北京三环路内禁批住宅用地将加速需求外移

　　日前，北京市国土资源局正式印发《2011年~2015年国有建设用地供应计划》（简称《供应计划》）。《供应计划》要求，三环路内原则上不再新增供应住宅用地和大型公共建筑用地，四环路内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地和大型公共设施建设用地。消息一经披露，立刻引发业内人士的讨论。业内人士认为，此举将加速需求外移，同时也将提高市场对城市周边低密度住宅项目的关注度。

　　除了禁批、控制三环路内和四环路内的住宅用地外，《供应计划》还指出，“十二五”期间，北京城六区土地供应将主要集中在朝阳温榆河和垡头、海淀产业园、丰台丽泽商务区和河西地区、石景山首钢高端产业综合服务区，用以建设首都功能核心区和城市功能拓展区，而郊区土地供应主要分布在大兴、通州、顺义、房山、昌平等新城。

　　《供应计划》一发布，立刻成为业界关注的焦点。据了解，这是自2005年二环路内土地禁批政策实施7年来，再度实施的土地供应政策，只不过这次的范围有所扩大。

　　“这是和北京制订的多中心发展战略相符合的，以调整土地市场供应结构为手段，达到疏解主城区人口、支持郊区新城发展的目的。除此之外，这还与三环路内土地数量有限有关，住宅不得不为产业让路。” 业内人士分析。不过，业内人士也表示出一定的担忧，认为此政策可能促使三环路和四环路附近的住宅项目“被高端化”，即因为土地供应稀缺导致价格攀升。

　　除了对土地供应进行限制外，《供应计划》还严格了土地利用标准，规定在土地节约集约利用的原则下，住宅用地的容积率不得低于１。

　　“综合看来，未来临近城市核心区的低密度住宅项目将会非常稀缺。人口密度大、高端人群集中的海淀北部新区将成为高端需求争夺的区域。”业内人士分析。

　　据了解，2011年，在大中关村战略下，海淀区大力推动北部新区建设，区域内的高端人群不断增多，北部新区成为北京高端楼市较大的潜力市场，区域内的高端低密度住宅项目也因此迎来了新一轮机遇。2012年2月，在楼市依然低迷的大环境下，北部新区内的别墅住宅项目——金隅翡丽项目——成交量依然令人瞩目。

　　尽管海淀北部新区有着巨大的市场需求，但不容乐观的供应现状也令业内人士对这一区域的楼市发展表示担忧。业内人士认为，一方面，海淀北部新区虽然规划面积大，但大部分用地都是工业用地和科技用地。同时，规划涉及大面积拆迁，拆迁安置房占据了北部新区住宅用地的重要份额，真正能够流入“大市”的土地少之又少，更不要说低密度别墅住宅项目了。

　　另一方面，由于土地稀缺，为了利益最大化，北部新区内的住宅项目多以高层住宅和高密度住宅为主。统计数据显示，目前，北部新区内在售的低密度住宅项目仅有万科如园、西山壹号院、嘉铭珑原、金隅翡丽、领秀新硅谷等寥寥数个，且大部分偏居西北，多为平层豪宅型产品，城市低密度别墅住宅项目仅有金隅翡丽一个。

　　“目前，海淀南部中关村周边的住宅项目已基本淡出一手市场，从当前的供应状况来看，北部新区内的高端低密度住宅项目可能会更加炙手可热。未来，海淀北部新区大量的新增需求将不可避免地向昌平等郊区外溢。”业内人士认为。