从2011年数据看2012年房地产市场走势

　　（一）综述

　　截止2月份，2011年重庆房地产行业数据全部出炉，从土地面积与新增开工面积到成交量价与银行按揭数据与公积金数据。虽然我们必须要再次面临一些数据的疑惑与矛盾，但任何有时间数据的数据，即便出现偏差，也会受到数据处理人的习惯和惯性影响，而处理数据的人则大多在某个时间段内抱有较为不便的思维观念和价值观念，从这个角度而言，我们认为那些传统上认为对市场判断不太有价值的数据，比如统计局的数据，从时间历史角度而言，依然具有较大的价值。

　　2011年的房地产市场，总体来说是乐观的现实悲观的心情，两者的含义都很清晰，2011年市场数据一派繁荣，无论是土地市场，开工量表现出的土地消化市场，房地产交易市场还是信贷市场。市场主要的压力，都集中在了商品房成交市场方面，而这个压力主要来自于供应量和潜在供应量堆积所形成的压力。

　　（二）总体市场数据

　　2011年重庆主城区商品房成交总额为1005亿，成交量为1478万方，成交均价为6800元每平方米。而土地市场成交总量为2286万方，成交楼面均价为2492元每平方米，成交总额为570亿。对应2010年的数据为，土地市场成交总量为1795万方，成交楼面成本为2204元每平方米，成交总额为396亿，分别同比上涨27.4%，13%，44%，土地市场的结论是如此清晰和明白，即市场一片大好，量价同步上涨，成交总额创下了重庆土地市场收入的历史高点；商品房市场2010年的数据为1144亿，成交量为2002万方，成交均价为5714元每建筑平方米；同比分别萎缩12.2%，26.2%，价格上涨19%，商品房市场的结论稍显复杂，成交总额缩小，表明整体市场容量缩小，成交量较大幅度萎缩，但价格出现了较大的涨幅，开发商利润幅度有所提高，但存货增加幅度较为明显。

　　如果我们将土地市场与房地产成交市场关联解读，我们会发现如下一些结论：首先商品房市场的成交总额，基本是反映2010年与以前的土地市场的成交市场；2010年土地市场楼面价格较2009年上涨847.3元每平方米，上涨幅度为62.5%；而2011年的房价较2010年同期上涨1086元每平方米，上涨幅度为19%；如果我们假定2011年消化的土地均为2010年出让的土地，那么可以看出，在增加的1086元中，土地成本增加了847元，开发企业获得了新增加的241元，占增长价格的22.2%，当然实际上开发商也没有如此悲观，因为2011年贡献的成交中，有相当大一部分土地是在2010年前出让的，开发商可以借此平衡2010年获取的高价土地成本。

　　通过对上述数据的连续性解读，我们大致可以梳理出来以下几个结论：一是地方政府将变得极为焦灼，在地方政府的刚性增长预算中，2011年土地收入将作为基点数据，2012年将要在这个基点数据上获得增长，这是政府预算惯性，而房价的徘徊与2011年土地成本的高现实将极大的抑制土地购买的热情和未来获取丰厚回报的预期，土地市场供求关系逆转在2012年将不会只是一种假设，而会变成一种现实；二是2012年房产企业利润大幅度下滑将不可避免，2012年的房价将反映2011年土地市场，如果2012年房价停止上升，开发商还要预期2013年房价是否上升，如果一旦预判2013年房价将不再上升，那么2011年购买的土地成本将在2012年最大程度的消化，而2012年如果市场价格不见上涨，那么开发商将加快出货，尽量减少财务成本，但价格下跌或者盘整的行情中，快速出货的能力受到市场极大的抑制，开发商之间陷入囚徒困境，利润减少成为一种必然；三是开始有部分企业亏损出局，成为一部分开发商的选择。

　　（三）土地市场

　　单纯讨论土地市场，我们将选择2008年—2011年这四年数据进行解读。四年重庆主城区土地出让的总额，成交量和成交楼面成本分别为：108.8亿，316.7亿，396亿，570亿；成交量分别为：995.3万方，2334.5万方，1795.4万方；2286.3万方；楼面成本为：1093.2元，1356.5元，2203.8元，2492.2元。从成交总额来说，三年环比增幅分别为：191%；25%；44%，2011年市场较2008年市场总体增幅达到424%；从成交量来看，分别环比增长数据134.6%，（—23.1%），27.3%；2011年市场数据较2008年增长129.7%；从成交楼面成本来看，环比增幅为24%，62.5%，13%，2011年数据较2008年上涨128%。

　　另外我们在研究土地市场占商品房市场总额的变化情况，2008年—2011年商品房成交总额分别为：503亿，906亿，1144亿，1005亿，土地市场占商品房市场成交总额的比重分别为：21.6%；35%，34.6%，56.7%。从比例数据来看，2008年商品房市场，开发商具有较大的利润总额，但2011年来看，商品房市场几乎没有任何利润可言，剩余的将更多是风险。

　　商品房市场与土地市场的关系，简单而言，就是成本与成品的价格关系，通胀理论里面有个成本推动型理论，用来解释土地市场和房地产市场的关系，即成本上涨必然导致商品房市场的上涨；土地市场与商品房市场显然存在着因果关系，成本推动假说里面，土地是因，但在供求关系里面则是商品房市场是因，而土地市场是果。这里的推论即是，如果商品房市场总额将不能扩大，那么56.7%高位比例显然不可能在2012年持续存在，那么剩下的结果则是土地市场总额下降，比例恢复到开发企业有一定的利润空间，假定2012年商品房市场总额保持不变，土地市场与商品房市场的合理比例将回调到35%的幅度，那么也就意味着2012年土地市场将面临将近200亿左右的市场缩水。如果我们在考虑土地市场的消化状况产生的存货情况，将更为全面和客观，从2009年以来，土地市场的净存量为794万方，以2011年市场消化量1478万方来看，土地市场动态存量并不大，仅占市场6.5个月的存量，从存量来看，如果假定2012年市场消化量依然保持在1400万方左右，土地市场依然需要保持动态存量6个月的情况，那么2012年土地市场消化量将约为1400万方，土地交易量将出现大幅度减少的局面，而如果以商品房市场总额仍然为1000亿计算，土地市场占商品房市场总额35%来计算，那么2012年土地价格将持平，或者出现轻微的上涨。

　　最后土地市场的实际走势决定因素在于两方面，一方面政府能否忍受200亿的市场萎缩，将是土地市场价格走势的关键因素；其二是商品房市场价格是否会出现较大幅度的下跌，让开发商失去未来价格上涨的预期，而让政府必须降价出货才进行购买的局面。