元/平方米，上海4831元/平方米，深圳 4867元/平方米……这些把现实房价“腰斩、腰斩、再腰斩”的数字让人们直呼“凌乱了”。网民们自行测算的“合理房价”未必真的“合理”，也未免过于“真空”说理，但这些数字中蕴含着许多人的希望。

　　四千、一万、两万……谁都能说出一套理儿

　　总理表态房价要“与居民收入相适应”，那么，房价和收入怎样才算适应呢？国际通行的“房价收入比”为我们提供了一个参考。理论上认为，房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，在3至6之间是“合理区间”，也就是说每户居民平均3到6年的总收入可以购买一套房子。中国统计学会副会长贺铿认为，房价收入比为6比1，即为“合理房价”。

　　北京大学经济学院教授苏剑曾做过一次粗略计算，考察北京一户中等收入的三口之家，根据统计数字算出这户家庭6到7年的可支配收入约为60万元，若再放宽考虑到家庭的其他财政收入，并设定符合这三口之家状况的住房为100平方米，则北京的合理房屋均价应为每平方米一万元上下。而实际上五环外的房价都已远高于此，照目前状况来看，他得出“北京房价至少得降一半才合理”的结论。

　　也有业内人士认为，考虑到我国购房者对房价容忍度极高、房贷利率偏高等特殊国情，诸如北京、上海这种一线城市的合理房价收入比可以放宽到12左右。即便如此，根据北京2011年城镇居民人均可支配收入32903元的数据，一个三口之家12年的总收入约为120万。目前北京新房均价为每平方米1.89万，二手房均价为每平方米2.17万，120万仍然不够。

　　另一个衡量楼市运行状况的指标是“房屋租售比”，即每平方米建筑面积下的月租金与房价之比，也可以简单看成每个月的月租与房屋总价的比值。从国际公认的标准来看，租售比在1比200至1比300之间较为合理；也就是说，如果一套房子月租金为3000元，那么它的合理售价应该在60万到90万之间。

　　2009年上半年，北京二手房租售比首次超过1比400的“警戒线”，同年12月更是达到1比480的峰值。限购政策出台后，许多欲购房者丧失了资格转而租房，使得租金稳步上涨，加之北京房价持续走低，现阶段的租售比已有持续回落的趋势，但中原市场研究部数据显示，从2008年至今，北京房屋租售比一直位于300至500之间，仍高于合理区间至少两成。

　　切身感受

　　经济学家易宪容说：“看看你自己口袋里的钱，掂量掂量银行的存款。你现在买房子费不费劲？买不起，那房价对你来说就还是不合理。”就北京而言，购房者面对长期僧多粥少的市场表现，对房价表现出了极大的包容；但无论如何衡量，高企的房价还是难以落在工薪阶层心中那个已经划得很宽的“正常”的范畴之内。

　　“五年工资除去花费，剩下的总和能交首付就行”

　　朱越（26岁 单身，看房近三个月，认为今年房价将有所下降）：

　　我觉得五年的工资除去花掉的部分，剩下的总和能交得起适合我住的、还算过得去的房子的首付，房价就算比较合理。我每个月工资九千，拿到手里差不多七千。房租一千七，用掉两千多，能剩下三千。这样一年三万六，五年就是十八万。按首付30%算，我能买的房子总价就是60万。这种房子，要么远到河北、天津了，要么就是比厕所大不了多少，再要么就是地下室吧？

　　以后要是运气好，找个女朋友愿意和我一起买房，收入也一样的话，我俩五年能买个总价120万的房子。可是两个人住，还要考虑有孩子的问题，房子就不能太小了，怎么也得两室一厅吧。按建筑面积70平方米算，房价应该是一万七，这大概是六环的价位。但为了生活方便，我不想住在郊区；况且郊区的新盘面积一般都很大，虽然单价便宜，但总价还是难以承受。

　　其实我的家庭条件还可以，而且我在同龄人中工资水平算很不错了，但买房对我来说还是非常沉重的负担，父母也要拿出一辈子的积蓄，我不知道“合理”的房价是多少，现在这样肯定是太不正常了。

　　“房价能保持在三四年前的水准，涨幅跟收入持平，就较合理”

　　孙炎（32岁，已婚，孩子两岁，家里有一套三环里的两居和一套通州的一居室，想换一套大房子）：

　　说起来我们家也有两套房子，可还是照样为房子发愁。我在通州的小房子是2007年还没结婚的时候买的，现在涨了不少，还能收点儿租金。自己住的两居是2009年结婚的时候买的，80多平方米，当时的单价不到一万六，主要是我老公家给了一笔钱，加上我俩的积蓄交了首付。现在回头看，我觉得买房子的时机都挺对，虽然没抄到底，但是比这两年便宜太多了，唯一的后悔就是当时买小了。

　　现在孩子大了，又有保姆，将来还要考虑上学的问题，我们就想换个大点儿的房子，120到140平方米左右，最好是两卫的三居。但现在周围的房子稍好一点的单价都在两万五六。我之前相中了一套，总价要320万。我们就算卖了两套小房子，再把能凑的钱都拿出来，也还差50多万。现在我和老公一个月到手的收入有小三万，看着不少，但是养孩子养车请保姆，开销太多。

　　我觉得2008、2009年那会儿房价就算比较合理了，如果没有后来那段猛涨，就保持在那个水平，然后收入增长能和房价涨幅持平就行。现实一点儿说，你不可能要求四环以里的房价跟房山、大兴一个价，得根据地段来看，一个70年产权的房子，租出去35年能回本就比较合理，比如租金四五千块钱的房子，卖两百多万我觉得就比较理想。